Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00344 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JTPJ

Minute : 2026/ Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Août 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[I] [H] [Q] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Florian LEVIONNAIS - 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Me Florian LEVIONNAIS - 93 M. [I] [H] Mme [Q] [U] Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIALvenant aux droits de la SA HLM PLAINE NORMANDE RCS [Localité 2] 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par Me Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [H] né le 10 Décembre 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] [Localité 4][Adresse 5] comparant en personne

Madame [Q] [U] née le 05 Novembre 1996 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Mai 2026 Date des débats : 21 Mai 2026 Date de la mise à disposition : 21 Août 2026 EXPOSÉ DU LITIGE  Suivant acte sous seing privé établi le 9 novembre 2021 prenant effet le 9 décembre 2021, CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à directoire et conseil de surveillance, au capital de 12 073 184 , inscrite sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est à [Localité 5]) [Adresse 7] venant aux droits de la SA [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [H] [I] et Madame [Q] [U] un logement situé [Adresse 9] [Localité 6]  Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2143,78 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte, Ce commandement étant resté infructueux, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [H] [I] et Madame [Q] [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal du céans en date, respectivement, du 21 janvier 2026 pour Monsieur [H] et du 26 janvier 2026 pour Madame [Q] [U], par actes de commissaire de justice régulièrement dénoncés au Préfet de Calvados auxquels il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :  - constater la résiliation du bail signé le 9 novembre 2021 prenant effet le 9 décembre 2021 par acquisition de la clause résolutoire en date du 17 décembre 2025 - ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et Madame [Q] [U], de leurs biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 9] [Localité 6] avec si besoin l'assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,   - les condamner solidairement au paiement de : * la somme de 3440,88 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges  à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir   * d’une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs   * d'une indemnité de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,   * de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires - ordonner l’exécution provisoire de droit. A l’audience du 21 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée, CDC HABITAT SOCIAL sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat. CDC HABITAT SOCIAL indique que Madame [U] a donné préavis réceptionné le 11 août 2025, et que le bail a donc pris fin à son égard au 11 novembre 2025. CDC HABITAT social fait valoir que, conformément aux clauses du bail, que Madame [U] demeure solidairement tenue à la dette locative durant un délai de six mois, soit jusqu’au 11 janvier 2026. La dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 6708,67 euros, selon le décompte en date du 19 mai 2026. Régulièrement assignés, Monsieur [H] [I] et Madame [Q] [U] comparaissent à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion L'article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire. En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 17 octobre 2025 qui prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit. Il résulte des éléments versés au débat par CDC HABITAT SOCIAL que Monsieur [H] [I] et Madame [Q] [U] n'ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.  D’une part, aucun versement de loyer depuis le mois de septembre 2025. D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges. L’enquête sociale diligentée n’a pas permis à l’enquêteur de rencontrer Monsieur [H] [I] et Madame [Q] [U]. Il ressort de pièces communiquées que les difficultés de règlement sont apparues après le départ de Madame [U]. Monsieur [H] [I] qui demeure seul dans le logement, sollicite un plan d’apurement de la dette et propose de verser 150 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique avoir déposé une demande auprès de la Commission de surendettement des particuliers. Le Tribunal autorise à Monsieur [H] [I] de communiquer la preuve du règlement du dernier loyer, ainsi que la preuve du dépôt de la demande devant la Commission par note en délibéré, au plus tard le 5 juin 2026. Monsieur [H] [I] n’ayant pas apporté la preuve de ces démarches à la date indiquée, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 17 décembre 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés au débat que Monsieur [H] [I] reste redevable de la somme de 6708,67 euros.

Sur ce montant,la solidarité est opposable à Madame [U] [Q] sur la somme de 4090,23 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner,

Sur la demande d’indemnité d’occupation La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constaté en date du 17 décembre 2025. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Monsieur [H] [I] reste redevable d’une indemnité d’occupation, contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation qui sera fixée à compter du 17 décembre 2025, est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, Monsieur [H] [I] sera condamné à son paiement à compter du 17 décembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement. Madame [U] [Q] ne demeure solidairement redevable que sur l’indemnité courant du 17 décembre 2025 jusqu’au 11 janvier 2026. Sur les demandes accessoires Il apparaît équitable de condamner Monsieur [H] [I], seul, à payer à CDC HABITAT SOCIAL les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation en justice, ainsi qu’à une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire est de droit et celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

 PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur Monsieur [H] [I] et Madame [Q] [U] portant sur le logement sis [Adresse 10] en date du 17 décembre 2025 ; CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6708,67 euros selon décompte arrêté au 19 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Madame [U] [Q] à la solidarité de paiement à hauteur de 4090,23 euros ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 10], au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubleslaissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [H] [I] à compter du 17 Décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; DIT que Madame [U] [Q] reste solidaire de cette indemnité du 17 décembre 2025 jusqu’au 11 janvier 2026 ; DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ; DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ; RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut : Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’ExécutionSaisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 11]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;  DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.                 Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION