Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/03110 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FYS3

Minute : 26 / 176

JUGEMENT DU 04 Mars 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[W] [C]

Copies certifiées conformes S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES Monsieur [W] [C]

Copie exécutoire S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES sise 13 avenue Barbara - 44570 TRIGNAC représentée par Madame [Y], suivant mandat écrit __________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [C] demeurant 3 rue Suzanne Lacore - 44600 SAINT-NAZAIRE non comparant

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC, lors des débats, Sandrine LAINE, lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026

JUGEMENT : REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/03110

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2018, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES (anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE) a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Monsieur [J] [F] un local à usage d'habitation et ses annexes situés « Les jardins du marais », 5, chemin des marais à Pornichet (44380), moyennant un loyer révisable et total de 500,11€, provision sur charges incluse.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé de façon contradictoire le 18 décembre 2018 décrivant un logement neuf.

Par acte sous seing privé du 8 mars 2019, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES (anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE) a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Monsieur [J] [F] un garage situé « Les jardins du marais », n°434/90/001 à Pornichet (44380), moyennant un loyer révisable et total de 50,63€, provision sur charges incluse.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé de façon contradictoire le 8 mars 2019 décrivant un garage neuf.

Suivant courrier en date du 27 avril 2021, Monsieur [J] [F] a donné congé du logement. Monsieur [W] [C] est devenu seul titulaire des baux à compter du 1er juin 2021

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, au visa de l’article 14.1 de la loi du 22 décembre 2010.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 3.142,06€, en visant la clause résolutoire.

Par courrier reçu le 14 septembre 2023, Monsieur [W] [C] a donné congé du logement. Par courrier et courriel en date des 14 septembre 2023, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a invité Monsieur [W] [C] à régulariser son préavis, son courrier n’étant pas signé.

Monsieur [W] [C] ayant déposé les clés du logement auprès de son bailleur, un procès-verbal de reprise a été réalisé le 29 septembre 2023. Ce procès-verbal fait état d’un logement vide de tout meuble et de tout effet.

Un état des lieux de sortie a été dressé suivant procès-verbal de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023. Monsieur [W] [C], bien que régulièrement convoqué, ne s'est pas présenté ni fait représenter. Le procès-verbal décrit un logement sale et encrassé sur son ensemble et liste les dégradations existantes ainsi que les éléments manquants ou hors d’usage.

La SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a facturé la somme de 680€ au titre du nettoyage et des réparations locatives réalisés par ses services selon le barème présent dans le bail. L'entreprise DERICHEBOURG a été mandatée par le bailleur afin de débarrasser et nettoyer le garage. Elle a facturé son intervention à hauteur de 162€. L'entreprise SYGMATEL a été mandatée par le bailleur afin de procéder aux réparations électriques dans le logement. Elle a facturé son intervention à hauteur de 454,10€. L'entreprise SAS GLEN Génie Climatique a été mandatée par le bailleur afin de procéder aux réparations de plomberie dans le logement. Elle a facturé son intervention à hauteur de 473,10€. L'entreprise OUEST HORIZON a elle été mandatée afin de procéder à la reprise de murs et boiseries du logement. Elle a facturé son intervention à hauteur de 833,90€.

Par courrier recommandé en date du 31 janvier 2024, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a invité Monsieur [W] [C] à prendre attache avec elle afin de convenir des modalités de règlement de sa dette locative d'un montant total de 7.034,95€.

Par courrier recommandé en date du 16 février 2024, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a adressé une mise en demeure avant poursuites judiciaires à Monsieur [W] [C] lui demandant d'apurer sa dette locative d'un montant total de 7.034,95€.

Par courrier recommandé en date du 30 octobre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a adressé une nouvelle mise en demeure avant poursuites judiciaires à Monsieur [W] [C] lui demandant d'apurer sa dette locative d'un montant total de 7.034,95€.

En l'absence de tout paiement et de toute réponse du locataire, par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait assigner Monsieur [W] [C] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire, ce dernier condamné au paiement des sommes suivantes : - 3.984,96€ au titre des loyers et charges impayés, - 139,48€ au titre de la mise en demeure article 14.1, - 150,02€ au titre du commandement de payer les loyers, - 461,78€ au titre du procès-verbal de reprise des lieux, - 2.194,22€ au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, - 121,84€ au titre des frais d’état des lieux de sortie, - 700€ au titre de des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - aux entiers dépens de l'instance.

À l'audience du 7 janvier 2026, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par Madame [I] [Y], a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Monsieur [W] [C], bien que régulièrement assigné selon procès-verbal 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

A titre liminaire, il sera constaté qu’un procès-verbal de reprise des lieux ayant été réalisé le 29 septembre 2023, Monsieur [W] [C] est redevable des loyers et charges jusqu’à cette date.

Sur les loyers impayés

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 07 a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il résulte de l'article 1353 du Code civil que celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il appartient donc au locataire, qui s'estime libéré de son obligation contractuelle de paiement de sa dette locative, de démontrer que le décompte fourni est incomplet.

En l'espèce, le bail signé et le procès-verbal de reprise des lieux sont versés au débat ainsi qu'un décompte locatif n'appelant aucune critique.

La SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES est donc légitime à solliciter la condamnation de Monsieur [W] [C] au paiement des loyers et charges et indemnités dus jusqu'au 29 septembre 2023, date de reprise du logement, soit la somme de 3.984,96€.

Dès lors, Monsieur [W] [C] sera condamné au paiement de la somme de 3.984,96€ au titre des loyers et charges échus et impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Aux termes de l’article 3 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Il est par ailleurs constant que l'indemnisation du bailleur n'est nullement subordonnée ni à l'exécution des travaux, ni à la justification d'un préjudice. Il appartient néanmoins au bailleur de justifier du chiffrage des montants sollicités, ce chiffrage pouvant être réalisé par la production de factures, de devis ou de barèmes de réparations locatives.

En l'espèce, sont versés aux débats les états des lieux d'entrée et de sortie ainsi que le barème des prix et l'accord collectif portant sur les modalités d'application de la vétusté. La comparaison des états des lieux permet de justifier l'ensemble des travaux exécutés par le bailleur ainsi que les factures de la Société DERICHEBOURG, de la société OUEST HORIZON, de la société SYGMATEL et de la société SAS GLEN Génie Climatique.

Dès lors, Monsieur [W] [C] est donc redevable de la somme de 2.602,57€ au titre des réparations locatives. Ce dernier ayant versé un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux d'un montant de 408,35€, il y a lieu de le déduire du montant des réparations locatives.

Monsieur [W] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.194,22€ au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

Il est constant et non contesté que lorsque l'état des lieux doit être réalisé par commissaire de justice, les frais sont partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire.

Les circonstances de l'espèce ont contraint le bailleur à faire réaliser un procès-verbal d’état des lieux de sortie le 6 novembre 2023 afin de préserver ses droits.

En conséquence, Monsieur [W] [C] est redevable de la moitié de la somme correspondant à la facture du commissaire de justice pour la réalisation du procès-verbal de constat du 6 novembre 2023, soit la somme de 121,84€.

Sur les demandes annexes

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure du 22 août 2023, du commandement de payer en date du 11 septembre 2023 et du procès-verbal de reprise du 29 septembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 3.984,96€ au titre des loyers et charges dus et impayés selon décompte arrêté à la date du 29 septembre 2023 suite à la reprise du logement et du garage situés « Les jardins du marais », 5, chemin des marais à Pornichet (44380)avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.194,22€ au titre des réparations locatives dues avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 121,84€ au titre des frais d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure du 22 août 2023, du commandement de payer en date du 11 septembre 2023 et du procès-verbal de reprise du 29 septembre 2023.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 4 MARS 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX S. LAINE DE LA PROTECTION E. HAMON