Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [H] [F] [I] [G]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thomas GUYON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01674 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDFZ

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 août 2026

DEMANDERESSE Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEURS Madame [H] [M], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mai 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/01674 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDFZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 février 2013, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [I] [G] et Mme [H] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 22 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3675, 10 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [G] et Mme [H] [M] le 23 octobre 2025.

Par assignations du 21 janvier 2026, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [G] et Mme [H] [M], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 6128, 85 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 mai 2026, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 11 mai 2026 s'élève désormais à la somme de 2274, 41 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) précise que les derniers loyers ont été payés et s'en rapporte sur d'éventuels délais suspensifs.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [G] et Mme [H] [M] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [I] [G] et Mme [H] [M].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3675, 10 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est remplie. En outre, il sera relevé que les locataires ont fait de gros efforts pour faire diminuer la dette locative, qui s'établit désormais à la somme de 2274, 41 euros, à la date du 11 mai 2026 (échéance d'avril incluse)

Dans ces conditions, il convient d'accorder des délais de paiement pour qu'ils s'acquittent des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 mai 2026, M. [I] [G] et Mme [H] [F] lui devaient la somme de 2274, 41 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus.

M. [I] [G] et Mme [H] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [G] et Mme [H] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [G] et Mme [H] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 octobre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 février 2013 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d'une part, et M. [I] [G] et Mme [H] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 23 décembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [M], à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 2274,41 euros, à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 11 mai 2026 terme du mois d'avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [I] [G] et Mme [H] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 94 euros (quatre-vingt-quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [G] et Mme [H] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 décembre 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [I] [G] et Mme [H] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [I] [G] et Mme [H] [M] seront condamnés à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 octobre 2025 et celui des assignations du 21 janvier 2026,

CONDAMNE M. [I] [G] et Mme [H] [M] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 août 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge