Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N° DU 05 Août 2026

N° RG 25/02829 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QRSZ

Grosse délivrée à Me DEUR

Expédition délivrée à Me BOURDIER

le

DEMANDERESSE:

Madame [D] [B] épouse [G] née le 16 Mars 1936 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [U] [J] né le 24 Octobre 1970 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5] non comparant, ni représenté

Madame [C] [X] épouse [J] née le 10 Novembre 1983 en [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Laurence BOURDIER, substitué par Me Antoine DALBERA, avocats au barreau de NICE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/008403 du 09/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de NICE

assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 08 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe le 05 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2018 à effet au 19 juillet 2018, Madame [D] [G] née [B] a, par l'intermédiaire de la SARL CABINET DE GESTION DALBERA, donné à bail d'habitation à Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] un appartement de type F3 sis [Adresse 2] à [Localité 5], 1er étage, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 625,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75,00 euros, soit un total de 700,00 euros.

Selon acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, Madame [D] [G] née [B] a fait délivrer à Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] un congé aux fins de vente à effet au 18 juillet 2024. Ce congé comportait la désignation du bien et une offre de vente pour un prix de 190000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, le transfert de propriété n'intervenant qu'après paiement effectif du prix, non compris les frais et droits de l'acte de vente à la charge de l'acquéreur.

Les locataires s'étant maintenus dans les lieux au-delà du 18 juillet 2024, une sommation interpellative de quitter les lieux a été signifiée à Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025 à la requête de la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2025, Madame [D] [G] née [B] a fait assigner Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice, pole de proximité, à l'audience du 11 décembre 2025 à 14 heures 15, aux fins notamment, au visa de l'article 15 II de la loi du 06 juillet 1989, constater la validité du congé pour vente et statuer sur les conséquences.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois dont le dernier à l'audience du 08 juillet 2026 afin de reconvoquer Monsieur [U] [J].

A l'audience, Madame [D] [G] née [B], représentée par conseil, a déposé des conclusions qu'elle a soutenu expressément.

Madame [C] [J] née [X], représentée par son conseil, a également déposé des conclusions en défense n°2 auxquelles elle s'est expressément référée.

Monsieur [U] [J] n'a pas comparu, ni personne pour lui, bien que régulièrement assigné par remise de l'acte selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, à l'étude du commissaire de justice instrumentaire.

Le délibéré de l'affaire a été fixé au 05 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vente.

L'article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s'il déclare recourir à un prêt.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 18 juillet 2018 à effet au 19 juillet 2018 pour une durée de trois ans renouvelables. Il est constant que le bail a été renouvelé tous les trois ans pour expirer au 18 juillet 2024.

Selon acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, Madame [D] [G] née [B] a fait délivrer à Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] un congé aux fins de vente à effet au 18 juillet 2024.

Ce congé comportait la désignation du bien et une offre de vente pour un prix de 190000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, le transfert de propriété n'intervenant qu'après paiement effectif du prix, non compris les frais et droits de l'acte de vente à la charge de l'acquéreur. Enfin, l'acte reproduit les mentions de l'article 15-I et 15-II de la loi de 1989.

Il est constant que le congé pour vente délivré le 16 janvier 2024 à effet au 18 juillet 2024, soit six mois au moins avant l'échéance du bail d'habitation liant les parties, est régulier en la forme.

Madame [C] [J] née [X] conclut à la nullité du congé pour défaut de caractère réel et sérieux du projet de vente du bien faute pour le bailleur d'établir la réalité du motif de vendre par la démonstration de l'accomplissement de démarches actives pour parvenir à la vente du bien. Elle précise que Madame [D] [G] née [B] ne justifie d'aucune démarche à cette fin, ni annonce dans des journaux, ni en agences immobilières, ni établissement d'avis de valeur notamment, faisant à cet égard observer qu'elle n'a reçu aucune visite ou demande de visite du bien qu'elle occupe.

Madame [D] [G] née [B] réplique que ni la loi du 06 juillet 1989, ni le contrat de bail d'habitation ne fixent comme condition de validité du congé pour vendre que le bailleur apporte la preuve de ses démarches de commercialisation de son bien immobilier. Elle avance que c'est au locataire de démontrer que le congé pour vendre serait utilisé à des fins détournées.

Madame [D] [G] née [B] affirme avoir donné mandat à la société CITYA de vendre son appartement, ce que Madame [C] [J] née [X] ne peut contester dès lors qu'elle s'est elle-même rapprochée dans un premier temps de l'agence DALBERA, gestionnaire du bien et mandataire de la bailleresse afin de faire une offre d'achat du bien à 175 000,00 euros par courrier du 28 juillet 2024 puis de Madame [R] [Z], négociatrice transaction au sein de la société CITYA selon mail du 1er août 2024 et un second courrier du 02 août 2024 à l'agence DALBERA confirmant sa dernière proposition d'achat et ses recherches de financement pour cette acquisition.

A titre d'information, Madame [C] [J] née [X] avait également par l'intermédiaire d'un ami Monsieur [Y] [M] émis une première proposition d'achat du bien pour 159 000,00 euros compte tenu de l'existence d'importants travaux à réaliser dans l'appartement.

Cependant, aucune de ses propositions d'achat n'a été acceptée par la bailleresse via son mandataire.

Ainsi, au vu des développements sus énoncés, Madame [C] [J] née [X] ne démontre donc pas que l'intention de Madame [D] [G] née [B] de vendre son bien n'est pas réelle et sérieuse.

Il est constant que Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] n'ont pas accepté l'offre de vente dans le délai de deux mois pour se faire et qu'ils se sont maintenus dans les lieux postérieurement à ce délai. La vente n'ayant pas été réalisée, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 18 juillet 2024 par l'effet du congé.

Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] sont occupants sans droit ni titre depuis le 18 juillet 2024 à minuit. Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement donné à bail d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé à la bailleresse par l'occupation sans droit ni titre du local d'habitation après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Le paiement courant des loyers par la ou les locataires n'est pas de nature à remettre en cause la fixation d'une indemnité d'occupation qui vise à indemniser le préjudice subi par le propriétaire. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée à un montant égal à celui du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, soit 779,79 euros.

Il y a lieu de condamner Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] solidairement conformément à l'article 220 du code civil (régime primaire des époux [J]) au paiement de cette indemnité à Madame [D] [G] née [B] à compter du 19 juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Madame [C] [J] née [X] sollicite l'octroi d'un délai de 6 mois au moins pour quitter les lieux auquel la bailleresse s'oppose. Elle évoque sa situation personnelle et familiale, précisant avoir à charge un enfant de 11 ans, héberger sa maman, Madame [X] bénéficiaire d'une protection temporaire de la FRANCE et être en instance de divorce.

Elle indique souhaiter acquérir le bien de Madame [D] [G] née [B] qui était d'accord sur le principe mais attendait la justification d'un accord de prêt d'un établissement bancaire, que compte tenu de la procédure de divorce actuellement en cours, elle n'est pas en mesure de déposer un dossier complet auprès de la banque pour solliciter l'octroi d'un prêt immobilier pour l'acquisition de l'appartement qu'elle loue.

En l'espèce, force est de constater que Madame [C] [J] née [X] a d'ores et déjà bénéficié de larges délais pour quitter les lieux avec sa famille et organiser son déménagement. En effet, le congé leur a été délivré le 16 janvier 2024 à effet au 18 juillet 2024, soit il y a plus de deux ans.

Nonobstant l'intention de Madame [C] [J] née [X] d'acquérir le bien loué, projet qui n'a pas pu aboutir selon ses dires en raison de la procédure de divorce des époux actuellement en cours, celle-ci qui avait connaissance de la nécessité de quitter les lieux le 18 juillet 2024 ne justifie pas des diligences qu'elle aurait entreprises en vue de son relogement avec sa famille.

Elle ne produit à cet égard aucune preuve de recherches de logement soit dans le parc locatif privé, soit dans le parc locatif social.

Il sera rappelé que Madame [D] [G] née [B] a fait délivrer aux locataires une sommation interpellative d'avoir à quitter les lieux par acte du commissaire de justice en date du 31 mars 2025, non suivie d’effet.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, Madame [C] [J] née [X] sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

- Sur les dépens :

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l'instance, dont le coût de la sommation interpellative d'avoir à quitter les lieux du 31 mars 2025.

- Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] condamnés solidairement aux dépens, verseront à Madame [D] [G] née [B], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 850,00 euros.

- Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. "

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Madame [C] [J] née [X] de sa demande visant à annuler le congé délivré le 16 janvier 2024 ;

DECLARE le congé pour vente délivré le 16 janvier 2024 par Madame [D] [G] née [B] à Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] valide ;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation du 18 juillet 2018 au 18 juillet 2024 par l'effet du congé pour vente du 16 janvier 2024 ;

ORDONNE en tant que de besoin l'expulsion de Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement de type F3 situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [G] née [B] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] solidairement à payer à Madame [D] [G] née [B] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat de bail d'habitation s'était poursuivi, à savoir 779,79 euros, à compter du 19 juillet 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Madame [C] [J] née [X] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] solidairement aux dépens de l'instance, dont le coût de la sommation interpellative d'avoir à quitter les lieux du 31 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [C] [J] née [X] solidairement à payer à Madame [D] [G] née [B] la somme de 850,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION