Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00861 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E52J

Société NOV’HABITAT, venant aux droits de la RENAISSANCE IMMOBILIERE [Localité 1]

C/

[V] [P]

JUGEMENT DU 28 Août 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Société NOV’HABITAT, venant aux droits de la RENAISSANCE IMMOBILIERE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [V] [P] [Adresse 2] [Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 28 Avril 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 28 Août 2026 par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 janvier 2006, la société Renaissance immobilière [Localité 1] a donné à bail à Mme [V] [P] un appartement de type 4 à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 247,60 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat venant aux droits de la société Renaissance immobilière [Localité 1] a fait assigner Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 12 février 2026 pour obtenir notamment la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026.

La société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 396,86 euros et n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [P] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la partie défenderesse n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

La société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 13 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 janvier 2006 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mars 2025 pour la somme en principal de 1 199,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mai 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

La société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 14 avril 2026 échéance de mars 2026 incluse démontrant que Mme [P] reste à lui devoir la somme de 396,86 euros après déduction faite des frais de procédure.

Mme [P], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera condamnée au paiement de la somme de 396,86 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 février 2026 et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par le bailleur sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. L’expulsion de Mme [P] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, elle serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] supportera la charge des dépens.

Elle sera condamnée à payer à la société Nov’Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l'action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2006 entre la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat venant aux droits de la société Renaissance Immobilière Châlonnaise et Mme [V] [P] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé adressebien sont en principe réunies à la date du 4 mai 2025;

CONDAMNE Mme [V] [P] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 396,86 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 14 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse avec intérêt au taux légal à compter du 12 février 2026 ;

AUTORISE Mme [V] [P] à s’acquitter de la dette en 20 fois, en procédant à 19 versements de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [V] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [P] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de 4 mai 2025 (date de la résiliation du bail) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

CONDAMNE Mme [V] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [V] [P] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE