Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 03 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00139 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WUAD CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : [D] [J] [C] épouse [Y], [Q] [Y] C/ [T] [R], S.A.R.L. MADE IMM FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [D] [J] [C] épouse [Y] née le 10 Octobre 1959 à COIMBRA (PORTUGAL), demeurant 38 bis, rue Ledru Rollin - 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

et Monsieur [Q] [Y] né le 1er Mai 1954 à COIMBRA (PORTUGAL), demeurant 38 bis, rue Ledru Rollin - 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentés par Me Pierre ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0622

DEFENDEURS

Monsieur [T] [R] né le 21 juillet 1951 à RABAT (MAROC), exerçant à titre individuel sous le nom commercial “MUST IM”, immatriculé au RCS de CRETEIL sous le n° 400 529 830, demeurant 16, rue Pascal - 94380 BONNEUIL-SUR-MARNE

non représenté

S.A.R.L. MADE IMM FRANCE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 448 692 962, dont le siège social est sis 110, bd de Champigny - 94210 LA VARENNE SAINT HILAIRE

ayant pour conseil Me Richard ARBIB, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 320, non comparant à l’audience du 30 juin 2026

Débats tenus à l’audience du : 30 Juin 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Septembre 2026 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 septembre 2008, Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] ont donné à bail commercial à la société MUST IM , immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 400 529 830 représentée par M. [T] [R] des locaux situés 110 bd de Champigny à LA VARENNE SAINT-HILAIRE 94210 (SAINT MAUR DES FOSSES), moyennant un loyer annuel de 12 000,00 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 17 novembre 2025 à M. [T] [R], représentant l'agence MADE IMM France pour une somme de 1 248,89 euros, au titre des loyers et charges impayés à novembre 2025.

Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025 à la SARL MADE IMM FRANCE, immatriculée au RCS sous le numéro 448 692 692, prise en la personne de son gérant, M. [T] [R] qui exerçait précédemment en entreprise individuelle sous le nom commercial MIST IM, pour une somme de 7 493,34 euros au titre des loyers et charges impayés à novembre 2025.

Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] ont également fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025 à M. [T] [R], pour une somme de 7 493,34 euros au titre des loyers et charges impayés à novembre 2025.

C'est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 6 et 8 janvier 2026, Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] ont fait assigner M. [T] [R] et la SARL MADE IMM FRANCE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : - constater que les commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés les 21 et 24 novembre 2025 sont demeurés infructueux ; - constater acquise la clause résolutoire insérée au bail signé le 9 septembre 2008 visée explicitement au sein des commandements de payer ; - prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial à effet au 24 décembre 2025 à minuit ; - ordonner l'expulsion de [T] [R], exerçant sous le nom commercial " MUST IM " et la société MADE IMM FRANCE des lieux loués sis 110 bd de Champigny - 94210 LA VARENNE SAINT HILAIRE (SAINT MAUR DES FOSSES), ainsi que de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin rappelés ci-après : désignation des lieux : un local à droite du vestibule de l'immeuble comprenant deux pièces, un cabanon édifié dans la cour à usage de sanitaires et une cave ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux au sein d'un garde-meubles que le preneur désignera et dans tel autre lieu au choix de l'indivision bailleresse et ce aux entiers frais du preneur en garantie de toute somme qui sont dues ; - condamner à titre provisionnel et solidairement [T] [R], exerçant sous le nomcommercial " MUST IM " et la société MADE IMM FRANCE au paiement à [D] [V] [Y] et [Q] [F] [Y] d'une somme de 8.680,23 € arrêtée au mois de décembre 2025 inclus outre intérêts à compter de la signification du commandement de payer ;

- condamner solidairement [T] [R], exerçant sous le nom commercial " MUST IM " et la société MADE IMM France au paiement au profit au paiement de [D] [V] [Y] et [Q] [F] [Y] d'une indemnité d'occupation correspondant au montant loyer exigible par jour de retard à compter du 25 décembre 2025 et jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs par le locataire ; - condamner solidairement [T] [R], exerçant sous le nom commercial " MUST IM " et la société MADE IMM FRANCE au paiement au profit au paiement de [D] [V] [Y] et [Q] [F] [Y] d'une somme d'un montant de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner en tous les dépens dont le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 novembre 2024 à hauteur de 280,67 € outre les éventuels frais d'exécution de l'ordonnance à intervenir ; - rappeler que l'ordonnance à intervenir est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

M. [T] [R], assigné par acte remis à étude, et la SARL MADE IMM FRANCE, dont l'assignation par acte de commissaire de justice a été transformée en procès-verbal de recherche infructueuse, avaient constitué avocat en la personne de Me [N] [S] le 31 mars 2026.

L'affaire appelée à l'audience du 31 mars 2026 a été renvoyée à l'audience du 30 juin 2026 à la demande du conseil des défendeurs. Ce dernier n'a pas comparu à l'audience et a indiqué par un message reçu via le réseau privé virtuel des avocats reçu le 29 juin 2026 ne plus intervenir pour le compte de M. [R] et n'a pas comparu à l'audience du 30 juin 2026.

A l'audience du 30 juin 2026, Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y], par l'intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Aucun document n'a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties présentes que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il convient de relever que le bail n'a été consenti qu'à la société MUST IM , immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 400 529 830 représentée par M. [T] [R] et qu'il ressort de l'extrait Kbis produit par les demandeurs (pièce 2), que M. [T] [R] exploite directement la société MUST IM qui n'est qu'un nom commercial depuis le 15 mars 2000.

Les demandeurs agissent également à l'encontre de la SARL MADE IMM FRANCE exposant qu'ils ont été avisés de l'existence d'une SARL dénommée " MADE IM FRANCE " dirigée par M. [T] [R] évoluant dans le même secteur d'activité que ce dernier et que sans détenir de titre ladite société a revendiqué des droits sur le local et qu'ils considèrent donc que M. [T] [R] et la SARL MADE IMM FRANCE sont titulaires du bail (page 4 de l'assignation). Il convient toutefois de relever qu'aucun bail n'a été conclu avec la SARL MADE IMM FRANCE et qu'il n'est pas davantage établi que celle-ci occupe les lieux loués dans la mesure où l'assignation a été délivrée sous la forme d'un procès-verbal de recherches infructueuses. En conséquence, il apparaît que l'ensemble des demandes présentées à l'encontre de la SARL MADE IMM FRANCE se heurte à des contestations sérieuses et qu'il n'y pas lieu à référé.

S'agissant de l'action engagée à l'encontre de M. [T] [R], il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré à ce dernier le 21 novembre 2025 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] n'ont fait qu'exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7 493,34 euros.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 22 décembre 2025.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de M. [T] [R] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par M. [T] [R] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] arrêté au 7 novembre 2025, puisque la pièce n°8 concerne cette période, l'obligation de M. [T] [R] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 7 novembre 2025 (termes de juin à novembre 2025 inclus) n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 493,34 euros, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit du 21 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [T] [R], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de M. [T] [R] ne permet d'écarter la demande de Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l'existence d'une contestation sérieuse sur la qualité de locataire et d'occupant des lieux loués de la SARL MADE IMM FRANCE ;

Disons n'y avoir lieu à référé et renvoyons les demandeurs à mieux se pourvoir devant le juge du fond s'agissant de l'ensemble des demandes présentées à l'encontre de la SARL MADE IMM FRANCE ;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [T] [R] et de tout occupant de son chef des lieux situés 110 bd de Champigny à LA VARENNE SAINT-HILAIRE 94210 (SAINT MAUR DES FOSSES) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [T] [R], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS M. [T] [R] à la payer,

CONDAMNONS par provision M. [T] [R] à payer à Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] la somme de 7 493,34 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 7 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la signification du commandement de payer, soit du 21 novembre 2025 ;

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 30 décembre 1899, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

DISONS n'y avoir lieu à référé la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS M. [T] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS M. [T] [R] à payer à Mme [D] [J] [C] et M. [Q] [Y] la somme de 1 000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 septembre 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS