Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/04507 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBWCT

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT rendu le 29 juillet 2026

DEMANDEURS Madame [E] [V] épouse [L], demeurant [Adresse 1], Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 1], représentés par le cabinet deMe Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #C2352

DÉFENDEURS Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 3], comparant en personne Madame [C] [B], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 20 mai 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 29 juillet 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 29 juillet 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/04507 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBWCT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé à effet au 04 octobre 2023, Madame [E] [V] épouse [L] et Monsieur [F] [L] ont donné à bail à Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B] un logement et une place de parking n°191-2 et une cave n°315-1 situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1181 euros, ainsi que 219 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, les époux [L] ont fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3103,88 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 septembre 2025. Il était également fait commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement et de justifier de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 1er octobre 2025, les époux [L] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 février 2026 à étude, les époux [L] ont fait assigner Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : -à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ; -à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; -ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B], et de tout occupant de leur chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; -les condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, à leur payer la somme de 4555,03 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer sur la somme de 3103,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; -les condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, à leur payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ; -les condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 27 février 2026 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 20 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, les époux [L], représentés par leur conseil, indiquent que l’assurance a été justifiée et que l’intégralité de la dette a été soldée avant l’audience mais maintiennent leurs demandes, faisant valoir qu’ils sont des bailleurs particuliers et que les paiements sont irréguliers avec des rejets de prélèvement depuis 2024. Ils soulignent que Madame [C] [B] serait partie mais qu’elle n’a pas délivré congé et se questionnent sur les capacités de Monsieur [S] [X] à s’acquitter seul du loyer.

Monsieur [S] [X], comparant en personne et muni d’un pouvoir pour représenter Madame [C] [B], dont il indique qu’il s’agit de sa compagne, indique avoir réglé l’intégralité de la dette avant l’audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique qu’il est important pour lui de pouvoir demeurer dans le logement car il a à charge sa fille en garde-alternée et que l’école de cette dernière se trouve à proximité du logement. Il demande à bénéficier de délais pour s’acquitter des frais qu’il reste à payer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail à effet au 04 octobre 2023, conclu entre les époux [L] et Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de six semaines la somme en principal de 3103,88 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B] le 30 septembre 2025.

Or, il ressort du décompte produit par les époux [L] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Les époux [L] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, les époux [L] produisent un décompte actualisé démontrant qu’à la date de l’audience l’intégralité de la dette a été soldée.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et ne suspende les effets de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais joué et les demandes des époux [L] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 -1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, dès lors que les défendeurs n’ont pas réglé leur dette locative dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour les contraindre à exécuter complètement leurs obligations contractuelles. Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B] succombent donc bien à l’instance, et supporteront donc in solidum la charge des dépens.

Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B] seront également condamnés in solidum à verser aux époux [L] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’accorder de délai pour le paiement de ces différentes sommes.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à effet au 04 octobre 2023, conclu entre Madame [E] [V] épouse [L] et Monsieur [F] [L], d’une part, et Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] étaient réunies à la date du 12 novembre 2025 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B], in solidum, aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] et Madame [C] [B], in solidum, à payer à Madame [E] [V] épouse [L] et Monsieur [F] [L], ensemble, la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection