Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 01 septembre 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00112 - N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

[D] [X] [F] [V], [I] [Q] épouse [F] [V]

C/

[N] [L] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 01 septembre 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [X] [F] [V] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Marie-Anne BLATT (avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par Me Lara TAHTAH (avocate au barreau de BORDEAUX)

Madame [I] [Q] épouse [F] [V] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Marie-Anne BLATT (avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par Me Lara TAHTAH (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [L] [O] [Adresse 3] [Localité 2] Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 9 juin 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé signé le 17 mars 2022, Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] représentés par la société LAMY NEXITY ont donné en location à Monsieur [N] [O] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (33), moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 547 € outre une provision sur charges de 75 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] ont fait assigner Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir: - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, - à défaut de libération spontanée des lieux, ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la force publique, - condamner le locataire au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation échus d'un montant de 4.216,61 euros, outre les intérêts au taux légal, - condamner le locataire au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner le locataire au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.

Après deux renvois de nature à permettre au défendeur de communiquer ses contestations aux bailleurs, le dossier a été retenu à l’audience du 9 juin 2026.

Par conclusions communiquées préalablement au défendeur et soutenues lors de cette audience, Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V], représentés par leur conseil, demandent que leur soit donné acte de ce qu’ils se désistent de leur demande d’expulsion devenue sans objet en raison du départ de Monsieur [N] [O]. Ils réclament la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 12.521,36 euros au titre des loyers, charges et régularisation de charges locatives, outre celle de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Ils exposent que l’état des lieux de sortie a été établi le 30 décembre 2025 après que le locataire ait quitté le logement volontairement au cours du mois de décembre 2025. Ils font valoir qu’aucune somme n’a été payée au titre de l’arriéré locatif après ce départ des lieux.

Comparant en personne, Monsieur [N] [O] mentionne que la dette s’élevait à 10.432,40 euros au 19 janvier 2026, date de la première audience, qu’il avait déjà quitté les lieux, de sorte qu’il conteste le surplus sollicité. Il reconnaît devoir les sommes réclamées au titre des loyers, mais conteste en revanche celles demandées au titre de la régularisation des charges de 3.014,03 euros pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, pour lesquelles il n’a pu obtenir de justificatif malgré relances auprès de l’agence mandataire, précisant qu’il n’a pu faire aucune démarche directement auprès des bailleurs dont les coordonnées ne lui ont pas été communiquées. Il propose de régler une somme mensuelle de 400 euros pour désintéresser les demandeurs. Il expose percevoir un salaire de 2.000 euros par mois, être séparé de la mère de son enfant à laquelle il verse une pension alimentaire de 300 euros dans l’attente d’une procédure en cours devant le Juge aux affaires familiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le désistement de la demande d’expulsion du locataire

Il convient de constater que suite au départ du logement du locataire et à l’établissement du constat d’état des lieux contradictoirement entre les parties le 31 décembre 2025, les demandeurs indiquent se désister de leur demande d’expulsion ; que sans se prononcer sur leurs demandes de résiliation du bail et de fixation d’une indemnité d'occupation, ils réclament désormais seulement le paiement d’une dette locative, ce qu’il convient de constater, le tribunal étant saisi des seules demandes formées au terme des dernières conclusions.

Sur la demande en paiement

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] soutiennent que Monsieur [N] [O] est redevable d’une somme totale de 12.521,36 euros, sans précision du détail des sommes qui seraient dues au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges  et de celles réclamées au titre de la régularisation des charges.

Monsieur [N] [O] admet être débiteur des loyers impayés ; il conteste particulièrement devoir la somme de 3.014,03 euros dont il n’a jamais reçu les justificatifs. Il s’étonne de l’augmentation de la dette lors de l’audience du 9 juin 2026 à la somme de 12.521,36 euros “dus à la date de restitution des lieux”, alors que la dette totale qui lui était demandée s’élevait à 10.432,40 euros lors de la première audience le 19 janvier 2026, date à laquelle il avait déjà quitté le logement.

Il est constant que le locataire a quitté les lieux le 30 décembre 2025, date de l’état des lieux de sortie contradictoire.

Il ressort de l'extrait de compte locatif versé aux débats par les bailleurs arrêté au 31 août 2025 que la dette totale s’élève à 4.216,61 euros dont 348,65 euros au titre de la régularisation des charges pour la période d’avril 2023 à mars 2024, non contestée par le locataire. Ce décompte comprend des frais dits “d’huissier” d’un montant total de 267,81 euros déduits de la dette totale sur ce décompte (pièce 2).

Il résulte ensuite du décompte arrêté au 22 décembre 2025 que les bailleurs produisent, qu’il est dû la somme de 10.408,93 euros (pièce 5). Ce décompte inclut la régularisation des charges pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 d’un montant de 3.014,03 euros, somme contestée par le locataire comme n’étant pas justifiée : or, la pièce 6 adressée à Monsieur [N] [O] intitulée “Compte individuel de charges locatives” permet de démontrer que cette somme est bien due par le locataire au titre des charges récupérables, elle est du reste confortée par la pièce 9 communiquée avec les dernières conclusions des demandeurs, correspondant au bilan annuel des charges de l’immeuble du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, qui comprend une colonne “Dont locatif” du montant réclamé avant déduction des provisions versées mensuellement d’un total de 1.020 euros. En revanche, Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] ont dans ce nouveau décompte omis d’ôter les frais de 267,81 euros précédemment soustraits, qui ne sont justifiés par aucun élément du dossier. Il conviendra de les déduire.

Enfin, Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] produisent une dernière pièce (pièce 12) intitulée “Décompte de fin de location” en date du 3 mars 2026, en vertu de laquelle Monsieur [N] [O] serait redevable d’une somme totale de 12.521,36 euros après déduction du dépôt de garantie de 547 euros.

Ils ne communiquent aucun document de nature à démontrer l’augmentation de la dette locative de la somme de 10.408,93 euros résultant du décompte arrêté au 22 décembre 2025 à celle de 10.068,36 euros mentionnée avant la déduction du dépôt de garantie.

Il ne peut en conséquence se déduire des pièces versées aux débats que la dette locative s’élève à la somme totale de 9.594,12 euros, soit 10.408,93 euros dont sont ôtés respectivement les frais injustifiés de 267,81 euros et le dépôt de garantie devant être restitué au locataire après l’état des lieux de sortie.

Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] sont donc fondés à obtenir le paiement d’une somme de 9.594,12 euros au titre des loyers, provisions sur charges et régularisation de charges locatives. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jugement.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le défendeur qui sollicite des délais de paiement ne justifie pas de la situation économique et familiale qu’il allègue.

Au surplus, la proposition de règlement d’une somme mensuelle de 400 euros ne permet pas de désintéresser les créanciers dans le délai de 24 mois prescrit par les dispositions susvisées.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [N] [O].

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [N] [O] sera condamné aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à payer à Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] une somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera constatée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’abandon des demandes de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion du locataire ainsi que de la demande de fixation d’une indemnité d'occupation formées par Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] la somme de 9.594,12 € au titre des loyers, provisions sur charges et régularisation de charges locatives, augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jugement ;

DEBOUTE Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] du surplus de leurs demandes ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [N] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à Monsieur [D] [F] [V] et Madame [I] [F] [V] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION