Demande en révision du loyer assorti d'une clause d'échelle mobile

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/57168

N° Portalis 352J-W-B7J-DBCGM

N° : 1

Assignation du : 23 Octobre 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 juillet 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDERESSE

Madame [Q] [C] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS - #K0122

DEFENDEUR

Monsieur [G] [J] [D] [N] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Eléonore DE GANAY, avocat au barreau de PARIS - #E2325

DÉBATS

A l’audience du 01 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier, Par acte du 1er janvier 1999, M. [G] [N], venant aux droits de M. [V] [L], a donné à bail commercial à Mme [Q] [C] des locaux (lot n°31) situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans, acte renouvelé le 10 mars 2008, moyennant un loyer en principal de 4179 € TTC par trimestre, payable d'avance.

Par acte du 7 mai 2014 à effet du 1er mai 2014, M. [G] [N], venant aux droits de M. [V] [L], a donné à bail commercial à Mme [Q] [C] des locaux (lots n°32 et 33, deux boutiques réunies en une seule) situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer en principal de 5643,25 € par trimestre, payable d'avance.

Le 7 février 2025, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] a voté pour la réalisation de travaux de rénovation portant sur les toitures, façades et cage d'escalier pour un budget global d'environ 2 820 000 euros.

Ces travaux ont débuté au mois d'avril 2025.

Soutenant subir un préjudice de jouissance du fait de ces travaux, Mme [Q] [C] a, par acte du 23 octobre 2025, fait assigner M. [G] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir réduire le montant du loyer de 50% au regard du trouble de jouissance subi par elle dans l'exercice de son activité commerciale.

A l'audience du 21 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée, au regard de la médiation en cours entre les parties.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er juillet 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Mme [Q] [C] demande de : - Lui allouer, en réparation de son préjudice de jouissance, une indemnité provisionnelle sous la forme d'une réduction de la moitié du loyer et des charges exigibles ; - Condamner M. [G] [N] au paiement de la somme correspondante ; - condamner M. [G] [N] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir, nonobstant appel et sans caution ; - condamner M. [G] [N] aux dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, M. [G] [N] demande de : À titre principal : - PRONONCER l'application des clauses expresses comprises dans les deux baux commerciaux des 1er janvier 1999 et 1er mai 2014 aux termes desquelles Madame [C] s'est engagée à souffrir, sans réduction de loyer, tous travaux réalisés dans l'immeuble par le bailleur ou la copropriété ; - JUGER que la demande de Madame [C] se heurte à une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés ; En conséquence, - DÉBOUTER Madame [Q] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; À titre subsidiaire : - CONSTATER qu'aucune faute n'est imputable à Monsieur [N] dans la survenance des nuisances alléguées, les travaux procédant d'une décision régulièrement adoptée par l'assemblée générale de copropriété à laquelle il s'est lui-même opposé ; - JUGER qu'aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé au sens de l'article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile ; En conséquence - DÉBOUTER Madame [Q] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; À titre reconventionnel : - JUGER que l'obligation de Madame [Q] [C] de payer ses loyers aux termes convenus dans les baux des 1erjanvier 1999 et 1er mai 2014 n'est pas sérieusement contestable ; - CONDAMNER Madame [Q] [C] à payer à Monsieur [G] [N], par provision, la somme de 14.737,58 € à valoir sur le règlement des arriérés de loyers (6.270,68 € pour le lot n° 31 et 8.466,90 € pour les lots n° 32/33), sauf à parfaire au titre des échéances demeurant impayées à leur terme, outre intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2025, date de la mise en demeure ; En tout état de cause : - CONDAMNER Madame [Q] [C] à payer à Monsieur [G] [N] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble de jouissance

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l'article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L'article 1724 du code civil dispose que : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les articles 1719 et 1724 n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger.

Une clause de souffrance ne peut être utilement invoquée par le bailleur lorsque les travaux ont entraîné une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués en raison de travaux (3e Civ, 30 novembre 1994, n°92 16.675), ou ont entraîné une modification substantielle de la chose louée (3e Civ, 18 juillet 2001, no00-10.082).

Une clause de souffrance joue lorsque les travaux en cause ne privent pas le preneur du local objet du contrat, le locataire ne faisant que supporter les inconvénients de travaux d’agrandissement et de rénovation (3e Civ, 16 mai 2007, n°06-18.286).

En l'espèce, le bail commercial du 1er mai 2014 (lots 32 et 33), en son article 5 - Charges et conditions, paragraphe 5.7, précise : « 5. 7. - Le preneur devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, ravalement, réfection, rénovation, modification, reconstruction, surélévation, agrandissement et autres que le Bailleur et/ou la copropriété jugerait(aient) nécessaires en cours de bail dans l'immeuble, quelles qu'en soient la nature et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours. »

Le bail commercial du 1er janvier 1999, renouvelé le 10 mars 2008 (lot n° 31), en son article IX – Obligations du preneur, rubrique dispose « Jouissance - État des lieux », stipule :« N'exiger du bailleur aucune indemnité, ni diminution de loyer pour toute interruption dans les services de l'immeuble (ventilation, chauffage, téléphone, rupture de canalisation de gaz, eau et électricité). »

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des procès-verbaux de constats du commissaire de justice, que la gêne subie par Mme [Q] [C] des travaux a été normale, au regard de l'importance des travaux de réfection de l'immeuble.

En effet, l'ouverture principale des locaux commerciaux se situe au [Adresse 4], une galerie où l'on circule de manière piétonne. Cette galerie n'a jamais été fermée durant les travaux puisque les échafaudages étaient situés sur les façades de l'immeuble, ces façades étant décalées de la galerie par des voûtes, permettant le passage des piétons.

En outre, Mme [Q] [C] ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité totale d’utiliser les locaux loués en raison des travaux ni que les travaux ont entraîné une modification substantielle des locaux puisqu'ils ne concernaient que les façades de l'immeuble.

Elle n'apporte aucune preuve d'une perte d'exploitation ni baisse du chiffre d'affaires.

Les travaux n'ayant pas privé le preneur du local objet du contrat, Mme [Q] [C] n'a fait que supporter les inconvénients des travaux de réfection.

Les clauses de souffrance jouent. La contestation invoquée par M. [G] [N] de l'existence de ces clauses est donc sérieuse.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de Mme [Q] [C].

Sur la demande reconventionnelle de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, Mme [Q] [C] ne conteste pas verser à M. [G] [N] que la moitié du loyer depuis le 1er octobre 2025.

Par lettre en date du 31 décembre 2025, M. [G] [N] a mis en demeure Mme [Q] [C] de payer la somme de 9.824,39 € selon le compte locataire arrêté, correspondant aux arriérés cumulés sur les deux lots depuis le 1er octobre 2025.

Son obligation de paiement des loyers n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée au paiement d’une provision de 14.737,58 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Mme [Q] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser à M. [G] [N] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les demandes de Mme [Q] [C] ;

CONDAMNONS Mme [Q] [C] à payer à M. [G] [N] la somme provisionnelle de 14.737,58 euros TTC au titre des loyers et charges impayés au 2ème trimestre , avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2025 ;

CONDAMNONS Mme [Q] [C] aux dépens ;

CONDAMNONS Mme [Q] [C] à payer à M. [G] [N] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 27 juillet 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE