Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me DARCHIS Copies certifiées conformes délivrées le: à Me DARCHIS, Me BELSKY

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Charges de copropriété

N° RG 23/04349 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLUL

N° MINUTE :

Assignation du : 21 Mars 2023

JUGEMENT rendu le 03 Septembre 2026 DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, SAS, [Adresse 2] [Localité 2]

Représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC192

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Q] [Adresse 3] [Localité 3]

Représenté par Maître Sandra BELSKY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 03 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 23/04349 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLUL

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 06 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

*** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [Q] est propriétaire du lot de copropriété n°1 d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 14 septembre 2022, distribuée le 15 septembre 2022 et revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [S] [Q] de payer la somme de 6 287,30 euros au titre des charges de copropriété et des frais de mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner M. [S] [Q] devant ce tribunal en paiement notamment d’un arriérés de charges de copropriété de 7 085,44 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « RECEVOIR le syndicat des copropriétaires Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représentée par son syndic, le cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES en sa demande et le déclarer bien fondé ;

DEBOUTER Monsieur [S] [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [S] [Q] à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes : − 2.507 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 janvier 2026, appel du 1er janvier 2026 inclus, − 780 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement − Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 14 septembre 2022, date de la première mise en demeure ;

En tout état de cause,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER Monsieur [S] [Q] au paiement de : − La somme de 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts − La somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [S] [Q] aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ; »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, M. [S] [Q] demande au tribunal de :

« DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES à annuler les appels de frais du lot de copropriété n°01 de Monsieur [S] [Q] d’un montant total de 780 euros suivants : - 36 euros au titre d’une relance le 1 er septembre 2022 ; - 120 euros au titre d’une mise en demeure adressée par son conseil le 14 septembre 2022 ; - 312 euros au titre de la vacation contentieux facturée le 29 novembre 2023 ; - 312 euros au titre de la vacation contentieux facturée le 27 février 2024.

CONDAMNER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, à payer à Monsieur [S] [Q] la somme de 780 euros correspondant aux frais indument perçus ;

DISPENSER Monsieur [S] [Q], en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965.

CONDAMNER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, à payer à Monsieur [S] [Q] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Décision du 03 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 23/04349 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLUL

CONDAMNER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES aux entiers dépens. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 6 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il produit les justificatifs afférents à sa demande, en particulier les procès-verbaux des assemblées générales s’étant prononcées sur les travaux de réhabilitation, que M. [Q] n’a pas contestées.

M. [Q] conteste le montant des travaux de réhabilitation de l’immeuble, en l’absence d’éléments notamment sur la réception de ces travaux et les subventions effectivement perçues par la copropriété.

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment les procès-verbaux des assemblées générales du 7 septembre 2021, 14 juin 2022, 5 octobre 2023, 14 novembre 2024 et 30 septembre 2025 ayant notamment approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels des années afférentes, et les appels de fonds correspondants.

S’agissant des travaux de réhabilitation de l’immeuble votés par l’assemblée générale du 7 septembre 2021, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2022 que les copropriétaires ont souverainement décidé de valider des devis complémentaires en raison de l’augmentation du coût des travaux (décisions n°17 à 22) et de constituer un budget supplémentaire de 100 000 euros (décision n°23).

D’après le tableau annexé à la convocation adressée aux copropriétaires en vue de cette assemblée générale (pièce n°15 du syndicat des copropriétaires non contestée par le défendeur), le budget total des travaux était alors estimé à 510 560,15 euros TTC dont 307 119 euros d’aides pré-finançables soit un reste à charge pour la copropriété de 203 441,15 euros. Il est mentionné un disponible bancaire remboursé aux copropriétaires de 126 845,89 euros soit un reste à charge copropriétaires après remboursement de 76 595,26 euros.

Les comptes de travaux ont été approuvés par l’assemblée générale du 30 septembre 2025 (décisions n°6 à 9), notamment s’agissant du compte travaux « réhabilitation immeuble et complément budget » à hauteur de 531 453,71 euros au 31 décembre 2024 pour un montant de provisions de 569 949,85 euros (364 104 euros de subventions, 79 000 euros d’appels de fonds, 126 845,85 euros issus du fonds de travaux). Ces décisions n’ont pas été annulées, ni même contestées.

L’assemblée générale a donc souverainement arrêté le montant des travaux au vu des éléments dont elle disposait, peu important dès lors les développements de M. [Q] quant à la justification de la date de réception des travaux et des financements reçus. Les moyens soulevés par M. [Q] ne portent pas sur une erreur de calcul du solde de son compte individuel mais sur le bien-fondé même des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ayant arrêté le montant des travaux et sont donc inopérants.

D’après le dernier décompte, M. [Q] s’est vu débiter la somme de 4 758,62 euros le 1er décembre 2021 au titre des travaux de réhabilitation puis 689,66 euros de complément le 1er septembre 2022 (ce qui correspond à la proportion ramenée à ses tantièmes des 69 000 euros de provisions puis du complément de 10 000 euros votés par l’assemblée générale) et a reçu 2 595,13 euros le 30 septembre 2025 au titre de la régularisation de l’exercice 2024 Travaux.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicitait le paiement de la somme de 7 085,44 euros au titre des charges arrêtées au 23 février 2023. D’après le dernier décompte communiqué par le syndicat des copropriétaires, à cette date, la dette de charges de M. [Q] était de 7 121,44 euros.

M. [Q] a ensuite fait des paiements de : - 1 944,92 euros le 5 juin 2023 - 686,66 euros le 28 juin 2023 - 307,76 euros le 10 juillet 2023 - 310,76 euros le 2 octobre 2023 - 256, 64 euros le 18 décembre 2023 - 210,46 euros le 8 janvier 2024 - 669,82 euros le 8 janvier 2024 - 325 euros le 10 avril 2024 - 325 euros le 3 juillet 2024 - 325 euros le 14 octobre 2024 - 687,92 euros le 18 juillet 2025 - 1101,71 euros le 10 octobre 2025 - 333, 99 euros le 18 décembre 2025 soit un montant total de 7 485, 64 euros

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires s’élève désormais à 2 507 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 janvier 2026, appel du 1er janvier 2026 inclus.

Le dernier décompte communiqué présente un solde débiteur de 3 287,41 euros dont il convient de déduire 312 euros de frais « vacation contentieux » le 29 novembre 2023 et le 27 février 2024, 120 euros de frais de mise en demeure le 24 février 2023 et 36 euros de frais de relance le 1er septembre 2022, soit un solde de 2 507,41 euros.

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [Q] sera condamné à lui payer la somme de 2 507 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 janvier 2026, appel du 1er janvier 2026 inclus.

Le syndicat des copropriétaires produit le courrier de mise en demeure du 14 septembre 2022 adressé à l’adresse de M. [Q] « [Adresse 6] » revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » alors que l’adresse de M. [Q] figurant sur tous les appels de fonds est « [Adresse 7] ».

Il n’y a donc pas lieu de faire partir l’intérêt au taux légal de cette mise en demeure irrégulière, mais de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont notamment pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. *

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 780 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant aux frais listés ci-dessus et déduits du solde du dernier décompte.

Cependant les frais de relance et de mise en demeure du mois de septembre 2022 ne sont pas justifiés à défaut de mise en demeure régulière de M. [Q].

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Par ailleurs, les frais d’avocat ne constituent pas des frais de recouvrement mais entrent dans les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

La demande de M. [Q] tendant à annuler ces appels de frais est sans objet dès lors qu’ils ont déjà été déduits de la créance du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [S] [Q] de ses obligations, précisant qu’il est le copropriétaire ayant le solde débiteur le plus important de la copropriété sans que sa situation personnelle ne justifie son arriéré de charges accumulé depuis trois ans.

M. [Q] fait valoir que ni sa mauvaise foi, ni la preuve d’un préjudice ne sont rapportés alors qu’il a de faibles revenus et est atteint d’un handicap visuel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [S] [Q] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas des difficultés personnelles et financières dont il fait état.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [S] [Q], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [S] [Q] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

- Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La demande de M. [Q] sur ce fondement sera rejetée dès lors que ses demandes n’ont pas prospéré.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [S] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

- 2 507 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 janvier 2026, appel du 1er janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023 ;

- 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement et de sa demande indemnitaire ; Déboute M. [S] [Q] de toutes ses demandes ;

Condamne M. [S] [Q] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente