Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

- N° RG 24/01458 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Loyers Commerciaux

Date : 22 Juillet 2026

N° RG 24/01458 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTT

Minute n° 26/00006

Formule Exécutoire délivrée le : 24-07-2026

à : Me Floriane STRICOT

Copie Conforme délivrée le : 24-07-2026

à : Me Thierry DAVID

JUGEMENT DU VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. ESC [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Floriane STRICOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Catherine PARFAIT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [E] [N] épouse [Y] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX statuant comme juge des loyers commerciaux

DEBATS

A l'audience publique du 17 Juin 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par un acte authentique du 1er février 2013, la SCI Garnier, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SCI ESC, a consenti un bail commercial à Monsieur [G], auquel a succédé Madame [E] [N] le 30 septembre 2019 par suite d'une cession de fonds de commerce. Ce bail portait sur des locaux commerciaux à usage de bar, débit de tabac, presse, Française des jeux et PMU, sis au [Adresse 3] et au [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans se terminant le 31 janvier 2022.

Le loyer initial annuel était fixé à 19 800 euros hors taxes et hors charges, avant d'atteindre en dernier lieu le montant de 20 924,64 euros par an, soit 1 743,72 euros par mois.

- N° RG 24/01458 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTT Par une lettre recommandée avec accusé de réception du 9 novembre 2021, la locataire a officiellement formalisé sa demande de renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er février 2022. Par un exploit d'huissier du 12 janvier 2022, la SCI ESC a notifié son accord sur le principe même de ce renouvellement, mais a demandé la fixation d'un loyer déplafonné s'élevant à 3 000 euros hors charges et hors taxes par mois, soit 36 000 euros par an.

Faute d'accord amiable entre les parties, la bailleresse a fait signifier un mémoire en demande le 16 février 2023, suivi d'une saisine formelle du juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Meaux. La locataire a répliqué en s'opposant catégoriquement au déplafonnement par un mémoire en réponse notifié le 16 novembre 2023.

Par un jugement avant-dire-droit en date du 28 mai 2024, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une mesure d'expertise judiciaire afin d'apprécier une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité et de déterminer la valeur locative des lieux au 1er février 2022, en désignant Monsieur [A] [O] pour accomplir cette mission.

L'expert judiciaire a exécuté sa mission et a déposé son rapport définitif le 10 novembre 2025, dans lequel il retient un loyer plafonné à 21 910 euros par an et évalue la valeur locative à 28 600 euros par an, tout en concluant à l'existence d'une modification notable ouvrant droit au déplafonnement.

La SCI ESC, valablement représentée, a notifié son mémoire en ouverture de rapport le 3 avril 2026 aux termes duquel : ORDONNER la reprise de l'instance sous le numéro RG 24/01458 À titre principal - FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er février 2022 à un montant annuel de 36.000 euros en principal, hors charges et hors taxes. - ORDONNER que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil. À titre subsidiaire - FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er février 2022 à un montant annuel de 28 600 euros en principal, hors charges et hors taxes. - ORDONNER que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil. En tout état de cause, - CONDAMNER Madame [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais d'expertise à hauteur de 6 745,66 € - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI ESC demande au juge des loyers commerciaux de prononcer le déplafonnement du loyer et de fixer le montant du bail renouvelé à la somme de 36 000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er février 2022. Pour justifier ce déplafonnement, elle soutient que les facteurs locaux de commercialité ont subi des modifications notables au cours du bail expiré, ayant une incidence favorable sur l'activité de la locataire. Elle invoque à ce titre l'ouverture à proximité d'un nouvel établissement scolaire, l'implantation de nombreux nouveaux commerces et enseignes complémentaires le long de l'[Adresse 5], la construction d'un nouveau commissariat de police, ainsi que l'édification de multiples logements sociaux ayant entraîné l'arrivée massive de nouveaux habitants dans la zone de chalandise.

Madame [E] [N], valablement représentée, a répliqué par son propre mémoire à l'audience du 17 juin 2026 aux termes duquel : - DEBOUTER la SCI ESC de l'ensemble des demandes, fins et conclusions. - FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Localité 4] - [Adresse 6] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er février 2022 à la somme de 21.910 euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées. A titre subsidiaire, si le Tribunal retient le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, - FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Adresse 7] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er février 2022 à la somme de 25.880 euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées. En tout état de cause, CONDAMNER la SCI ESC aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. CONDAMNER la SCI ESC à payer à Madame [E] [R] [N], épouse [Y], la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [E] [N] s'oppose à ces demandes et sollicite le maintien du plafonnement légal, réclamant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme stricte de 21 910 euros hors charges et hors taxes par an en application de la variation de l'indice des loyers commerciaux. Elle soutient que les arguments de la bailleresse sont infondés et que les modifications invoquées n'ont généré aucune incidence positive sur son commerce de bar-tabac-presse-PMU. Elle fait valoir que le collège [C] [H] est situé à trois kilomètres des locaux, soit en dehors de sa zone de chalandise, et qu'il accueille des mineurs auxquels la vente de tabac et de jeux est interdite. Elle souligne que la forte rotation des enseignes de l'avenue démontre la fragilité du tissu commercial local et qu'aucune synergie concrète n'a été créée. Elle ajoute que le commissariat se trouve à plus de 900 mètres et n'a pas empêché la dégradation de la sécurité, son commerce ayant subi un cambriolage en 2019 et un braquage en 2021. Enfin, elle expose que l'augmentation des logements sociaux s'accompagne d'une hausse du chômage et d'une baisse du pouvoir d'achat dans la commune selon les données de l'INSEE, et rappelle qu'elle subit une perte de jouissance puisqu'elle ne peut pas accéder à la terrasse mentionnée dans le bail en raison d'un muret non déplacé.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code précise qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Il résulte de ces dispositions combinées que le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre :

- soit au plafond fixé par la varioation de l’indice applicable en l’espèce

- soit à la valeur locative fixée sans respect de la règle de plafonnement en raison soit de la durée du bail soit de la modifications notable de la valeur locative

En l’espèce, l'analyse approfondie et les constatations techniques de l'expert judiciaire, qui ont fait l’objet d’échange avec l’expert en cours de mission, démontrent l'existence d'une modification notable de l'environnement commercial ayant une incidence favorable directe sur l'activité de bar-tabac-presse-PMU-Française des Jeux exploitée par Madame [N]. L'expert a relevé une évolution démographique et immobilière significative au sein des îlots regroupés pour l'information statistique (IRIS) constituant la zone de chalandise réelle de l'établissement. Les programmes immobiliers neufs réalisés au cours du bail expiré ont généré un apport massif de population et de nouveaux résidents à proximité immédiate des locaux, augmentant ainsi de manière structurelle la clientèle potentielle du commerce de proximité.

Concernant les infrastructures et l'environnement commercial, l'expert judiciaire confirme une amélioration globale de la commercialité de l'[Adresse 5]. L'installation de nouvelles enseignes et la restructuration des commerces environnants ont renforcé l'attractivité de cet axe routier et piétonnier, créant une synergie commerciale bénéfique qui profite directement au fonds de commerce de la preneuse. L'implantation du nouveau commissariat de police de [Localité 3] participe également à la valorisation de la zone en améliorant la sécurité globale du quartier, ce qui constitue un facteur favorable pour un commerce manipulant des fonds et des produits réglementés. De plus, l'ouverture du collège [C] [H], bien que fréquenté par des mineurs, génère un flux quotidien de parents et de personnels d'encadrement qui accroît la visibilité et la fréquentation périphérique du point de vente pour ses activités annexes de presse, de rôtisserie ou de brasserie.

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Sur la configuration des locaux, l'expert judiciaire a intégré dans son analyse l'ensemble des caractéristiques matérielles du bien, y compris la situation de la terrasse bloquée par un muret. Il a considéré que les désavantages matériels invoqués par la locataire restaient mineurs au regard de l'excellent emplacement d'angle des locaux, de leur visibilité linéaire sur l'avenue et de la dynamique commerciale nouvelle de la commune. L'expert conclut de manière claire et non équivoque que la conjonction de ces facteurs urbains, démographiques et commerciaux caractérise une modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant juridiquement le déplafonnement du loyer.

Il y a donc lieu d’écarter le calcul du loyer plafonné indiciaire de 21 910 euros, insuffisant au regard de l'évolution réelle du secteur, et de fixer la valeur locative du bien.

L’expert dans son rapport a pris en compte les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il a répondu à l’ensemble des dires des parties évoluant dans son évaluation finale. Il n’a pas retenu l’évaluation de la surface locative voulue par la SCI ESC pour retenir au final une surface de 78 m2 avec une valeur métrique de 320 euros le m² pour les locaux commerciaux et 36,90 m² avec une valeur métrique de 17 euros par m² pour les locaux d’habitation. Il retient par conséquent la valeur locative de 28 600 euros par an au 1er février 2022. Il y a lieu de retenir ce montant parfaitement cohérent avec les prix pratiqués pour des locaux de nature similaire dans cette zone de commercialité renforcée. Il y a également lieu de retenir le taux d’abattement de 2% proposé par l’expert.

Il y a donc lieu de fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 28 600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2022.

La présente instance ayant été engagée dans l’intérêt commun des parties afin de déterminer si le loyer du bail renouvelé ferait l’objet d’un déplafonnement, et les parties n’ayant pas été en capacité de se concilier alors même que le rapport d’expertise était parfaitement claire, l’équité commande de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile. Au regard de la présente instance et de l’équitié, il y a lieu de partager entre les parties les frais d’expertise qui s’élèvent à hauteur de 6 745,66 euros.

Enfin, eu égard à la date d'introduction de la demande, l'exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature du présent litige, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Prononce le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé entre les parties à la date du 1er février 2022.

Fixe le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme globale de 28 600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2022.

Dit que ce loyer portera intérêt au taux légal sur les sommes dues rétroactivement à compter de la date de la demande en fixation de loyer.

Dit que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance,

Dit que chacune des partie aura la charge de la moitié du coût de l’expertise soit 3 372,83 euros chacune,

Rejette les demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Président