Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N° DU 12 Mars 2026

N° RG 24/04197 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QBD6

Grosse délivrée à Me MORE

Expédition délivrée à Me [O]

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. SM 67 représentée par son gérant [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Laura MORE, substituée par Me Fanny JULIEN, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [V] [H] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Bettina BOUSTANI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Nice

assistée lors des débats par Madame Laura PLANTIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [M] a, selon acte sous seing privé du 14 décembre 2007 à effet au 1er janvier 2008, donné à bail d'habitation à Madame [V] [H], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 4] ([Adresse 5], moyennant un loyer mensuel indexé de 600,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 50,00 euros, soit un total mensuel de 650,00 euros actualisé à 769,18 euros. Selon attestation notariée en date du 30 janvier 2008, la SCI SM 67 a acquis la propriété du logement. Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 18 octobre 2024, la SCI SM 67 a fait assigner Madame [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 26 février 2025 à 15 heures aux fins notamment, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1741 et suivants du code civil de : - Condamner Madame [V] [H] au paiement de la somme de 6 859,94 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 30 octobre 2024, - Condamner Madame [V] [H] au paiement de la somme mensuelle de 751,55 euros au titre de l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la parfaite évacuation des locaux, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail, - Ordonner l'expulsion de Madame [V] [H] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, - Condamner Madame [V] [H] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance, - Ordonner l'exécution provisoire,

Vu le renvoi de l'affaire à l'audience du 24 avril 2025,

Par jugement en date du 24 avril 2025 constatant que l'assignation du 17 octobre 2024 a été signifiée à Madame [H] [V] et non à Madame [V] [H] laquelle n'était pas présente à l'audience de sorte que les demandes n'ont pu être régularisées, l'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 10 septembre 2025 afin que la SCI SM 67 rectifie son erreur dans l'énoncé et dans le " par ces motifs de l'assignation ",

Vu le renvoi de l'affaire à l'audience du 22 octobre 2025 à 9 heures et le renvoi contradictoire de l'affaire à l'audience du 13 janvier 2026 à 14 heures,

Vu la réouverture des débats à l'audience du 10 septembre 2025, le renvoi de l'affaire à l'audience du 22 octobre 2025 enfin son renvoi contradictoire à l'audience du 13 janvier 2026 à 14 heures,

A l'audience du 13 janvier 2026,

La SCI SM 67, représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles elle a rectifié son erreur dans l'énoncé et le " par ces motifs " de ses conclusions, sollicité le débouté des demandes de Madame [V] [H] et conclut à la confirmation de l'ensemble de ses demandes formulées dans son assignation tout en actualisant sa demande au titre de l'indemnité d'occupation à la somme de 769,18 euros ainsi que sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 12 227,87 euros,

Madame [V] [H], représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles elle demande de : A titre principal : - Débouter la SCI SM 67 de l'intégralité de ses demandes, - Ordonner à la SCI SM 67 de justifier des diligences nécessaires pour dératiser l'appartement, - Condamner la SCI SM 67 au paiement de la somme mensuelle de 200,00 euros pendant 26 mois, soit la somme totale de 5 200,00 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, - Ordonner la compensation de cette somme avec les loyers restants dus, En tout état de cause de : - Lui octroyer les plus larges délais de paiement, - Condamner la SCI SM 67 au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la résiliation du bail d'habitation pour impayés locatifs, justifie de l'accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Elle produit en effet, à peine d'irrecevabilité de sa demande, d'une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 13 mai 2024, en date du 14 mai 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation et d'autre part, la dénonce de l'assignation du 17 octobre 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 18 octobre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 26 février 2025. Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d'habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

La SCI SM 67 produit à l'audience un décompte des loyers et charges dus actualisé au 1er janvier 2026 à hauteur de 12 227,87 euros.

Il résulte de ce décompte que Madame [V] [H] est débitrice d'une dette de loyer jamais régularisée auprès de la SCI SM 67 depuis le 1er octobre 2023 de sorte que celle-ci s'élève aujourd'hui à la somme de 12 227,87 euros.

La locataire ne justifie pas ni même ne prétend avoir effectué des versements depuis cette date.

Ces irrégularités de paiement de loyer sur une période de presque deux ans et demi caractérise un manquement grave et répété de la locataire à ses obligations et justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs à compter de la présente décision.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [H] et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, et de la condamner à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit la somme de 769,18 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 et de l'article R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCI SM 67 sollicite dans ses dernières conclusions le paiement de la somme de 12 227,87 selon un décompte locatif actualisé au 1er janvier 2026.

