Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00336 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PFOD

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur COUR D'APPEL DE VERSAILLES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNANCE DE REFERE DU 1er juin 2026 PROROGE AU 29 JUIN 2026 PROROGE AU 31 JUILLET 2026

- JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [W] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [L] [Adresse 2] [Localité 1] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2015, Monsieur [P] [W], représenté par son mandataire la SARL F.R. GESTION (agence CENTURY 21), a donné à bail à Monsieur [A] [L] un appartement (1er étage, lot n°3) situé [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 480 € outre 20 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, Monsieur [P] [W] a fait signifier à Monsieur [A] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 214,81 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2025, terme d’octobre inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026 délivré à étude, Monsieur [P] [W] a fait assigner Monsieur [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, statuant en référé, aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 décembre 2025 ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; - condamner Monsieur [A] [L] au paiement des sommes suivantes : * la somme provisionnelle de 4 026,15 € au titre de la dette locative arrêtée au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2025 ; * une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail le 27 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ; * 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 22 janvier 2026.

À l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [P] [W], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 638,54 € arrêtée au 26 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus. Il s’oppose oralement à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [W] soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [A] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 octobre 2025. Il ajoute que le locataire a effectué deux règlements, un premier versement le 8 février 2026 à hauteur de 1 000 € et un second règlement le 26 mars 2026 à hauteur de 600 €.

En défense, Monsieur [A] [L], comparant en personne, reconnaît le principe et le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement selon les modalités suivantes : un premier versement à hauteur de 1 200 €, puis des mensualités à raison de 200 € par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [L] indique avoir rencontré des difficultés financières l’ayant empêché de s’acquitter de ses loyers, notamment à la suite d’un arrêt de travail durant lequel il indique avoir perçu en retard les indemnités journalières de la sécurité sociale. Il ajoute avoir également rencontré un litige avec la mère de ses deux enfants concernant la pension alimentaire, donnant lieu à des saisies sur salaire effectuées par la CAF à hauteur de 800 € par mois. Il précise avoir repris une activité professionnelle. Il soutient que la dette relative à la pension alimentaire est aujourd’hui entièrement apurée, et il s’acquitte désormais d’une contribution mensuelle de 390 € au titre de la pension alimentaire.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

Un diagnostic social et financier dressé par le CCAS de [Localité 3] a été reçu le 7 avril 2026, mentionnant que Monsieur [A] [L] a signé un contrat de location auprès du bailleur social CDC HABITAT, et qu’il ne réside plus dans les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 2].

Un second diagnostic social et financier dressé par la Maison des solidarités de [Localité 3] a été reçu au greffe en cours de délibéré.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 décembre 2015, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 26 mars 2026, que Monsieur [P] [W] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Le locataire ne conteste au demeurant ni le principe ni le montant de la demande.

Il est déduit des sommes dues les frais de relance imputés au décompte au 1er juillet 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [P] [W] la somme provisionnelle de 3 629,97 € au titre des sommes dues au 26 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Sur les intérêts :

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [A] [L] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 26 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, porteront intérêt au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 27 octobre 2025 sur la somme de 606,24 €, de l’assignation sur la somme de 1 802,77 € et à compter de la présente décision sur la somme de 1 203,82 €, en vertu des règles d’imputation des paiements sur la dette.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige et antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 octobre 2025 pour un montant de 2 214,81 € en principal.

Il est établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En vertu de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En conséquence, le délai de deux mois à compter du commandement de payer expirait normalement le samedi 27 décembre 2025 à vingt-quatre heures, de sorte que ce délai était prorogé au premier jour ouvrable suivant, le lundi 29 décembre 2025 à vingt-quatre heures.

Il y a lieu de prononcer la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2015 à compter du mardi 30 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Aux termes du contrat de bail du 16 décembre 2015, le loyer mensuel est à échoir le 1er de chaque mois.

Le décompte actualisé au 26 mars 2026 fait apparaître deux règlements : - un virement à hauteur de 1 000 € effectué le 8 février 2026, couvrant le loyer de février 2026, le solde (391,39 €) venant s’imputer sur l’arriéré du mois de janvier 2026 ; - un virement à hauteur de 600 € effectué le 26 mars 2026.

Il en résulte que le versement du 26 mars 2026 ne permet pas d’acquitter l’intégralité du loyer du mois courant avant l’audience du 30 mars 2026.

En l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant, condition stricte de la loi, Monsieur [A] [L] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [L] et de tout occupant de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 décembre 2025, de sorte que Monsieur [A] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [A] [L] à son paiement à compter du 30 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 3 629,97 €, arrêtée au 26 mars 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 30 décembre 2025 au 26 mars 2026, terme de mars inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [L] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur [P] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [P] [W] la somme provisionnelle de 3 629,97 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse ;

DISONS que les intérêts courent à compter du commandement de payer du 27 octobre 2025 sur la somme de 606,24 €, de l’assignation sur la somme de 1 802,77 € et à compter de la présente décision sur la somme de 1 203,82 €;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 décembre 2015 entre Monsieur [P] [W] et Monsieur [A] [L], concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 30 décembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de Monsieur [A] [L] aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [A] [L] à compter du 30 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [P] [W] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS que la somme de 3 629,97 € comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 30 décembre 2025 au 26 mars 2026, terme de mars inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [L] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4] le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION