Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00464 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JTYO

Minute : 2026/ Cabinet B

JUGEMENT

DU : 06 Août 2026

Société OPH [Localité 2] LA MER HABITAT

C/

[H] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Marie-france MOUCHENOTTE - 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [H] [A] Me Marie-france MOUCHENOTTE - 49 Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société OPH [Localité 2] LA MER HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [A] née le 15 Janvier 1970 à [Localité 3] demeurant [Adresse 4] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Mai 2026 Date des débats : 26 Mai 2026 Date de la mise à disposition : 06 Août 2026 EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2014, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT a donné à bail à Madame [H] [A] un logement à usage d'habitation sis30 [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 526,22€ augmenté des charges locatives d'un montant de 186,25€.

Le 13 août 2025, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT a fait signifier à Madame [H] [A] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.863,46€, arrêtée au 6 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, l'OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner Madame [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de voir :

- concilier les parties si faire se peut et à défaut sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l'audience ;

- constater acquise au profit de l’OPH [Localité 2] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 13 août 2025, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- prononcer l’expulsion de Madame [H] [A] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [H] [A]  ;

- condamner Madame [H] [A] au paiement de :

* la somme de 5.360,60€ en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 13 octobre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

* une somme mensuelle de 844,38€, égale au montant du loyer et des charges, du 13 octobre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 2] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant de 198,85€ en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 26 mai 2026, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT a comparu, représenté par son conseil. Il maintient ses demandes tout en donnant son accord pour des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. Un décompte actualisé doit être produit en délibéré.

Madame [H] [A] indique qu'elle a repris le paiement des loyers courants depuis janvier 2026 et qu'elle bénéficie d'une procédure de surendettement avec effacement partiel de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 15 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 27 août 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 13 Août 2025, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 2.863,46 €, arrêtée au 6 août 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 16 juin 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire est actuellement non redevable de loyers et charges, suite à l'effacement de sa dette par la commission de surendettement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 octobre 2025 sans condamner Madame [H] [A] au paiement d'une quelconque somme au titre de ses loyers et charges.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 VIII de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par décision de la commission de surendettement des particuliers du Calvados en date du 19 mars 2026, Madame [H] [A] a bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Madame [H] [A] bénéficie d'office d'un délai de deux ans de suspension des effets de la clause résolutoire du bail, soit jusqu'au 19 mars 2028.

Si la locataire ne procède pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera son plein effet le 19 mars 2028, le bail sera résilié et la locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, la débitrice se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elle de quitter les lieux, Madame [H] [A] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elle pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Madame [H] [A] , succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT une indemnité d'un montant de 100€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 27 janvier 2014, portant sur un logement à usage d'habitation sis [Adresse 6], à compter du 13 octobre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'au 19 mars 2028 ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet au 19 mars 2028 et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT, à faire expulser Madame [H] [A] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Madame [H] [A], à payer à l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut :

- former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

- saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 7]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public.fr" ;

CONDAMNE Madame [H] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [A] à payer à l'Etablissement public INOLYA la somme de 100€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge

Marie MBIH Marie-Ange LE GALLO