Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00456 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JTYH

Minute : 2026/ Cabinet B

JUGEMENT

DU : 06 Août 2026

Société OPH [Localité 2] LA MER HABITAT

C/

[D] [E] [O] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Marie-france MOUCHENOTTE - 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [D] [E] Mme [O] [W] Me Marie-france MOUCHENOTTE - 49 Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société OPH [Localité 2] LA MER HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [E] né le 01 Décembre 1997 à demeurant [Adresse 4] comparant en personne

Madame [O] [W] née le 05 Avril 1998 à demeurant [Adresse 5] représentée par M. [D] [E], dûment muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Mai 2026 Date des débats : 26 Mai 2026 Date de la mise à disposition : 06 Août 2026 EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 août 2023, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 356,29€ augmenté des charges locatives d'un montant de 117,14€.

Le 12 septembre 2025, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.876,49€, arrêtée au 8 septembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, l'OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de voir :

- concilier les parties si faire se peut et à défaut sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l'audience ;

- constater acquise au profit de l’OPH [Localité 2] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 12 septembre 2025, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- prononcer l’expulsion de Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] ;

- condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] au paiement de :

* la somme de 2885,19€ en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 12 novembre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

* une somme mensuelle de 545,05€, égale au montant du loyer et des charges, du 12 novembre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 2] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant de 185,01€ en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 26 mai 2026, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT a comparu, représenté par son conseil. Il ajoute qu'il y a une reprise des règlements et qu'il y a un accord sur les délais à hauteur de 100€ par mois.

Monsieur [D] [E] a comparu et a représenté Madame [O] [W] en demandant la suspension des effets de la clause résolutoire, et des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 15 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 29 octobre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 12 septembre 2025, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 1.876,49€, arrêtée au 8 septembre 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 13 mai 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 3.776,47€, déduction faite des frais de procédure de 367,74€ (185,01€ et 182,73€).

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2025 et de condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] au paiement de la somme de 3.776,47€, suivant décompte arrêté au 13 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l'audience, les locataires ont proposé d'apurer la dette locative en versant une somme mensuelle de 100€ outre le paiement du loyer courant. Le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais à ce montant et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'échéancier.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette par le versement de 35 mensualités de 100€ et une 36éme du reliquat, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer solidairement au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] , succombants, seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT une indemnité d'un montant de 100€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 3 août 2023, portant sur un logement à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3], à compter du 12 novembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] à payer à l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT la somme de 3.776,47€, suivant décompte arrêté au 13 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] à se libérer de leur dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 35 mensualités de 100€ et une 36éme du reliquat;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT, à faire expulser Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] ou tout occupant de leur chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] à payer à l'OPH [Localité 2] LA MER HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut :

- former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

- saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 7]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public.fr" ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 septembre 2025;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [O] [W] à payer à l'Etablissement public INOLYA la somme de 100€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Marie MBIH Marie-Ange LE GALLO