Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] C. exécutoires délivrées le:

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18° chambre 1ère section

N° RG 25/09870 N° Portalis 352J-W-B7J-DAOHS

N° MINUTE : 3

réputé contradictoire

Assignation du : 06 Août 2025

JUGEMENT rendu le 03 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. DAUPHINE [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Véronique DANDREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0867

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CREATIONS MPJ [Adresse 2] [Localité 2]

défaillante

Décision du 03 Septembre 2026 18° chambre 1ère section N° RG 25/09870 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAOHS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 11 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort

Par acte sous seing privé du 25 mai 2021, la SCI Dauphine a donné à bail commercial à la SARL Créations MPJ, des locaux sis [Adresse 2] à Paris dans le 6ème arrondissement, pour une durée de 9 ans, à compter du 17 mai 2021 avec échéance au 16 mai 2030, moyennant un loyer annuel initial de 75 000 euros hors charges et hors taxes.

Un dépôt de garantie de 18 750 euros correspondant à trois mois de loyers a été versé par le preneur en garantie du paiement des loyers, charges, taxes et accessoires.

La destination est la suivante : show-room et/ou bureau pour la commercialisation de lavabos, vasques, miroirs, luminaires, et tous accessoires divers pour la décoration, l'agencement et l'installation de mobilier en général.

Par courriers électroniques du 8 janvier, 20 mars, 23 mai et 18 juin 2025, la SCI Dauphine a rappelé à la SARL Créations MPJ que son solde locatif était débiteur.

Par courriers du 8 septembre, 22 septembre et 15 octobre 2025, la SCI Dauphine a adressé des relances à la SARL Créations MPJ au titre de l'arriéré locatif.

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 25 juin 2025 la SCI Dauphine a mis en demeure la SARL Créations MPJ de lui payer la somme de 55 860,49 euros au titre d'une dette locative arrêtée au 1er juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 6 août 2025, la SCI Dauphine a fait assigner la SARL Créations MPJ devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de voir résilier judiciairement le bail qui les lie, d'obtenir son expulsion et le paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Par conclusions notifiées le 27 janvier 2026, la SCI Dauphine demande au tribunal judiciaire de Paris de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial qui la lie à la SARL Créations MPJ, pour les locaux situés [Adresse 3] avec effet à compter de la décision à intervenir ; - ordonner l'expulsion de la SARL Créations MPJ des locaux situés [Adresse 3] objet du bail qu'elle lui a consenti, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soient séquestrés sur place ou transportés dans un local au choix du propriétaire aux frais et risques et péril du requis ; - condamner la SARL Créations MPJ au paiement de l'arriéré de loyers et de charges pour un montant total de 102 499,09 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025, date de la mise en demeure ; - condamner la SARL Créations MPJ au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 7 773,10 euros jusqu'à la libération des lieux, qu'elle soit volontaire ou forcée ; - condamner la SARL Créations MPJ au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 18 750 euros ; - dire et juger qu'elle pourra conserver le dépôt de garantie à ce titre ; - condamner la SARL Créations MPJ à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens comprenant le coût de la présente assignation ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garanties

Au soutien de ses prétentions, la SCI Dauphine énonce: - que compte tenu de l'inexécution par la SARL Créations MPJ d'une obligation essentielle du bail, à savoir le règlement des loyers et des charges, elle est bien fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail ; - qu'il y a lieu jusqu'à son départ effectif des lieux, que la SARL Créations MPJ s'acquitte d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 7 773,10 euros par mois correspondant au montant mensuel du loyer et des charges ; - que la privation de revenus a entraîné préjudice qui mérite réparation.

La SARL Créations MPJ ne s'est pas constituée.

Par note en délibéré du 13 mai 2026, la SCI Dauphine énonce qu'il résulte des relances des 20 janvier, 17 février, 15 avril et 13 mai 2026 et de l'avis d'échéance du 28 avril 2026 qu'elle produit à titre complémentaire que la SARL Créations MPJ a eu connaissance du montant du loyer et des charges réclamés. Elle ajoute qu'elle n'était pas tenue de lui communiquer ses pièces au regard de l'absence de constitution, compte tenu d'une jurisprudence de la Cour de cassation.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 janvier 2026.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 11 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

MOTIVATION

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il résulte de l'article 1229 du code civil que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du courrier recommandé avec avis de réception notifié le 25 juin 2025 que nonobstant la mise en demeure qui lui a été adressée, la SARL Créations MPJ ne s'est pas acquittée de la somme de 55 860,49 euros au titre d'une dette locative arrêtée au 1er juin 2025. Il résulte des relances des 20 janvier, 17 février, 15 avril et 13 mai 2026 et de l'avis d'échéance du 28 avril 2026 que la situation d'impayé a perduré.

Le manquement sans motif légitime à l'obligation de paiement, obligation essentielle du bail pour le preneur, est une inexécution suffisamment grave qui justifie que soit ordonnée la résiliation judiciaire du bail litigieux, à compter du présent jugement.

La SARL Créations MPJ étant sans droit ni titre à compter de ladite résiliation, il y a lieu d'ordonner son expulsion selon les modalités spécifiées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et la demande de conservation du dépôt de garantie

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 27 janvier 2026 que la SARL Créations MPJ est redevable à l'égard de la SCI Dauphine, à la date considérée, de la somme de 102 499,09 euros.

Il ressort toutefois de l'avis d'échéance du 28 avril 2026 et du courrier de relance du 13 mai 2026 que des paiements sont intervenus ultérieurement puisqu'au 13 mai 2026, la SARL Créations MPJ était redevable de la somme de 92 979,43 euros au titre de la dette locative.

Il y a donc lieu de fixer à la somme de 92 979,43 euros la dette locative arrêtée au 13 mai 2026 dont est redevable la SARL Créations MPJ à l’égard de la SCI Dauphine, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 pour la quote-part de cette somme correspondant au montant de 55 860,49 euros, visé dans la mise en demeure. Pour le surplus de ladite somme, les intérêts courront à compter du présent jugement.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Le bail stipule dans sa clause intitulée « dépôt de garantie » que : «Le Bailleur reconnaît avoir reçu du Preneur la somme de […]18.750 €[…] en garantie du paiement des loyers, charges, taxes et accessoires[…] Au départ du Preneur après cessation du bail, le dépôt de garantie lui sera restitué sous réserve de vérification de déménagement, libération de tous occupants, remise des clés et production par le Preneur de l'acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques, et sous déduction de toutes sommes dues par lui au titre du présent bail ».

Au cas présent, au regard des stipulations contractuelles susmentionnées et de la dette locative à la date de résiliation judiciaire du bail, il y a lieu d'autoriser la SCI Dauphine à conserver le dépôt de garantie pour couvrir partiellement, par compensation de plein droit, la dette locative à hauteur du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 18.750 euros.

Il y a lieu de rejeter le surplus de la demande de paiement formée par la SCI Dauphine au titre de la dette locative arrêtée au 13 mai 2026.

Sur la demande d’indemnité d’occupation et de dommages-intérêts

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l'occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation dont est redevable la SARL Créations MPJ à l'égard de la SCI Dauphine, à la somme mensuelle forfaitaire de 7.773,10 euros (charges incluses) à compter du 3 septembre 2026 et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs.

La SARL Créations MPJ sera donc condamnée à payer à la SCI Dauphine ladite indemnité d'occupation.

Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1231-3 prévoit que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l'espèce, la SCI Dauphine ne démontre pas de préjudice autre que celui qui a déjà été réparé par les intérêts au taux légal. Elle n'invoque pas davantage de clause contractuelle au soutien de sa demande de réparation.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Dauphine de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SARL Créations MPJ sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût de signification de l'assignation.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, la SARL Créations MPJ sera condamnée à payer à la SCI Dauphine la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;

ORDONNE la résiliation judiciaire du bail du 25 mai 2021 conclu entre la SCI Dauphine et la SARL Créations MPJ et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à Paris dans le 6ème arrondissement ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] dans le [Localité 3] , dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, l'expulsion de la SARL Créations MPJ et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à la somme de 92.979,43 euros la dette locative arrêtée au 13 mai 2026 dont est redevable la SARL Créations MPJ à l’égard de la SCI Dauphine ;

AUTORISE la SCI Dauphine à conserver le dépôt de garantie pour couvrir la dette locative et CONSTATE la compensation de plein droit entre la dette locative et la somme de 18.750 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL Créations MPJ à payer à la SCI Dauphine la somme de 74.229,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 mai 2026 ;

REJETTE le surplus de la demande de paiement au titre de la dette locative arrêtée au 13 mai 2026 ;

DIT que les intérêts au taux légal court à compter du 11 juillet 2025 pour la quote-part de ladite somme correspondant au montant de 55 860,49 euros visé dans la mise en demeure, et à compter du présent jugement pour le surplus de ladite somme ;

Fixe l'indemnité d'occupation dont est redevable a SARL Créations MPJ à l'égard de la SCI Dauphine à la somme mensuelle forfaitaire de 7 773,10 euros (charges incluses) à compter du 3 septembre 2026 et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE la SARL Créations MPJ à payer à la SCI Dauphine ladite indemnité d'occupation ;

DEBOUTE la SCI Dauphine de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SARL Créations MPJ aux entiers dépens en ce compris, le coût de signification de l'assignation ;

CONDAMNE la SARL Créations MPJ à payer à la SCI Dauphine la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON