Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [N] [Y]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/04508 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCYYT

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 août 2026

DEMANDERESSE S.A. [P], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mai 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/04508 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCYYT

FAITS ET PROCEDURE

La SAEM [P] a pour mission d'héberger les personnes visées à l'article R351-2(5°) et R351-55(2°) du CCH et de leur apporter des services complémentaires.

Par acte du 6 août 2018, la SAEM [P] a conclu un contrat de résidence, en conférant à M. [N] [Y] la jouissance de locaux à usage d'habitation, situés au [Adresse 3].

Une mise en demeure de faire cesser une occupation par des tiers en infraction à l'article 9 du règlement intérieur a été adressée par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025.

Par ordonnance du 03/09/2025, la SAEM [P] a été autorisée à faire réaliser un constat de l'occupation des lieux objet de la résidence. Un procès-verbal de constat a été dressé les 27 septembre 2025, 18 octobre 2025 et 8 novembre 2025. Le commissaire de justice n'a réussi à rencontrer un occupant que le 18 octobre 2025. Il s'agissait de M. [I] [Q] et M. [K] [E], tous deux tiers au contrat de résidence. Le registre des occupants ne mentionne pas de visiteurs pour ce logement.

Par acte du 30/03/2026, la SAEM [P] a fait assigner M. [N] [Y] sur le fondement de l'article 1103, 1229 du Code Civil ,L633-1 et R633-1 et suivant du Code de la Construction et de l'Habitation et 835 du Code de Procédure Civile aux fins de : - Voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence adressée par [P] - Voir ordonner l'expulsion de M. [N] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique le cas échéant - Voir condamner M. [N] [Y] au paiement à titre provisionnel : ∙ d'une indemnité d'occupation à compter de l'expiration de son contrat , égale à la redevance mensuelle en vigueur ,jusqu'à libération complète des lieux , ∙ d'une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'audience du 19/05/2026, la SAEM [P] maintient toutes ses demandes. La SAEM [P] fait valoir que les termes de la mise en demeure sont clairs, et que l'hébergement d'un tiers est prévu par la loi, mais selon des modalités précises pour éviter l'hébergement clandestin de tiers. Elle rappelle que le règlement de [P] a toujours prévu la réception d'un invité, mais dans un cadre formaliste précis.

Or, lors des trois passages du commissaire de justice, le titulaire du contrat était absent. Lors du troisième passage, deux personnes étaient présentes : la première ne connaît pas le titulaire du contrat et indique être résident depuis 4 mois. L'autre personne s'est dite de passage. Le commissaire de justice a constaté une paillasse au sol.

La SAEM [P] soutient qu'il existe un trouble manifestement illicite, du fait de cette occupation non déclarée, sa demande se justifiant par les incidents générés par une sur occupation créant des risques pour la santé et la sécurité.

La SAEM [P] relève que l'infraction de M. [N] [Y] à l'article R633-9 du Code de la Construction et de l'Habitation n'est pas contestable, l'hébergement de tiers non déclarés étant constituée. Elle rappelle que dans sa mise en demeure, elle a respecté le préavis d'un mois et que celle-ci n'a pas été contestée et est demeurée infructueuse, eu égard au constat d'huissier opéré. Elle fait valoir la violation d'une obligation légale, le trouble étant donc manifestement illicite.

M. [N] [Y] n'a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile, l'assignation étant déposée en étude de commissaire de justice en son absence.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation de la convention :

Il convient de relever que la procédure introduite par la SAEM [P] a trait à la résidence principale de M. [N] [Y], quand bien même la résidence a une vocation transitoire en logement foyer ; la procédure envisagée par le législateur dans le cadre d'un décret d'application d'une loi consacrant un lieu de résidence à titre principal a vocation à préserver le droit à l'hébergement, même il ne s'agit pas d'un contrat de bail, droit consacré au même titre que le droit au logement depuis la loi du 05/03/2007.

M. [N] [Y] a signé la convention d'occupation et le règlement intérieur auquel la clause résolutoire se réfère.

En application de l'article 11 du contrat, une clause résolutoire de plein droit du contrat est prévue : " en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent titre d'occupation ou manquement grave et répété au règlement intérieur, la résiliation de produit effet d'un mois après la date de notification par LRAR ".

Il est prévu par l'article R 633-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, modifié par décret du 23/11/2007, que le règlement intérieur prévoit les modalités et la durée d'hébergement des tiers invités-hébergés dans un maximum de 3 mois pour une même personne hébergée.

Les modalités de la déclaration de la présence de tiers invité-hébergé sont prévues à l'actuel règlement intérieur à l'article 9, qui prévoit que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident à la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.

Il existe donc dans ce cas une durée maximum de 3 mois, un nombre de personne limité à une seule personne, et une obligation de déclaration préalable à toute présence de tiers dans les lieux.

En application de l'article 835 al 1er du Code de Procédure Civile, l'appréciation du caractère manifestement illicite du trouble invoqué est possible, compte tenu du non - respect du contrat conclu par M. [N] [Y], lequel s'inscrit dans le cadre légal.

Il convient de noter que si le demandeur prétend ne pas se situer pas dans le cadre d'une demande de mesure qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse (art.834), mais dans le cadre du trouble manifestement illicite à faire cesser (art.835), il invoque cependant l'application d'une clause résolutoire de plein droit, qui est une mesure que le juge constate en référé, pour pouvoir ordonner l'expulsion du fait du maintien dans les lieux.

Dans la mise en demeure signifiée par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, il y est rappelé l'article 9 du règlement intérieur et expliqué à M. [N] [Y] qu'il héberge une personne tierce en infraction à ce règlement ; il lui est demandé d'y mettre fin dans les 48h. Il est indiqué qu'en cas d'inexécution, le contrat sera résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure restée sans effet. Il a donc été imparti par la mise en demeure un délai approprié de régularisation d'un mois, avant qu'une inexécution permette de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire, en application de l'article 1225 du code civil.

Le constat de commissaire de justice du 8 novembre 2025 sur ordonnance sur requête du 3 septembre 2025 a mentionné la présence dans la chambre de deux personnes, tierces au contrat de résidence.

Cette occupation n'a donc pas fait l'objet de demande préalable, eu égard aux mentions du registre des occupants et est en tout état de cause supérieure en nombre à celle autorisée, et M. [N] [Y] s'est vu adresser la mise en demeure, qui précise les risques de résiliation en cas de maintien de la suroccupation. Un trouble manifestement illicite résulte de cette sur-occupation, qui s'est prolongée, de plusieurs personnes et sans déclaration préalable.

Et en tout état de cause, M. [N] [Y] n'a pas comparu pour exposer ses moyens de défense et sa situation.

Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 10 juillet 2025 à minuit, soit à compter du 11 juillet 2025 et d'ordonner l'expulsion de M. [N] [Y] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [N] [Y] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant de la redevance, éventuellement révisée, et des charges qui auraient été payées si le contrat s'était poursuivi et de condamner M. [N] [Y] au paiement de celle-ci.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [N] [Y] à payer à la SAEM [P] la somme de 250 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [N] [Y] aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre les parties à compter du 11 juillet 2025 portant sur les lieux situés au [Adresse 4],

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant de la redevance, éventuellement révisée et des charges, qui auraient été payées si le contrat avait continué,

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la SAEM [P] à titre provisionnel les indemnités d'occupation,

DIT que la SAEL [P] pourra, à défaut de départ volontaire des lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [N] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et du constat de commissaire de justice,

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la SAEM [P] la somme de 250 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Juge