Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

[X] c/ [D], [D]

MINUTE N° DU 23 Juillet 2026

N° RG 25/00878 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QI2W

Grosse délivrée à Me Josiane MASSAD

Expédition délivrée à Me Barbara MACCHI-TUKOV

le

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [X] né le 11 Février 1970 à [Localité 1] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Me Josiane MASSAD, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [A] [D] [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE

Monsieur [G] [D] [Adresse 3] [Localité 2]

représenté par Me Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat au Tribunal Judiciaire de NICE, Juge des Contentieux de la Protection

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2022, M. [N] [X], a consenti à Mme [A] [D] et M. [G] [D] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1 340 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Pour courrier recommandé en date du 13 juin 2024, Mme [A] [D] et M. [G] [D] ont délivré congé au bailleur pour un départ des lieux au 15 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, M. [N] [X] a fait signifier à Mme [A] [D] et M. [G] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 980 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, M. [N] [X] a fait assigner Mme [A] [D] et M. [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir: - condamner solidairement Mme [A] [D] et M. [G] [D], au paiement des sommes suivantes: 6 695 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 17 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. A l’audience utile du 9 juin 2026, M. [N] [X] comparaît représenté par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions notamment de : - débouter Mme [A] [D] et M. [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes ; - condamner solidairement Mme [A] [D] et M. [G] [D] à lui payer la somme de 4 609,60 euros au titre des arriérés locatifs dus au 17 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - condamner solidairement Mme [A] [D] et M. [G] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner solidairement Mme [A] [D] et M. [G] [D] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 et des frais de notification à la préfecture.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Mme [A] [D] et M. [G] [D] sollicitent de la présente juridiction notamment de : - débouter M. [N] [X] de l’ensemble de ses demandes ; - condamner M. [N] [X] à leur payer la somme de 6 968 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, - condamner M. [N] [X] à leur payer la somme de 11 340 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, - condamner M. [N] [X] à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - ordonner la compensation entre la dette locative et les somme qui leur seront octroyés ; - déduire de la dette locative le montant du dépôt de garantie conservé par M. [N] [X] ; - condamner solidairement M. [N] [X] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : - il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, - les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, - la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : (...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Mme [A] [D] et M. [G] [D] sollicitent reconventionnellement, au titre de l’obligation de délivrance du bailleur, la condamnation de M. [N] [X] au paiement des sommes suivantes : 6 968 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,11 340 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériels,10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, A ce titre les défendeurs font état de la présence constante de suie dans le logement, et ce alors qu’il ont fait état de ces difficultés à plusieurs reprises au bailleur qui a reconnu les nuisances notamment dans les échanges.

M. [N] [X] s’oppose à ces demandes indemnitaires. Il considère que les défendeurs ne démontrent pas le manquement du bailleur dans son obligation de délivrance. A ce titre il rappelle que les échanges ne peuvent constituer une reconnaissance de responsabilité. Il rappelle l’intervention de différents professionnels qui n’ont constaté aucun problème de suie dans l’appartement.

En l’espèce, il ressort des échanges non contestés de messages entre les locataires et le bailleur, que depuis septembre 2022 Mme [A] [D] se plaignait de la présence de suie dans le local d’habitation, avec des traces présentes sur l’ensemble du mobilier. Néanmoins il convient de noter que ces échanges évoquant la suie sont limités à une période de plus d’un mois entre septembre 2022 et octobre 2022.

A ce titre, il convient de relever que ces échanges ne démontrent pas la reconnaissance d’une responsabilité du demandeur, mais davantage la volonté du bailleur d’entreprendre des démarches pour vérifier l’état des lieux et trouver l’origine des désordres évoqués par les locataires, et ce notamment par la mise en place d’expertise.

Ainsi, une première entreprise, la société N.C.BAT a été diligentée le 28 septembre 2022 pour vérifier les conduits d’aérations de l’appartement, indiquant que le problème de suie ne venait pas de l’intérieur de l’appartement.

Il ressort du procès verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 juin 2024 la présence de manière générale, dans le logement litigieux, d’une matière poussiéreuse et grasse, avec des taches noires au niveau des encadrements, des meubles, des canapés, des draps.

Pourtant, deux expertises amiables contradictoires ont été diligentés par les parties, avec une visite le 5 juillet 2024. Pour rappel, ces expertises ont été sollicitées en mettant en cause notamment la responsabilité de la pizzeria [Etablissement 1] se trouvant à proximité du local d’habitation, du fait du conduit des fumées du four à bois de la pizzeria.

Il résulte du premier rapport que l’expert n’a constaté aucune suie significative dans le logement de Mme [A] [D] et M. [G] [D]. En revanche il est relevé un défaut d’entretien des grilles de ventilation ainsi que la présence de poussières dans l’ensemble des pièces. Malgré les déclarations de Mme [A] [D] et les vérifications de l’expert, ce dernier ne trouve aucune trace significative. Ainsi, l’expert ne peut retenir des éléments de preuve sur une responsabilité quelconque d’une des parties.

Le second rapport d’expertise, note qu’aucun autre plaignant ne s’est manifesté dans l’immeuble ou les immeubles environnants pour se plaindre de la présence de suie du fait de la pizzeria [Etablissement 1]. L’expert note que la présence de dépôt noirs et collants ne permet pas d’identifier avec certitude la nature de ces dépôts ni leur origine. L’expert exclue les hypothèses que la suie proviendrait de l’extérieur ou des conduits de ventilation. Aucune responsabilité n’est relevée par l’expert.

La circonstance que la première expertise ait retenu comme origine du sinistre un incendie ne lui enlève pas sa valoir probatoire, alors même qu’elle a été réalisée par un professionnel, tiers extérieur, et que ces constatations sont corroborées par l’analyse du second expert.

Il est notable de relever que le rapport d’expertise de AXA FRANCE NANTERRE, assureur de Mme [A] [D], n’est pas versé par les défendeurs, alors même qu’un expert diligenté par son assurance était également présent.

Il appartient enfin au juge d’apprécier souverainement si les attestations versées par le demandeur, non conforme à l’article 202 du code de procédure civile, présentent des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. Or, les témoignages d’anciens locataires du logement litigieux indiquant l’absence de suie dans le logement, permet d’apporter à la juridiction un éclairage supplémentaire dans l’appréciation de la situation.

En revanche, la production par les défendeurs de photographies ou de vidéos non datées sont insuffisantes pour contrer les constatations objectives effectués par les experts, tiers professionnels.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est nullement établi que M. [N] [X] ait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par conséquent, en l’absence de faute à l’encontre de M. [N] [X], les défendeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est admis que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

En l’espèce, l’assignation en date du 11 février 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 6 695 euros. A l’audience, M. [N] [X] actualise le montant de la dette à hauteur de 4 609,60 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit dans les conclusions du demandeur.

Dans ses dernières conclusions, les défendeurs ne contestent pas le dernier montant sollicité par le bailleur. En revanche ils sollicitent de déduire de cette dette le dépôt de garantie de 1 340 euros qui n’aurait pas été restitué par le bailleur.

Or, l’article VI du contrat de bail stipule le versement par le locataire d’un dépôt de garantie de 1340 euros.

Il est constant que le contrat de bail s’est terminé le 15 juillet 2024, et M. [N] [X] ne démontre pas avoir valablement restitué le dépôt de garantie à Mme [A] [D] et M. [G] [D]. Il convient donc de déduire de la somme de 4 609,60 euros le dépôt de garantie.

Il ressort des pièces versées dans le débat, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de Mme [A] [D] et M. [G] [D], s’élève bien à la somme de 3 269,6 euros (terme du mois juillet 2024 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [N] [X] n'établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de Mme [A] [D] et M. [G] [D], qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, M. [N] [X] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [A] [D] et M. [G] [D] seront donc condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juin 2024, exclusion faite des frais de notification à la préfecture qui ne sont pas nécessaires dans le cadre de cette procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme [A] [D] et M. [G] [D] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [A] [D] et M. [G] [D] seront donc condamnés in solidum à payer à M. [N] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les défendeurs seront déboutés de leur demande de frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [A] [D] et M. [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles indemnitaires au titre du préjudice de jouissance, du préjudice matériel et du préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [D] et M. [G] [D] à verser à M. [N] [X] la somme de 3 269,6 euros, décompte arrêté au 17 juillet 2024 (terme du mois juillet 2024 inclus et déduction faite du dépôt de garantie de 1 340 euros), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE M. [N] [X] de sa demande de condamnation en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Mme [A] [D] et M. [G] [D] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [A] [D] et M. [G] [D] à payer à M. [N] [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [A] [D] et M. [G] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection