Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE (Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. NICELEM c/ Société AGB

MINUTE N° 26/ Du 03 Septembre 2026

3ème Chambre civile N° RG 25/00982 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QJFV

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trois Septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 12 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Septembre 2026 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

la SCP LE MAUX & CAMPESTRINI ASSOCIES , Me Florian PLEBANI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. NICELEM prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège C/o Monsieur [L] [Q] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Jérôme CAMPESTRINI de la SCP LE MAUX & CAMPESTRINI ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Société AGB prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Florian PLEBANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La société civile NICELEM argue de l’existence d’un bail commercial intervenu entre les époux [D] et la société AGB le 27 septembre 2002 concernant des locaux situés sur la commune de [Localité 4], [Adresse 2], s’agissant d’un local à usage de restaurant- débits de boissons; elle expose être devenue propriétaire de ces locaux pour les avoir acquis des époux [D].

La société civile NICELEM déplore des défauts de paiement réguliers du preneur et avoir du lui faire délivrer le 11 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 4039,07 euros; que celui-ci est demeuré infructueux, la conduisant à obtenir une ordonnance de référé rendue par défaut le 5 septembre 2024 par laquelle la SARL AGB a été condamnée à lui payer la somme de 4039,07 euros au titre de l’arriéré locatif et des taxes, outre 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SARL AGB a fait opposition à cette décision et par ordonnance du 14 février 2025, le juge des référés considérant qu’il existait une contestation sérieuse a mis à néant l’ordonnance du 5 septembre 2024.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025 la société civile NICELEM a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la SARL AGB afin d’obtenir de:

– condamner la SARL AGB à verser à la demanderesse la somme de 4561,32 euros représentant les loyers et taxes foncières impayées, avec intérêts légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer, – condamner la SARL AGB à verser à la demanderesse la somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, – condamner la SARL AGB à verser à la demanderesse la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance et ceux nécessités par l’exécution du jugement à intervenir, – ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 27 février 2026, la société civile NICELEM maintient ses demandes initiales, mais réduit sa demande en paiement pour résistance abusive à la somme de 3000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 mai 2026, la SARL AGB demande au tribunal de :

– prononcer la nullité pour vice de forme du commandement de payer délivré le 11 décembre 2023, – débouter la société civile NICELEM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, – reconventionnellement, condamner la société civile NICELEM à verser à la SARL AGB une indemnité de 7528,52 au titre des loyers, charges et taxes qu’elle trop-perçu depuis le 1er janvier 2020, – subsidiairement, condamner la société civile NICELEM à verser une indemnité à la SARL AGB de 4787,45 au titre des loyers, charges et taxes qu’elle trop-perçu depuis 2020, s’il estime que la somme de 7528,52 est en partie contestable, – reconventionnellement et en tout état de cause, condamner la société civile NICELEM à verser à la SARL AGB la somme de 10 000 € en réparation des préjudices subis par cette dernière résultant de l’introduction d’une seconde procédure abusive et dilatoire à son encontre, – rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, – condamner la société civile NICELEM à verser à la SARL AGB la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance et ceux nécessités par l’exécution du jugement à intervenir.

La SARL AGB estime que la demande de la société civile NICELEM est infondée en raison de la nullité affectant le commandement de payer, ainsi qu’en raison de l’inexigibilité des sommes qu’elle réclame; la défenderesse soutient au contraire qu’elle a trop versé de loyers et d’accessoires, et reproche à la société civile NICELEM, en possession de tous les éléments pour s’en convaincre, de persister à réclamer des sommes indues de sorte qu’elle entend obtenir la restitution de l’indu et des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des faits, procédure, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 2 mars 2026, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire à la date du 6 mars 2026 et l’a fixé pour être plaidée à l’audience du 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de payer du 11 décembre 2023

Le commandement de payer mentionne expressément, dès sa première page, que les sommes réclamées au principal de 4039,07 euros sont dues au titre des loyers, charges et taxes foncières “selon décompte annexé”.

En outre, la copie du commandement de payer, telle qu’elle est produite aux débats par les deux parties, comporte pour chacune des années concernées, le montant des loyers exigibles et des règlements intervenus, permettant d’identifier le solde réclamé, ainsi qu’un relevé détaillant les échéances impayées.

Le seul fait que le commissaire de justice ait indiqué avoir établi l’acte en quatre feuilles ne suffit pas à démontrer l’absence des annexes alléguées, notamment les décomptes, alors qu’au surplus la SARL AGB, auquel l’acte en original a été remis, s’abstient de le produire.

En tout état de cause, la SARL AGB ne caractérise aucun grief résultant de l’irrégularité invoquée, dès lors qu’elle était en mesure d’identifier la nature, la période et le montant des sommes réclamées.

La SARL AGB sera déboutée de sa demande de nullité du commandement.

Sur l’exigibilité des sommes réclamées dans le commandement de payer

Le bail commercial du 27 septembre 2002 stipule une exigibilité du règlement des loyers, charges comprises, le 5 de chaque mois.

Si la société civile NICELEM reconnaît avoir, pendant plusieurs années, toléré des modalités de règlement différentes sans engager de poursuites, une telle tolérance ne saurait caractériser une renonciation non équivoque à réclamer les sommes demeurées impayées.

Il ressort des décomptes produits et des pièces versées aux débats que les sommes visées au commandement correspondent à un solde locatif demeuré impayé, incluant notamment les dernières échéances locatives et la taxe foncière proratisée pour l’année 2023.

La SARL AGB ne démontre ni une erreur affectant les calculs produits, ni le règlement effectif des sommes réclamées.

Dans ces conditions, la SARL AGB sera condamnée à payer à la société civile NICELEM la somme de 4561,32 € représentants les loyers et taxes foncières impayés.

La somme de 4039,07 euros correspondant au montant visé dans le commandement de payer portera intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date de la délivrance de celui-ci valant mise en demeure, et le surplus de la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles

La SARL AGB sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la société civile NICELEM à lui verser une indemnité de 7528,52 € au titre des loyers charges et taxes qu’elle a trop perçu depuis le 1er janvier 2020, subsidiairement sa condamnation à lui verser une indemnité de 4787,45 € au même titre, si le tribunal estime que la somme de 7528,52 € est en partie contestable.

En effet, la SARL AGB soutient avoir procédé à des règlements excédant les sommes effectivement dues au titre du bail commercial et sollicite en conséquence la restitution d’un trop-perçu.

Toutefois, si celle-ci produit de nombreux relevés bancaires et justificatifs de paiement, notamment par chèques, ces pièces, présentées de manière éparse et imprécise, parfois même simplement surlignées dans les relevés, ne sont pas probantes à défaut d’être assorties d’un décompte récapitulatif ou pour le moins d’un document comptable permettant d’identifier précisément quelles sont les échéances concernées, les sommes qui étaient effectivement dues, les règlements imputés et le montant exact du prétendu indu.

Il est certain qu’en l’absence d’une synthèse comptable claire et contradictoire des règlements invoqués, les seules pièces bancaires versées aux débats limités à des relevés bancaires, ne permettent pas au tribunal de vérifier l’existence d’un trop-perçu au détriment de la SARL AGB.

Or, il incombe à celle-ci qui sollicite la répétition d’un indu d’en rapporter la preuve; il n’appartient pas au juge de reconstituer lui-même la comptabilité des parties à partir de mouvements bancaires isolés et non explicités.

La SARL AGB sera déboutée de ses demandes reconventionnelles en paiement formées au titre d’un trop-perçu.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société civile NICELEM sollicite la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, le seul fait pour la SARL AGB de contester les sommes réclamées et de résister à l’action engagée à son encontre en soutenant la nullité du commandement ne caractérise pas une faute de nature à engager sa responsabilité; en effet, le litige portant notamment sur un solde du, les contestations de la défenderesse concernant le décompte des sommes réclamées au titre du bail commercial, ainsi que la régularité du commandement délivré ne présentaient pas un caractère manifestement dilatoire ou abusif, et relevaient de l’exercice normal des droits de la défense en la matière.

De surcroît, la société civile NICELEM ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement, déjà réparé par l’octroi des intérêts moratoires.

Dans ces conditions, la société civile NICELEM sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire

La SARL AGB sollicite la somme de 10 000 € en réparation des préjudices subis résultant de l’introduction d’une procédure abusive et dilatoire à son encontre.

Toutefois, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que dans les cas de mauvaise foi, d’intention de nuire ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce,la société civile NICELEM a engagé une procédure au fond afin d’obtenir le règlement des sommes demeurées impayées au titre du bail commercial liant les parties, dont il est établi qu’elles sont effectivement dues; aucun élément ne peut être retenu permettant d’affirmer que la société civile NICELEM a agi avec une attention dilatoire ou abusive.

La SARL AGB ne justifie par ailleurs d’aucun préjudice distinct résultant du seul exercice par la société civile NICELEM de son droit d’agir en justice.

En conséquence la SARL AGB sera déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, non mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL AGB qui succombe à la procédure sera condamnée aux dépens.

La société civile NICELEM demande que la SARL AGB supporte également les frais d’exécution du jugement; cependant, les frais d’exécution forcée relèvent du régime propre des procédures civiles d’exécution et sont recouvrés conformément aux dispositions applicables, sans qu’il y ait lieu à condamnation spécifique à ce titre et ce d’autant plus que le tribunal ne saurait prononcer une condamnation conditionnelle, dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée du présent jugement; en conséquence, la société civile NICELEM sera déboutée de sa demande.

La SARL AGB, partie perdante, devra verser à la société civile NICELEM la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par ailleurs, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort

Déboute la société AGB de sa demande tendant au prononcé de la nullité pour vice de forme du commandement de payer délivré le 11 décembre 2023,

Condamne la SARL AGB à verser à la société civile NICELEM la somme de 4561,32 euros représentant les loyers et taxes foncières impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 pour le montant visé au commandement, et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus,

Déboute la SARL AGB de ses demandes reconventionnelles en paiement au titre d’un trop-perçu,

Déboute la société civile NICELEM de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Déboute la SARL AGB de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire,

Déboute la SARL AGB de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SARL AGB à payer à la société civile NICELEM la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL AGB aux dépens de l’instance, en ce non compris ceux nécessaires à l’exécution du présent jugement,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE