Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 25/01491 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZOP CIV Minute n°

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [S] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Julien WEHR, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame [D] [F] épouse [S] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Julien WEHR, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

S.C.I. JUMA REPRESENTANT PAR SON GERANT M. [W] [H] dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Angélique HUM de l’ASSOCIATION HUM ET SCHWARTZ, avocats au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière, présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

JUGEMENT : Contradictoire et avant dire droit,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026, Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 avril 2015, M. [P] [S] et Mme [D] [F], épouse [S], ont pris à bail un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros, outre 76 euros à titre de provisions sur charges. La SCI JUMA, société bailleresse, a fait délivrer à M. et Mme [S], par acte extrajudiciaire du 21 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement d'un arriéré locatif de 1689.74 euros.

Par assignation signifiée le 3 octobre 2025, M. et Mme [S] ont fait attraire la SCI JUMA devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il prononce la nullité du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, au cours desquels les demandeurs ont changé à deux reprises de conseil, l'affaire a été utilement retenue à l'audience du 2 avril 2026.

Le conseil des époux [S] a comparu et demandé au juge des contentieux et de la protection de :

- DÉCLARER irrecevable la SCI JUMA ; - PRONONCER la nullité du commandement de payer du 3 janvier 2025 ; - DÉBOUTER la SCI défenderesse de ses demandes.

Il expose que la SCI JUMA n'est pas recevable à délivrer un commandement de payer aux locataires, faute pour elle d'être l'entité juridique avec laquelle le contrat de bail a été conclu.

Les demandeurs ajoutent que le commandement de payer est nul, car le décompte qui lui est annexé ne prend pas en compte toutes les sommes versées par eux et qu'il est inexploitable et ce d'autant plus que la bailleresse y réclame des sommes injustifiées, notamment une avance sur charge doublée.

La SCI JUMA demande dans ses dernières écritures datées du 1er avril 2026, de :

- DÉBOUTER les époux [S] de leurs demandes ; - CONSTATER la validité du commandement de payer ; - CONDAMNER les époux [S] aux dépens ; - CONDAMNER les époux [S] à payer à la SCI JUMA la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Le conseil de la SCI JUMA soutient être recevable à agir, puisqu'elle a fait l'acquisition du logement loué. Il ajoute sur le fond que toutes les sommes réclamées sont justifiées de sorte que le décompte est sincère et, par suite, que le commandement est régulier.

Par ailleurs, les époux [S] ayant au cours de la procédure et à de nombreuses reprises, évoqué dans des courriers électroniques adressés à la juridiction, que le logement serait indécent, la SCI JUMA déclare y répondre dans ses écritures.

Aucune demande sur l'indécence du logement n'est cependant formée par l'une ou l'autre des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réouverture des débats

L'article 4 du Code de procédure civile dispose que les prétentions du litige "sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant". L'article 6 du même code ajoute qu'"à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder".

L'article 8 du même code ajoute que "le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait qu'il estime nécessaires à la solution du litige".

L'article 9 du même code dispose qu'"il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention".

L'article 16 du même code ajoute que "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations".

L'article 444 du Code de procédure civile ajoute que "le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés".

En l'espèce, il apparaît, alors que le litige porte sur la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un bail, qu'aucune des parties n'a jugé utile de les verser aux débats. Le tribunal n'est ainsi pas en mesure d'apprécier la régularité de celui-ci et de répondre aux questions posées par les parties.

Il résulte encore de la comparaison de l'assignation, les dernières conclusions du défendeur et de l'audience, que les parties ne s'accordent pas sur le montant de l'arriéré réclamé sur l'acte ou sur sa date.

Par conséquent, il apparaît nécessaire de rouvrir les débats, afin que les parties produisent aux débats le bail qui les lie et le commandement de payer visant la clause résolutoire dont la nullité est demandée.

Il est à ce propos rappelé aux parties que l'article 5 du Code de procédure civile dispose que "le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé".

En l'état, il convient de réserver les droits des parties et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE les parties, et plus spécialement M. [P] [S] et Mme [D] [F], épouse [S], à produire aux débats : - le contrat de bail du 28 avril 2015; - le commandement de payer visant la clause résolutoire dont la nullité est demandée ;

RENVOIE la présente affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection du 2 juillet 2026 à 14 heures - Tribunal judiciaire de Sarreguemines - Salle A ;

DIT que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l'audience ;

RÉSERVE les demandes des parties.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN