Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 25/02129 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-I33Z AFFAIRE : Etablissement public PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT / [Q] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2026

Grosse(s) délivrée(s) à PDC

le 30/07/2026

Copie(s) délivrée(s) à PDC SP

le 30/07/2026

LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Etablissement public PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [K] [H], dûment muni d'un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2025, à effet le 6 mai 2025, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à M. [Q] [G] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement total d'un loyer mensuel d'un montant 563,56 euros outre une provision pour charge de 84,30 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à M. [Q] [G] par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, un commandement de payer dans le délai de 6 semaines les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 683,63 euros. Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 6 octobre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait citer M. [Q] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement des loyers et à défaut son prononcé ; - son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - sa condamnation au paiement de la somme de 2 960,64 euros déduction faite des acomptes versés ; - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - sa condamnation aux dépens de la présente instance y compris le coût du commandement de payer en date du 3 octobre 2025 sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 1] le 22 décembre 2025.

L'enquête de la plate-forme de prévention des expulsions, réceptionnée le 28 avril 2026, n'a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close les 9 mars et 2 avril 2026.

L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A cette audience, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a comparu représenté par M. [K] [H], dûment muni d'un pouvoir. Le bailleur a réitéré les termes de son assignation précisant demander le constat d’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour défaut de paiement du loyer et des charges d’un montant actualisé de 5 789,37 euros au 21 mai 2026 terme du mois d’avril 2026 inclus. A l'appui de ses prétentions, il a soutenu qu'un commandement de payer en date du 3 octobre 2025 avait été signifié à M. [Q] [G] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de six semaines, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Il s’est dit opposé à l’octroi de délais de paiement au défendeur, le dernier règlement datant du mois de juillet 2025. En outre, il ajoute que les promesses de règlements n’ont pas été tenues par le locataire.

M. [Q] [G], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

À l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 30 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [Q] [G], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 22 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 6 octobre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation. L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l'espèce, le bail conclu le 5 mai 2025 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer demeuré infructueux durant six semaines. Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [Q] [G] le 3 octobre 2025, pour un montant de 1 683,63 euros, lui octroyant un délai de six semaines pour s’acquitter de la dette locative.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que M. [Q] [G] ne s’est pas acquitté du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à compter du 14 novembre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par la suite, de condamner M. [Q] [G] à restituer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, M. [Q] [G] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 15 novembre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 15 novembre 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’avril 2026 inclus.

Sur les demandes en paiement 

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. A l'audience, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT verse aux débats les pièces suivantes : - le contrat de bail souscrit entre les parties le 5 mai 2025 ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 3 octobre 2025 ; - le décompte de la créance arrêtée au 21 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus dont il résulte que le défendeur reste redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour un montant de 5 789,37 euros.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que M. [Q] [G] reste devoir à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 5 789,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement, dont à déduire la somme de 154,59 euros au titre des frais de poursuite relevant des dépens.

Il convient par conséquent de condamner, M. [Q] [G], à payer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 5 634,78 euros (cinq mille six cent trente-quatre euros et soixante-dix-huit centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 21 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation du délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le bailleur s’oppose à l’audience à l’octroi de délais de paiement, le défendeur n’ayant pas repris le paiement des loyers.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder à M. [Q] [G] des délais pour se libérer de sa dette.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [Q] [G] aux entiers dépens de l'instance.

Cependant, l'équité ne commande pas d'allouer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L'article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.  La décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

L'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l'action de PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT recevable ;

CONSTATE les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], conclu le 5 mai 2025, entre PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT d'une part et M. [Q] [G] d'autre part à la date du 14 novembre 2025 ;

CONDAMNE M. [Q] [G] à libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de M. [Q] [G] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [Q] [G] à payer à [Localité 3] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 5 634,78 euros (cinq mille six cent trente-quatre euros et soixante-dix-huit centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 21 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Q] [G] à payer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois de mai 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [Q] [G] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement  ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 30 juillet 2026

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, M. LOMORO J LELONG