Demande en réparation du préjudice causé à un copropriétaire par des travaux régulièrement décidés par l'assemblée générale

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE M I N U T E (Décision Civile)

JUGEMENT : [Z] [Q], [P] [Q] c/ [K] [W], [V] [I] ép. [W], Syndiat des copropriétaires SOCCOIA, [H] [E] [R], [Y] [X] ép. [E] [R]

N° 26/613 Du 23 Juillet 2026

4ème Chambre civile N° RG 23/03699 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PFEH

Grosse délivrée à

la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS

Me Cécile JACQUEMET

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

expédition délivrée à

le

mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Assesseur : Madame Diana VALAT, magistrat rédacteur Assesseur : Madame Marie-Nina VALLI Greffier : Madame Taalimi BENALI.

DÉBATS

A l'audience publique du 18 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 7 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, avant dire droit.

DEMANDEURS:

M. [Z] [O] [F] [Q] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Maître Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [P] [N] [J] [Q] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

M. [K] [W] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Maître Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [V] [I] épouse [W] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndiat des copropriétaires LE SOCCOIA, agissant poursuite et diligences de son syndic en exercice [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [H] [E] [R] [Adresse 2] [Localité 1] Non représenté

Mme [Y] [X] épouse [E] [R] [Adresse 2] [Localité 1] Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier Soccoia situé [Adresse 1] à [Localité 1] et soumis au régime de la copropriété est composé de deux bâtiments et divisé en dix lots répartis entre trois copropriétaires : M. [Z] [Q] et Mme [P] [U] épouse [Q],M. [H] [E] [R] et Mme [Y] [E] [R] née [X], etM. [K] [W] et Mme [V] [W] née [I]. Reprochant la réalisation de travaux de façon irrégulière, modifiant l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier et empiétant sur les parties communes, les époux [Q] ont fait assigner les époux [W], les époux [E] [R] et le syndicat des copropriétaires Soccoia par des actes de commissaire de justice datés du 19 septembre 2023 devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement la condamnation des époux [W] et des époux [E] [R] à supprimer les travaux irréguliers et à effectuer des travaux de remise en état.

Par conclusions récapitulatives et en réplique notifiées le 23 avril 2026, les époux [Q] concluent au débouté des défendeurs de l’intégralité de leurs demandes et sollicitent : la condamnation solidaire des époux [W] à :démolir l'abri bétonné construit sur le lot n°10 et évacuer Ies éléments (gravats, objets, matériaux) qui y sont stockés,déposer la rehausse de grillage, le brise-vue installés sur le périmètre du lot n°6,déposer le brise-vue installé sur le portail et en limite des lots n°8 et 9,déposer le portail installé en limite du lot n°6,faire procéder, à leurs frais exclusifs, par une entreprise agréée à un audit de la conformité aux normes en vigueur et aux règles de l'art des installations électriques aménagées au niveau du puits, des équipements de commande des éclairages communs, et des aménagements et câbles électriques apparents en parties communes,le cas échéant, prendre à leur charge exclusive le coût des travaux de mise aux normes nécessaires de ces réseaux électriques en application dudit audit,déposer Ies réseaux électriques privatifs enfouis dans le tréfonds du lot 6,faire procéder, à leurs frais exclusifs, par une entreprise agréée à un audit de la conformité aux normes en vigueur et aux règles de l'art des canalisations d'eau parties communes présentes sur leur lot,le cas échéant, prendre à leur charge exclusive le coût des travaux de mise aux normes nécessaires de ces réseaux d'eau en application dudit audit,déposer Ies réseaux d'eau privatifs et le regard enfouis dans le tréfonds du lot n°8,déposer Ies éclairages installés en façade du bâtiment présents sur le lot n°6 et mettre un terme à la pollution lumineuse qui affecte les lots des époux [Q],déposer le lavabo installé en façade du bâtiment présent sur le lot n°6,déposer le réseau de drainage enfoui dans le tréfonds du lot n°8,dégager le regard du réseau commun d'eaux pluviales présent sur le lot n°8,rétablir le réseau d'eaux pluviales dans le vallon bordant la copropriété,enlever les bandes de béton dites « d'accès »,remettre à l'état initial dans Ies mêmes dimensions la dalle présente en bordure du vallon en supprimant son extension et en réparant Ies détériorations causées par leurs travaux,démolir la totalité de la terrasse ceinturant la maison du lot n°6 et mettre l'extérieur du lot en conformité avec sa description dans l’état descriptif de division de 1998 modifié en 2002,réaménager le terrain composant Ies lots n°6 et 8 dans son état initial,remettre à l'état initial le bâtiment du lot n°6 en remettant des portes, fenêtres, volets identiques aux modèles d'origine, en supprimant Ies ferraillages posés en saillie de la façade, et en retirant la baie vitrée posée pour fermer la terrasse précitée,remblayer la pièce construite sous la maison du lot n°6,démolir l'appentis et le plancher en béton construit à l'intérieur du bâtiment et ancré dans Ies façades parties communes,faire procéder, à leurs frais exclusifs, par une entreprise agréée à une vérification de la solidité du gros-œuvre et de la toiture de la maison du lot n°6 après les travauxexécutés par Ieurs soins, supprimer Ies terres, remblais et gravats déversés dans le vallon et remettre celui-ci dans son état initial,déposer Ies Iignes aériennes surplombant Ies lots des époux [Q] et ancrées dans Ies parties communes,assortir les condamnations qui précédent d'une astreinte, pour chaque violation, d'un montant de 100 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner les époux [W] à cesser tout stationnement de véhicules dans Ies parties communes, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par commissaire de justice, Ies frais de constat étant intégralement et exclusivement mis à leur charge,les condamner solidairement à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de la pollution lumineuse produites par Ies éclairages des succombants,les condamner à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des Iignes aériennes surplombant Ieurs lots, la condamnation solidaire des époux [E] [R] à :rétablir l'extension privative assurant l'alimentation en eau des lots des époux [Q] en provenance du puits partie commune,enlever tous objets et matériaux entreposés dans le vide sanitaire du bâtiment A,enlever tous objets, matériaux et gravats entreposés dans les espaces verts et ré-engazonner le sol partie commune endommagé, assortir Ies condamnations qui précédent d'une astreinte, pour chaque violation, d'un montant de 100 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de lasignification de la décision à intervenir, les condamner solidairement à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la privation de desserte de leurs lots en eau depuis le puits partie commune,les condamner à cesser tout stationnement de véhicules dans les parties communes, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par commissaire de justice, les frais de constat étant intégralement et exclusivement mis à leur charge,condamner tous succombants in solidum à leur verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de constat des 2 avril 2021, 10 mars 2022, 20 avril 2022 et 27 décembre 2022. Ils font valoir que l’assiette de la copropriété, le gros-œuvre, les charpentes et les toitures des deux bâtiments constituent des parties communes. Ils estiment que les travaux réalisés par les époux [W] consistant en la transformation de la structure et de la forme d’un abri en bois, la rehausse d’un grillage formant clôture et la pose d’un brise-vue entoilé ont modifié l’aspect extérieur de la copropriété et ont été réalisés sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Ils ajoutent que des travaux sur les installations électriques et des réseaux d’eau communs n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale et n’ont pas été réalisés dans le respect des règles de l’art et des normes en vigueur. Ils expliquent que les époux [W] ont en outre procédé à la création de deux bandes en béton sur la pelouse de la copropriété, qu’ils ont déposé des déblais en crête d’un talus afin d’élargir leur terrain, ont procédé à des terrassements sur le lot n°6 malgré le refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux, ont modifié les ouvertures du bâtiment B, ont procédé à son extension afin d’augmenter considérablement la surface habitable et ont posé des lignes aériennes en surplomb des parcelles appartenant aux époux [Q]. Ils exposent également que les époux [E] [R] ont procédé à la suppression du tuyau d’alimentation en eau des lots [Q] depuis le puits commun et se sont appropriés des parties communes.

*

Par conclusions notifiées le 6 mai 2026, les époux [W] et les époux [E] [R] concluent au débouté des époux [Q] de l’intégralité de leurs demandes portées à leur encontre et sollicitent : que les époux [Q] :soient enjoints et condamnés à dévier leur système d’évacuation des eaux de piscine pour qu’il ne s’écoule plus dans le vallon,enjoints et condamnés à supprimer leur système de vidéosurveillance,que les injonctions et condamnations soient assorties d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,la condamnation des époux [Q] à régler aux époux [W] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et matériel et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation des époux [Q] à régler aux époux [E] [R] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et matériel et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation des époux [Q] aux entiers dépens de l’instance. Les époux [W] précisent avoir réalisé des travaux sur leurs parties privatives et qu’une assemblée générale qui s’est réunie le 28 mai 2021 a régularisé l’ensemble des constructions et des aménagements effectués. Ils indiquent qu’ils ont acquis l’abri de jardin réalisé en béton et qu’ils n’ont pas effectué de travaux sur celui-ci. Ils soutiennent qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit la pose de brise-vues et qu’une clôture avec palissade à lames a été installée comme prévu dans une déclaration préalable de travaux. Ils précisent ne pas avoir réalisé le portail litigieux, contestent avoir effectué des modifications sur le réseau électrique commun et estiment qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de procéder à la réparation d’éventuels désordres. Ils font valoir que l’emprise des lots dont ils sont propriétaires est de nature privative et estiment que les toitures constituent également des parties privatives. Ils expliquent que l’ensemble des constructions et des aménagements réalisés l’ont été sur des parties privatives en ce compris les remblaiements de terres la modification des ouvertures réalisées sur le lot n°6. Ils soutiennent qu’en tout état de cause les travaux ont été ratifiés par une assemblée générale et notent qu’un certificat de non-opposition a été délivré par la commune suite à la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux déposée. Ils estiment que l’injonction d’enlèvement des terres déversées dans le vallon relève de la compétence de l’autorité administrative et que l’édification d’un mur de soutènement relève d’une responsabilité partagée entre eux et la copropriété. Ils précisent que l’évacuation des eaux pluviales dans le vallon a été réalisée avant leur acquisition de lots dans la copropriété. Ils observent qu’aucune règle de stationnement n’est édictée dans le règlement de copropriété et estiment qu’aucun élément ne démontre que les véhicules incriminés leur appartiennent.

Les époux [E] [R] précisent qu’aucun élément ne démontre que le réseau des époux [Q] était relié au puits et qu’ils l’ont coupé. Ils notent qu’aucun copropriétaire ne bénéficie de l’eau du puits et que les époux [Q] doivent demander une connexion personnelle au syndicat. Ils soutiennent que les places de stationnement sont privatives et qu’ils peuvent y garer ce qui leur semble nécessaire. Ils estiment que les époux [Q] ne démontrent pas le trouble de jouissance personnel concernant le stationnement sauvage et illégal allégué. Ils expliquent que le tuyau d’arrosage auquel les époux [Q] leur reprochent d’empêcher l’accès n’est relié à rien et que l’eau ne coule pas de celui-ci. Ils indiquent que le vide sanitaire faisant partie de leurs parties privatives est accessible et vide de tout encombrement. Ils soutiennent que les caméras de surveillance installées par les époux [Q] nécessitent une autorisation en assemblée générale et sont orientées vers les parties privatives des époux [W] et doivent être enlevées.

* Par conclusions en réponse notifiées le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires Soccoia demande au tribunal de : statuer sur le mérite et le bien-fondé des demandes présentées par les époux [Q] dirigées à l’encontre des époux [W] et [E] [R] sur lesquelles il s’en rapporte,condamner les époux [Q] ou tout autre succombant au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par Maître Jacquemet. Il estime que l’action ut singuli engagée par les époux [Q] concerne les autres copropriétaires composant le syndicat Soccoia, qu’il a été attrait à la présente procédure pour en assurer la recevabilité et qu’il entend s’en rapporter en conséquence sur le mérite et le bien-fondé des demandes présentées par les époux [Q].

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 1er septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été ensuite révoquée à la demande des parties et la nouvelle date de clôture a été fixée au 18 mai 2026 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mai 2026 et mise en délibéré au 9 juillet 2026 prorogé au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la nécessité de rouvrir les débats et d’ordonner une expertise

En vertu de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

L’article 146 alinéa 1er du même code dispose qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. L’alinéa 2 du même article précise toutefois qu’en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

L’opportunité d’ordonner une mesure d’instruction doit donc être appréciée au regard des éléments produits par la partie sur laquelle pèse la charge de la preuve car cette faculté trouve ses limites dans la finalité et la proportionnalité de la mesure réclamée.

En l’espèce, les époux [Q] sur lesquels pèse principalement la charge de la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions produisent quatre constats d’huissier et des photographies sur lesquels figurent les aménagements et les constructions reprochés aux époux [W] et notamment l’abri de jardin bétonné, le brise-vue, le portillon, les modifications de l’installation électrique, les déblais en crête du talus, les remblaiements de terres, les ouvertures réalisées dans le lot n°6 et les terrassements contestés.

Les époux [W] confirment avoir effectué des travaux tout en soutenant qu’ils ont été effectués de façon régulière ou qu’ils ont été ratifiés rétroactivement par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les époux [W] et les époux [E] [R] produisent également un constat d’huissier qui démontre certains aménagements litigieux sans l’analyse technique permettant au tribunal de statuer sur leurs demandes.

Il est dès lors nécessaire d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif pour permettre au tribunal de disposer des éléments de fait et techniques suffisants pour statuer sur le litige. Les trois copropriétaires étant tenus de rapporter la preuve des faits fondant leurs demandes, les époux [W] reconnaissant la réalisation des travaux contestés et les époux [E] [R] n’étayant pas suffisamment leur allégations, les trois familles de copropriétaires avanceront ensemble les honoraires du technicien qui leur seront remboursés en fonction du succès de leurs demandes respectives.

Les dépens seront réservés et il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant avant dire droit après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

[L] [C] [Adresse 4] [Courriel 1] Téléphones : [XXXXXXXX01], [XXXXXXXX02]

inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec pour mission après avoir entendu les parties et leurs conseils dans les conditions des articles 160 et suivants du code de procédure civile, de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 1] après s’être fait communiquer par les parties tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission et notamment le règlement de copropriété, l’état descriptif de division de la copropriété Soccoia, les constats d’huissier dressés à la demande des parties, des photographies et des documents relatifs à la date de réalisation des différents aménagements et constructions dans la copropriété et à leur état antérieur, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ; vérifier la réalité des constructions et des aménagements suivants allégués par les trois copropriétaires, les décrire, en rechercher la date de réalisation, préciser l’état antérieur et indiquer s’ils ont été réalisés dans le respect des normes en vigueur, des règles de l’art et du règlement de la copropriété et s’ils modifient l’aspect antérieur de l’ensemble immobilier : la transformation d’un abri en bois en un abri bétonné sur dalle de ciment doté de deux piliers, d’une charpente en bois, d’une cheminée en béton et d’une couverture en tôle ondulée et équipé d’une grille avec porte,la réhausse du grillage formant clôture entre le lot n°6 et les parties communes et l’installation d’un brise-vue entoilé,les modifications des installations électriques dans les parties communes consistant en un remplacement de l’interrupteur de la pompe du puits commun par une prise électrique, un défaut de gainage du câble, la désactivation du minuteur situé en pied de l’escalier commun, la pose d’une prise électrique non étanche en pied d’escalier commun, la création de dérivations du réseau électrique commun passant dans le tréfonds du lot n°6, la pose dans les lots n°6 et 8 de lampes éclairant vers le ciel,la création par les époux [W] d’un regard donnant sur des réseaux privatifs d’eau, l’intégration de réseaux privatifs dans le gros-œuvre partie commune du bâtiment présent sur le lot n°6, la modification des gouttières et descentes d’eaux pluviales du bâtiment édifié sur le lot n°6 et la pose d’un lavabo en façade de ce même bâtiment, l’installation d’un conduit évacuant les eaux pluviales dans le vallon, la création de deux bandes de béton sur la pelouse de la cour de la copropriété,la dalle coulée sur les places de stationnement,le déversement de déblais dans le vallon,les mouvements de terre effectués par les époux [W],la modification des ouvertures du bâtiment édifié sur le lot n°6,l’extension du bâtiment édifié sur le lot n°6,la modification de la structure de l’escalier commun et de son revêtement,la pose de lignes aériennes en surplomb des parcelles BN [Cadastre 1] et [Cadastre 2],la suppression du tuyau desservant le lot des époux [Q] en eau provenant du puits commun,l’utilisation des parties communes à des fins privatives et notamment quant au stationnement des véhicules,le stockage de matériaux et d’effets personnels dans le « couloir technique » commun du bâtiment A désigné « vide sanitaire » et l’installation d’un portail verrouillé dont seuls les époux [E] [R] détiennent la clé,la présence de gravats dans les espaces verts parties communes,l’installation de caméras de surveillance par les époux [Q] et leur orientation éventuelle sur les parties communes et les parties privatives des autres copropriétaires,la vidange de la piscine des époux [Q] dans le vallon et la déstabilisation éventuelle de celui-ci. préconiser des travaux de remise en l’état initial le cas échéant et chiffrer leur coût ; DIT que l’expert, avant le dépôt de son rapport définitif, devra établir une pré-rapport communiqué aux parties, leur impartir un délai qui ne pourra pas être inférieur à un mois pour formuler des dires et répondre à toutes observations écrites de leur part dans son rapport définitif ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

DIT que M. [Z] [Q] et Mme [P] [U] épouse [Q], d’une part, M. [H] [E] [R] et Mme [Y] [E] [R] née [X], d’autre part, et M. [K] [W] et Mme [V] [W] née [I], enfin doivent consigner la somme de 2.000 euros par famille, soit un total de 6.000 euros, à valoir sur la rémunération de l’expert à la régie d’avance sur recettes du tribunal judiciaire de Nice dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti et selon les modalités prescrites, la désignation de l’expert sera caduque sauf décision du magistrat autorisant une prorogation ou ordonnant un relevé de caducité, et que l’instance sera poursuivie en tirant toute conséquence du refus ou de l’abstention de consigner ;

DIT que si le coût estimé de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, l’expert devra communiquer au magistrat et aux parties l’évaluation de ses frais et honoraires et solliciter la consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert commis accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile et qu’il pourra s’adjoindre si nécessaire le concours d’un technicien relevant d’une spécialité distincte de la sienne ;

DESIGNE le juge de la mise état de la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice pour assurer le contrôle de la mesure d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de DIX MOIS suivant la consignation de la provision et en adresser une copie à chacune des parties accompagnée de sa demande de rémunération ;

DIT que pour le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge qui l’a commis ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 22 septembre 2027 à 09h00 (audience dématérialisée) ;

RESERVE les dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT