Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00424 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIL3

MINUTE N° : 25/00144

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMADER [Adresse 1] [Localité 3]

Représentée par la SELARL BRIGITTE MAURO - BÉATRICE FONTAINE, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [V] [C] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2025

DÉCISION : par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 28/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 mai 1996, la société SEMADER a donné à bail à usage d’habitation à [J] [B] [O] [G] et [Z] [Q] [G] un logement (T2) situé [Adresse 4] ([Etablissement 1]), moyennant un loyer mensuel de 2108,10 francs.

Soutenant que les époux [G] sont décédés respectivement les 7 septembre 2015 et 11 novembre 2024, selon actes de décès produits, qu'au moment du dernier décès le loyer s'élevait à 512,32 euros, la société SEMADER indique s'être rendue compte, en voulant récupérer son bien, que celui-ci était occupé par [V] [C], la nièce des anciens locataires, que celle-ci ayant refusé de quitter les lieux, la SEMADER lui a fait signifier, par acte du 23 novembre 2024, une sommation de déguerpir, ce qui est demeuré sans effet jusqu'au 22 avril 2025, date où elle a finalement libéré le logement.

Soutenant que Mme [C] ne saurait se voir attribuer ce logement dans la mesure où ses revenus sont supérieurs au plafond d'attribution des logements sociaux et qu'elle a occupé ledit logement sans droit ni titre du 23 novembre 2024 au 22 avril 2025, la SEMADER a, par acte du 11 août 2025, fait citer Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous bénéfice de l'exécution provisoire, de : - juger qu'elle a été occupante sans droit ni titre du 23 novembre 2024 au 22 avril 2025, En conséquence, - fixer à 523,20 euros l'indemnité mensuelle d'occupation que Mme [C] devra lui payer, - la condamner à lui verser la somme de 2616 euros à titre d'indemnités mensuelles d'occupation pour la période du 23 novembre 2024 au 22 avril 2025, - ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [C], - juger qu'il pourra être procédé à la mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution conformément au code des procédures civiles d'exécution, - la condamner à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont le coût de la sommation.

A l'audience du 16 septembre 2025, la Semader a maintenu ses demandes.

Mme [C] est absente et non représentée. elle a en réalité été citée selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure à la dernière adresse connue, soit celle du logement occupé et le commissaire de justice a vainement tenté de trouver sa nouvelle adresse malgré ses diligences.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

Le jugement sera rendu par défaut et mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'occupation sans droit ni titre

L'artice 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier".

Il est manifeste que Mme [C], en tant que nièce des locataires décédés, ne pouvait se voir transférer le bail conclu le 22 mai 1996 entre ces derniers et la SEMADER, ce d'autant selon selon la demanderesse, ses ressources dépassent le plafond permettant l'attribution d'un tel logement social.

Il ressort du dossier que Mme [C] occupe à tout le moins le logement situé [Adresse 4] depuis le 23 novembre 2024, date de la signification de la sommation de déguerpir jusqu'au 22 avril 2025 date où elle a fini par quitter les lieux. Il est manifeste que cela a privé la SEMADER de le proposer à des personnes ne disposant pas des mêmes ressources que la défenderesse.

L'occupation sans droit ni titre est illicite et qu'elle a causé un préjudice à la demanderesse pouvant être indemnisé par le versement d'une indemnité mensuelle d'occupation que la SEMADER demande au juge de fixer à hauteur de 523,20 euros par mois et de condamner dès lors Mme [C] à lui payer la somme de 2616 euros pour la période d'occupation du 23 novembre 2024 au 22 avril 2025.

Il convient de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 523,20 euros.

Il convient de faire droit à cette demande et de dire que [V] [C] sera condamnée à payer à la société SEMADER la somme de 2616 euros à titre d'indemnités mensuelles d'occupation pour la période d'occupation du 23 novembre 2024 au 22 avril 2025 et ce, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2024, date de la sommation de déguerpir.

Sur le sort des meubles

La SEMADER demande au juge des contentieux de la protection d'ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [C]. Elle demande aussi de juger qu'il pourra être procédé à la mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution conformément au code des procédures civiles d'exécution, ce qui n'est d'ailleurs pas une véritable prétention.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration.

La demande relative à la vente aux enchères est, comme la SEMADER l'indique également de la compétence du juge de l'exécution.

Il n'y a donc pas lieu à statuer sur ces demandes.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SEMADER la charge des frais non répétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits en justice, puisque Mme [C] a tout de même attendu 5 mois après la sommation de déguerpir pour quitter effectivement les lieux. Il convient toutefois de réduire la somme demandée à de plus justes proportions.

Il convient de condamner Mme [C] à payer à la société SEMADER la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile qui comprendront le coût de la sommation de déguerpir (285,21 euros) et non de l'assignation compte tenu du fait qu'elle a été signifiée bien après le départ de la débitrice et sans que la SEMADER ait jugé utile en amont de lui demander sa nouvelle adresse.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement rendu par défaut,

Constate que [V] [C] occupe sans droit ni titre, à tout le moins depuis le 23 novembre 2024, le logement situé [Adresse 4] ([Etablissement 1]), que la société SEMADER avait donné à bail à [J] [B] [O] [G] et [Z] [Q] [G] décédés respectivement les 7 septembre 2015 et 11 novembre 2024 ;

En conséquence,

Fixe le le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 523,20 euros ;

Condamne [V] [C] à payer à la société SEMADER la somme de 2616 euros à titre d'indemnités mensuelles d'occupation pour la période d'occupation illicite du 23 novembre 2024 au 22 avril 2025 et ce, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2024, date de la sommation de déguerpir ;

Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de la société SEMADER s'agissant des meubles ;

Déboute la société SEMADER du surplus de ses autres demandes ;

Condamne [V] [C] à payer à la société SEMADER la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne [V] [C] aux dépens qui comprendront le seul coût de la sommation de déguerpir (285,21 euros) ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais irrépétibles et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par Mme Nathalie Morel, cadre-greffière.

La cadre-greffière, La vice-présidente,