La défenderesse ne conteste pas le montant de la dette.

Madame [V] [H] sera par conséquent condamnée à payer à la SCI SM 67 la somme de 12 227,87 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application de l'article 6 du code de procédure civile, a l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [V] [H] expose avoir subi un préjudice de jouissance en raison de la présence de rats dans l'appartement depuis octobre 2023. Elle sollicite ainsi la condamnation de la SCI SM 67 au paiement de la somme de 5 200,00 euros correspondant à la somme de 200,00 euros due par la bailleresse à titre d'indemnité, pendant 26 mois (à compter d'octobre 2023 jusqu'à janvier 2026 inclus). Enfin, elle demande à la juridiction d'ordonner la compensation de cette somme avec celle restant due au titre de l'arriéré locatif.

Elle produit au soutien de sa demande à ce titre deux photographies de rongeurs.

La SCI SM 67 conteste la présence de rongeurs dans l'appartement, énonçant notamment ne jamais avoir été informée par la locataire de leur présence.

La défenderesse ne justifie pas en effet avoir informé la bailleresse avant la présente instance de la présence de nuisibles.

En l'espèce, les deux seules photographies produites par la locataire ne sauraient en aucun cas emporter la conviction du tribunal quant au manquement à la délivrance d'un logement décent reproché à la bailleresse. En effet, ces clichés ne constituent pas un élément de preuve objectivement vérifiable, la juridiction n'étant pas en mesure de s'assurer à quelle période ils ont été pris et si ceux-ci ont bien pris dans l'appartement litigieux.

Ainsi, la demande de Madame [V] [H] à ce titre sera rejetée.

Sa demande tendant à ordonner à la SCI SM 67 de justifier de la réalisation de diligences nécessaires pour dératiser l'appartement sera également rejetée, car sans objet en l'absence de preuve de la présence de rongeurs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [V] [H] sollicite l'octroi de délais de paiement de sa dette locative auxquels le bailleur s'oppose.

Elle expose que les impayés locatifs ont pour origine de graves soucis de santé dont elle souffre et s’est trouvée pour cette raison dans une situation financière précaire. Elle soutient néanmoins être de bonne foi et se prévaut à ce titre du règlement de 1 682,60 euros qu'elle a réalisé en juillet 2024, attestant selon elle de sa bonne foi.

En l'espèce, la défenderesse justifie en effet être atteinte d'un cancer du sein et percevoir un revenu mensuel de 1 033,32 euros au titre de l'allocation aux adultes handicapés.

Cependant, comme le soulève justement la bailleresse, la locataire ne justifie pas avoir pris attache avec cette dernière pour l'informer de ses difficultés de paiement ou encore tenter de trouver une solution amiable alors que la défenderesse se trouve débitrice d'une dette de loyer à compter d’octobre 2023 jamais régularisée depuis de sorte qu'elle s'élève aujourd'hui à la somme de 12 227,87 euros.

Ainsi, en dépit de la situation fragile dans laquelle se trouve la défenderesse, il ne sera pas fait droit à sa demande en délais de paiement. En effet, la juridiction constate que Madame [V] [H] n'a fait opérer aucun versement complet de son loyer depuis le mois d'octobre 2024. Dans de telles circonstances l'octroi de délais de paiement, même les plus larges, serait davantage préjudiciable à la locataire dès lors que celle-ci serait dans l'incapacité financière de s'acquitter simultanément de son loyer et de sa dette locative laquelle ne ferait que s'accroitre.

En considération de ce qui précède, la demande de Madame [V] [H] sera rejetée.

Sur les dépens de l'instance et l'article 700 du code de procédure civile

Madame [V] [H], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et à payer à la SCI SM 67 une somme de 650,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l'action recevable ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 14 décembre 2007 à la date du présent jugement, aux torts exclusifs de Madame [V] [H] pour impayés locatifs ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [H] de libérer les lieux sis à [Adresse 6], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Madame [V] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SM 67 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer à la SCI SM 67 une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, soit d'un montant de 769,18 euros par mois, à compter de la décision jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer à la SCI SM 67 la somme de 12 227,87 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation;

REJETTE la demande en dommages et intérêts de Madame [V] [H] ;

REJETTE la demande de Madame [V] [H] tendant à ordonner à la SCI SM 67 de justifier de la réalisation de diligences pour dératiser l'appartement ;

REJETTE la demande en délais de paiement de Madame [V] [H] ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer à la SCI SM 67 la somme de 650,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [H] aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,