Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Me Mariame TOURE

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/05626 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLYH

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A. [Etablissement 1], [Adresse 1] représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [F], [Etablissement 1] - [Adresse 2] assisté par Me Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/05626 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLYH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2022 prenant effet à cette date, la S.A.E.M. [Etablissement 1] a consenti un contrat de résidence à [T] [F] au sein d’un foyer-logement situé au [Adresse 2], [Etablissement 2] à [Localité 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 572,63 euros comprenant des prestations obligatoires de 41,27 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er décembre 2025 distribuée le 12 janvier 2026, la S.A.E.M. [Etablissement 1] a mis en demeure le résident de payer la somme de 1.874,35 euros au titre des redevances impayées dans un délai de 8 jours sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après l’expiration de ce délai, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2026, la S.A.E.M. [Etablissement 1] a fait assigner [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater que [T] [F] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de plein droit du contrat de résidence,

- ordonner l'expulsion de [T] [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

- condamner [T] [F] à lui payer, à titre de provision, la somme de 1.127,95 euros arrêtée au 16 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

- condamner [T] [F] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance en vigueur à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération des lieux,

- condamner [T] [F] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juillet 2026, lors de laquelle la S.A.E.M. [Etablissement 1], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la baisse à la somme de 1 524,87 euros, arrêtée au 30 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus. Elle précise accepter le principe de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire pendant 24 mois.

[T] [F] a comparu et sollicité des délais de paiement, en proposant de verser des mensualités de 200 euros, et la suspension des effets de la clause résolutoire, outre le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile Décision du 28 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/05626 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLYH

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [T] [F] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la dette

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; Décision du 28 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/05626 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLYH

- cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation précise en outre que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

En l'espèce, l'article 5 du contrat de résidence signé le 14 avril 2022 dispose que « la redevance est payée mensuellement, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant […] ».

L'article 11 du même contrat ajoute que « [...] le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception [...] ».

Par lettre recommandée du 1er décembre 2025 distribuée le 12 janvier 2026, la S.A.E.M. [Etablissement 1] a mis en demeure [T] [F] de régulariser la somme de 1.874,35 euros au titre de redevances impayées dans un délai de 8 jours à compter de la présentation du courrier sous peine de résiliation du contrat un mois après l'expiration dudit délai. Il ressort du décompte que cette somme est au moins égale à trois fois le montant mensuel à acquitter pour le logement.

La S.A.E.M. [Etablissement 1] produit un décompte démontrant que la dette n'a pas été intégralement réglée dans le délai imparti par [T] [F], malgré les règlements effectués et que celui-ci reste lui devoir la somme de 1.524,87 euros à la date du 30 juin 2026, terme de juin 2026 inclus.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 12 février 2026.

Le défendeur reconnaît le montant de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026, date de réception de la mise en demeure, sur la totalité de la somme.

Au regard de l'accord de la S.A.E.M. [Etablissement 1] sur le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais joué si [T] [F] règle sa dette comme précisé au dispositif ci-après et continue à s'acquitter de la redevance courante.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause de résiliation sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de résidence pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant la redevance et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat de résidence sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au résident ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la S.A.E.M. [Etablissement 1] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En ce cas, [T] [F] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celle de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la S.A.E.M. [Etablissement 1] de l'occupation indue de son bien.

Sur les demandes accessoires

[T] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il n’y a pas lieu de condamner [T] [F] au paiement d’une somme en application de ces dispositions, de sorte que la demande de la S.A.E.M [Etablissement 1] sur ce fondement sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 14 avril 2022 entre la S.A.E.M. [Etablissement 1] et [T] [F] concernant le logement situé au [Adresse 2], [Etablissement 2] à [Localité 1] sont réunies à la date du 12 février 2026 ;

CONDAMNONS [T] [F] à payer à la S.A.E.M. [Etablissement 1], à titre provisionnel, la somme de 1.524,87 euros au titre des redevances échues impayées au 30 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 ;

Décision du 28 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/05626 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLYH

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS [T] [F] à régler cette somme en 7 mensualités d’au minimum 200 euros, ainsi qu’une dernière mensualité qui sera majorée du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu'en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS qu'en ce cas, à défaut pour [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. [Etablissement 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS qu’en ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS qu’en ce cas, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS en ce cas, [T] [F] à payer à la S.A.E.M. [Etablissement 1], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence ;

CONDAMNONS [T] [F] aux dépens ;

DEBOUTONS la S.A.E.M. [Etablissement 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection