Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1]

N° RG 25/03061 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FYPB

Minute : 26/00321

JUGEMENT DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[U] [Y]

Copies certifiées conformes Société OPH SILENE Monsieur [U] [Y]

Copie exécutoire Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE sise [Adresse 3] représenté par Madame [G] [Z], muni d’un pouvoir spécial __________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 4] non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Julie ORINEL lors des débats, Ingrid LABUSZEWSKI lors du délibéré,

DEBATS : A l’audience publique du 04 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT : REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/03061

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 septembre 2011, l'OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [U] [Y] un logement de type III situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer total et révisable de 428,66€, provision sur charges incluse.

Ce contrat de bail prévoit dans son article 5.3. que le locataire laissera pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur sur justification de leur qualité, chaque fois que cela sera nécessaire pour la sécurité ou l'hygiène, et pour toute intervention technique affectant l'ensemble immobilier.

Monsieur [U] [Y] a signé le règlement intérieur le 6 septembre 2011 qui prévoit notamment que le locataire : - doit permettre au personnel de l’OPH SILENE et aux entreprises faisant l'objet d'une commande par ce dernier d'accéder au logement et ses annexes pour y effectuer toutes interventions de réparations urgentes ou d'entretien et que l’OPH SILENE et le locataire doivent tout mettre en œuvre pour faciliter l'accès au logement (article 3), - doit tenir les locaux, annexes et accessoires en parfait état de propreté, les entretenir constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien ainsi que leurs accessoires (article 3).

L'OPH SILENE a mandaté la société LOGISTA afin de réaliser l'entretien annuel de la chaudière dépendante du logement occupé par Monsieur [U] [Y], ainsi que cela a été fait dans l'ensemble des autres logements. Malgré les différents passages de l'entreprise et les messages laissés, le locataire n'a pas permis l'accès à son logement.

Par courrier en date du 11 octobre 2024, l'OPH SILENE a rappelé ses obligations à Monsieur [U] [Y] et l'a mis en demeure de permettre l'accès à son logement à l'entreprise LOGISTA et de prendre rendez-vous avec cette dernière avant le 26 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, l'OPH SILENE a délivré une sommation de faire à Monsieur [U] [Y] au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui enjoignant de prendre contact dans les huit jours afin de permettre l'accès à son logement pour procéder aux travaux d'entretien et de réparation annuels de la chaudière. Monsieur [U] [Y] ne s'est pas exécuté.

Par requête reçue le 14 décembre 2025, l'OPH SILENE a sollicité le prononcé d'une injonction de faire afin de : - autoriser l'OPH SILENE ou toute entreprise mandatée par elle à procéder, avec le concours de la SAS [J]-FEDRYNA, Commissaires de justice associés à [Localité 3], à l'ouverture du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] afin qu'il soit procédé à l'entretien de la chaudière et le cas échéant aux réparations utiles, et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - autoriser l'OPH SILENE à faire dresser par la SAS [J]-FEDRYNA, Commissaires de justice associés à [Localité 3], un constat sur l'état du logement pour s'assurer de son bon entretien, de l'absence de danger sanitaire ou de sécurité pour l'occupant lui-même comme pour les tiers et le cas échéant de procéder à toutes constatations utiles et relatives à ce qui précède - condamner le locataire aux entiers dépens dont le coût de la sommation de faire, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ordonnance en date du 5 janvier 2026, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné à Monsieur [U] [Y] de laisser accéder à son domicile le bailleur, l'OPH SILENE, ainsi que les entreprises mandatées par ce dernier afin de réaliser les travaux d'entretien annuel de la chaudière et cela dans les 8 jours de la signification de l'ordonnance. L'affaire a, par ailleurs, été fixée à l'audience du 4 mars 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2026, l'ordonnance a été signifiée à étude à Monsieur [U] [Y]. Monsieur [U] [Y] n'ayant pas fait le nécessaire, le dossier a été rappelé à l'audience du 4 mars 2026.

L’OPH SILENE, représenté par Madame [G] [Z], a maintenu ses demandes telles que formulées dans la requête en injonction de faire. Il a indiqué que le locataire n'avait pas repris contact et que les travaux n'avaient pu être réalisés.

Monsieur [U] [Y], bien que régulièrement cité, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l'article 1425-8 du code de procédure civile, « le tribunal, en cas d'inexécution totale ou partielle de l'injonction de faire qu'il a délivrée, statue sur la demande, après avoir tenté de concilier les parties. Il connaît, dans les limites de sa compétence d'attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond. »

Le locataire a signé le 6 septembre 2011 le règlement intérieur attaché au bail de son logement. Au titre des obligations des locataires figure notamment celle d'entretenir leur logement afin de garantir la salubrité et la sécurité des lieux, de laisser exécuter les travaux permettant l'entretien normal des lieux loués et de laisser pénétrer dans les lieux les entreprises mandatées pour ce faire par le bailleur (Article 3 du règlement intérieur).

En l'espèce, Monsieur [U] [Y] ne permet pas l'accès au logement pour la réalisation des travaux nécessaires pour l'entretien annuel de la chaudière et ce malgré les nombreuses relances effectuées en ce sens.

Il ressort des pièces versées au dossier que les travaux demandés par le bailleur sont nécessaires pour la préservation de l'immeuble et pour garantir la sécurité de l'ensemble des résidents y compris celle de Monsieur [U] [Y].

Dès lors, il y a lieu de constater la carence de Monsieur [U] [Y] et de permettre au bailleur de pénétrer dans le logement afin de réaliser les travaux et constats nécessaires et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes annexes

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, qui comprendront notamment les coûts de la sommation de faire du 26 septembre 2025 et de la signification de l’ordonnance rendue sur requête en date du 6 février 2026.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE l'OPH SILENE ou toute entreprise mandatée par elle à procéder, avec le concours de la SAS [J]-FEDRYNA, Commissaires de justice associés à [Localité 3], à l'ouverture du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] afin qu'il soit procédé à l'entretien de la chaudière et le cas échéant aux réparations nécessaires, et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

AUTORISE l'OPH SILENE à faire dresser par la SAS [J]-FEDRYNA, Commissaires de justice associés à [Localité 3], un constat sur l'état du logement pour s'assurer de son bon entretien, de l'absence de danger sanitaire ou de sécurité pour l'occupant lui-même comme pour les tiers et le cas échéant de procéder à toutes constatations utiles et relatives à ce qui précède ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les coûts de la sommation de faire du 26 septembre 2025 et de la signification de l’ordonnance rendue sur requête en date du 6 février 2026.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 6 MAI 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Ingrid LABUSZEWSKI Estelle HAMON