Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [K] [Q]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02369 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCIRC

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 août 2026

DEMANDERESSES Madame [G] [Z] [B], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [Z] [B], demeurant [Adresse 2] toutes représentées par Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, vestiaire :

DÉFENDEUR Monsieur [K] [E], [W] [Q], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mai 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente , assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02369 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCIRC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 août 2017, "l'indivision [B]" a consenti à M. [K] [Q] et Mme [D] [U] un bail d'habitation à sur des locaux situés au [Adresse 4].

Le 18 décembre 2024, Mme [U] a donné congé.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11 190, 45 euros hors frais au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [Q] le 22 octobre 2025.

Par assignation du 12 février 2026, Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [K] [Q] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d'occupation de 3538, 58 euros avec révision de ce montant dans les conditions du bail s'il n'avait été résilié et majorée ou minorée des régularisations de charges à échoir, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à complète libération des lieux, - 8 004, 66 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 29 décembre 2025, - 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 mai 2026, Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A], représentées par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précise que la dette locative, actualisée au 3 avril 2026 s'élève désormais à la somme de 22158, 98 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus.

Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elles s'opposent à tout délai de paiement, exposant que M. [Q] n'a procédé à aucun paiement depuis le 16 décembre 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne physique, M. [K] [Q] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [K] [Q].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les bailleresses ont été autorisées à produire en cours de délibéré la dénonciation de l'assignation à la Préfecture.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 11 190,45 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 décembre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date de l'assignation, soit le 12 février 2026, M. [K] [Q] leur devait la somme de 8 004, 66 euros, arrêtée au 29 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus.

M. [K] [Q] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 22 décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [Q] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 octobre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 août 2017 entre Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A], d'une part, et M. [K] [Q], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 22 décembre 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [K] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [Q] à payer à Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] la somme de 8 004,66 euros, à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 29 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025,

CONDAMNE M. [K] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2025 et celui de l'assignation du 12 février 2026,

CONDAMNE M. [K] [Q] à payer à Mme [G] [Z] [B] et Mme [I] [Z] [A] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 août 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge