Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01972 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2KMG

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 31 Août 2026

[N] [G] [E] [R]

C/

[X] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 31 AOÛT 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [N] [G] [E] [R], demeurant [Adresse 1]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Juin 2026

Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé signé par voie électronique le 10 février 2025 à effet le jour même, Mme [N] [R] a donné à bail à M. [X] [V] un logement en colocation situé [Adresse 3], appartement n°1172, à [Localité 3] moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 358,70 euros outre 81,30 euros de provisions sur charges, pour une durée d’un an. Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, Mme [N] [R] a fait signifier à M. [X] [V] un commandement de lui payer dans les six semaines la somme la somme principale de 880,00 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement a été transmis à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) par voie électronique avec avis de réception du 19 septembre 2025. Puis, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, Mme [N] [R] a fait assigner M. [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 2 mars 2026 aux fins de : -          Constater que le commandement de payer délivré le 19 septembre 2025 est demeuré sans effet ; -          Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail litigieux ; -          Ordonner en conséquence, l’expulsion de M. [X] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les lieux sis [Adresse 4], porte C2, entrée 1, étage 17 ; -          Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; -          Condamner, à titre provisionnel, M. [X] [V] à lui payer la somme de 2 200 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 19/12/2025, somme qui doit être augmentée des intérêts légaux à compter du commandement pour les sommes visées dans celui-ci, et à compter de l’assignation pour le surplus ; -          Fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [O] à compter de la résiliation du bail à la somme totale de 440 euros (358,70 au titre du loyer et 81,30 pour la provision des charges) par mois et le condamner au paiement de cette somme jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés au bailleur ; -          Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ; -          Condamner M. [V] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -          Condamner M. [V] aux dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer les loyers. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. Cette assignation a été notifiée par le bailleur à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception le 20 décembre 2025. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été reçue au tribunal avant l’audience. L’affaire a été appelée à l'audience du 2 mars 2026 avant d’être renvoyée à deux reprises pour permettre la régularisation de l’acte introductif d’instance alors que M. [X] [V] n’avait pas été convoqué sur le bon site judiciaire et à un mauvais horaire. Par acte du commissaire de justice du 06 mars 2026, Mme [N] [R] fait délivrer à M. [X] [V] une nouvelle assignation reprenant les exactes mêmes demandes. A l’audience de renvoi du 15 juin 2026, Mme [N] [R] comparant en personne, maintient l’ensemble des demandes figurant à son assignation, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 5 280,00 euros arrêtée au mois de juin 2026. Assigné par remise à l’étude de l’acte du commissaire de justice, M. [X] [V] n’a pas comparu à l’audience. A l’issue de l’audience, il a été indiqué que la décision sera rendue le 31 août 2026. Ainsi qu’elle a été autorisée à le faire par la juge à l’audience, Mme [N] [R] a transmis le 16 juin 2026 par voie électronique le justificatif de la saisine de la Préfecture ainsi qu’un décompte actualisé de la dette locative en cours de délibéré.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur l’absence de comparution du défendeur Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, M. [X] [V], assigné par remise à l’étude de l’acte du commissaire de justice, n’a comparu à aucune des audiences de la présente procédure. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Il convient d’étudier successivement la recevabilité, puis le bien-fondé de la demande formée par la bailleresse, Mme [N] [R]. Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de l’action en résiliation En l'espèce, Mme [N] [R] justifie avoir notifié cette assignation au préfet du Nord le 20 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience (02 mars 2026), conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au surplus, Mme [N] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action en résiliation du bail est donc recevable. Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2025 entre Mme [N] [R], d’une part, et M. [X] [V] d’autre part, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat. Mme [N] [R] justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, fait signifier à M. [X] [V] un commandement de payer, dans un délai de six semaines, afin d’obtenir le règlement d’une somme de 880,00 euros au titre des loyers et charges impayés. Suivant le décompte arrêté au mois de juin 2026 établi par Mme [N] [R], les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de six semaines de sa délivrance, aucun paiement n’étant intervenu dans ledit délai. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 31 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. L’occupation du logement par M. [X] [V] après cette date, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant à ces derniers de restituer le logement loué. A défaut de départ volontaire dans les délais légaux, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Sur les sommes dues En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel ? Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux. Il y a lieu de relever que, si dans ses deux assignations, Mme [N] [R] demande que ce doit « Mme [O] » qui soit condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, il s’agit manifestement d’une erreur de plume puisque c’est bien contre M. [X] [V] que sont formulées toutes les autres demandes et que « Mme [O] » n’est pas concernée par le présent litige. Aussi, M. [X] [V] sera condamné à titre provisoire à payer à Mme [N] [R] une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal au loyer et charges du logement comme si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Mme [N] [R] verse notamment aux débats les pièces suivantes : -          le contrat de bail du logement conclu entre les parties le 10 février 2025 ; -          le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 19 septembre 2025 ; -          le décompte de la créance.  Il résulte de ces différentes pièces que M. [X] [V] reste devoir à Mme [N] [R] la somme de 5 280,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Par conséquent, M. [X] [V] sera condamné à titre provisoire à payer à Mme [N] [R] la somme de 5 280,00 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 880,00 euros, à compter de l’assignation pour la somme de (2 200-880), soit 1 320,00 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. Les indemnités d’occupation du 31 octobre 2025 au 1er juin 2026 (échéance de juin incluse) sont comprises dans la condamnation principale. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [X] [V] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2025, de l’assignation du 19 décembre 2025, de la notification à la Ccapex et à la préfecture. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. M. [X] [V], condamné aux dépens, devra payer à Mme [N] [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant en référé, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire rendue après débats publics et mise à disposition au greffe, Déclare l’action Mme [N] [R] recevable ; Constate au 31 octobre 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant le logement situé [Adresse 5], à [Localité 4], conclu le 10 février 2025 entre Mme [N] [R], d'une part, et M. [X] [V], d'autre part, par effet de la clause résolutoire; Ordonne à M. [X] [V] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ; Rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; Rappelle à M. [X] [V] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande - pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 5] Condamne, à titre provisoire, M. [X] [V] à payer à Mme [N] [R] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 440,00 euros équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat) ; Condamne, à titre provisoire, M. [X] [V] à payer à Mme [N] [R] la somme de 5 280,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 880,00 euros, à compter du 19 décembre 2025, date de l’assignation, pour la somme de 1 320,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; Condamne M. [X] [V] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2025, des deux assignations, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ; Condamne M. [X] [V] à payer à Mme [N] [R] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification. Le greffier                                                                                                  La juge

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;