Autres demandes en matière de baux commerciaux

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE (DROME)

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue par L. BARBIER, Président, juge des référés assisté de N. BETIT, cadre greffier placé lors des débats et du prononcé

Le 24 Juin 2026

N° RG 26/00337 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I6VK

DEMANDEURS Monsieur [H] [R] né le 26 Octobre 1977 à [Localité 1] (COTE D’OR) [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Maître Matthieu DAYREM de la SCP DAYREM ET DAYREM-CASTORI, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

Madame [O] [Z] épouse [R] née le 08 Septembre 1980 à [Localité 3] (ARMENIE) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Matthieu DAYREM de la SCP DAYREM ET DAYREM-CASTORI, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

DEFENDERESSES Compagnie d’assurance PACIFICA [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Charlotte BESSON de la SELARL CHARLOTTE BESSON AVOCAT, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

S.C.I. FONGOR [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me David HERPIN, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant

DÉBATS

Après avoir entendu les conseils des parties à l’audience du 10 Juin 2026, le président a rendu ce jour la décision ainsi qu’il suit par mise à disposition au greffe ;

Copie exécutoire délivrée - par RPVA en application de l’article 676 du CPC à Maître Charlotte BESSON de la SELARL CHARLOTTE [Localité 6] AVOCAT Maître Matthieu DAYREM de la SCP DAYREM ET DAYREM-CASTORI Me [N] [T]

-par mail Régie Sce des Expertises

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice régularisé en date du 22 avril 2026, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits et prétentions de la partie demanderesse, Monsieur [H] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] ont fait citer la SCI FONGOR et la société PACIFICA devant la juridiction des référés du Tribunal judiciaire de Valence, aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 90 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive de leurs préjudices ensuite du sinistre survenu le 15 août 2025 ; d’être autorisé à suspendre le paiement des loyers et charges jusqu’à la reprise de l’exploitation de leurs fonds et, très subsidiairement d’ordonner leur consignation entre les mains du bâtonnier du barreau de la Drôme es qualité de séquestre ; et de condamner les défenderesses sous la même solidarité, à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société PACIFICA, par son conseil et ses dernières conclusions élevées au contradictoire, demande à la Juridiction de débouter Monsieur et Madame [R] de leurs demandes en raison de contestations sérieuses ; de se déclarer incompétente pour trancher le litige ; d’inviter Monsieur et Madame [R] à mieux se pourvoir au besoin devant la juridiction saisie du fond ; de les condamner à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance.

La SCI FONGOR, par son conseil et des écritures élevées au contradictoire, demande à Monsieur le Président de lui donner acte qu’elle s’en rapporte aux moyens développés par PACIFICA ; de condamner celle-ci à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à la requête de Monsieur et Madame [R] et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS

Situation de faits et droit

Monsieur et Madame [R] justifient avoir pris à bail en date du 19 octobre 2023, un local commercial situé au [Adresse 5] à VALENCE, au rez-de-chaussée d’un immeuble appartenant à la SCI FONGOR, dans lequel ils exploitent un fonds de restaurant-épicerie italienne sous l’enseigne « [Adresse 6] ».

Ils expliquent que dans la soirée du 15 août 2025, leur local ainsi que le mobilier le garnissant a été endommagé par l’effondrement partiel d’un porteur de l’immeuble et l’affaissement du plancher situé à l’aplomb.

Le 16 août 2025, la commune a pris un arrêté de mise en sécurité interdisant l’accès et l’occupation de l’immeuble étendu aux numéros 39, 41, 42, 43 et 46, puis maintenu le 18 août pour le seul numéro 44 de la rue, à réception du rapport de Monsieur [G], expert judiciaire qu’elle avait mandaté.

Les époux [R] se sont vus opposer des réserves de la part de leur assureur, faute de souscription de la garantie « effondrement », précisant rester en attente d’informations sur les causes à l’origine de l’effondrement afin de vérifier si d’autres garanties du contrat pourraient être mobilisables.

Le 03 septembre 2025, la SCI FONGOR a procédé à l’évacuation des gravats et sécurisé les lieux par la pose d’un étaiement provisoire.

Le BE structure AT CONSEIL a relevé la mauvaise qualité du mur effondré et de l’humidité sur les parements restés en place, ainsi que de l’autre côté du mur mitoyen situé au numéro [Adresse 7].

Le 16 septembre 2025, une recherche de fuite réalisée par la société RESILIANS a mis en évidence l’existence de diverses fuites dans l’immeuble sinistré et l’immeuble voisin (évacuation plafond R+1 partie commune, fuite sur bonde baignoire R+2 Est, fuite sur évacuation appartement R+3 Est dans placard escalier ; fuite sur compteur coffret compteur sur mur mitoyen, défaut étanchéité du regard en pied de colonne au niveau du couloir).

Le 14 novembre 2025, une réunion d’expertise amiable s’est tenue en présence des cabinets ELEX et EQUAD pour les ACM, du cabinet [B] pour PACIFICA, du cabinet POLYEXPERT pour AXA et du cabinet LCS pour AREAS DOMMAGE, les experts ne sont pas parvenus à s’entendre sur la cause du sinistre, relevant la vétusté de l’immeuble et la mauvaise qualité structurelle, ou un dégât des eaux, mais se sont accordés sur la responsabilité de la bailleresse, assurée auprès de la compagnie PACIFICA.

Des travaux de remise en état du mur ont été réalisés en décembre 2025.

Les époux [R] demeurent dans l’attente d’une indemnisation de leurs préjudices, étant privés de l’exploitation de leur fonds depuis le 15 août 2025.

Sur la demande principale

Saisi, par le demandeur, sur le fondement des articles 1219, 1220, 1719 et 1728 du code civil et de l’article 835 du Code de procédure civile, le Juge des référés peut accorder une provision si la demande ne se heurte pas à une contestation sérieuse ;

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées ;

Le Président est, en pareille matière, le Juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé ;

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable ;

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’une provision d’un montant de 90 000 euros, dont ils justifient le montant en se basant sur l’évaluation du cabinet ELEX, précisant qu’elle a été établie contradictoirement avec l’expert [B] ainsi que l’estimation du Cabinet EQUAD spécialement mandaté par les ACM sur la perte d’exploitation.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas plus au juge des référés, Juge de l’évidence, de déterminer les préjudices subis, ni les responsabilités des parties appelées à la cause et l’imputation des sommes dues, ces missions appartenant aux Juges du fond.

Ainsi, les demandeurs rapportent l’existence d’une créance réelle au regard de la situation mais les défendeurs démontrent que celle-ci est sérieusement contestable, les causes du sinistre n’ayant pas été déterminées, les responsabilités de chacune des parties ne sont, en l’état, pas définissables. En effet, il ne peut être totalement exclu que les désordres proviendraient d’une fuite d’eau, la contestation est ainsi sérieuse.

En conséquence, il convient de constater qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point, Monsieur et Madame [R] seront déboutés de leurs demandes et inviter à mieux se pourvoir.

Sur la demande de suspension des loyers

L’article 1219 du code civil dispose que « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1220 ajoute que « Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

L’article 1719 du même code précise que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Et l’article 1728 que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du Code de Procédure Civile, le président peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, à la condition qu’il constate soit l’urgence du dommage, soit l’existence d’une perturbation constituant une violation évidente de la règle de droit par la méconnaissance d’un droit ou d’un titre ou l’atteinte à une interdiction protégeant ce droit ou ce titre ;

En l’espèce, le bailleur n’assure plus à son preneur depuis le 16 août 2025, la jouissance paisible des locaux loués, empêchant ainsi les époux [R] d’user de la chose louée, d’exploiter leurs fonds et de percevoir des revenus de leur activité.

En conséquence, il sera fait droit à leur demande de suspension de paiement des loyers jusqu’à ce que les lieux loués soient de nouveau exploitables, en toute sécurité.

Sur l’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. »

L’article 144 du même code précise que « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. »

En l’espèce, bien que de nombreux rapports d’expertises amiables aient été déposés par les différents intervenants dans ce dossier, aucun d’entre eux ne détermine les causes et origine de l’effondrement de l’immeuble, pourtant nécessaires afin de définir les responsabilités des parties et les indemnisations qui en découlent.

En conséquence, une expertise judiciaire sera ordonnée dans les conditions ci-après précisées tous droits et moyens des parties demeurant expressément réservés.

Il sera précisé aux demandeurs, qu’il apparaît opportun de faire intervenir à ladite expertise leur assureur, les Assurances du Crédit Mutuel et tous autres personnes comme le fond ayant supporté des fuites d’eau.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties leurs propres frais irrépétibles et les dépens seront laissés à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, le Juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTONS Monsieur [H] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] de leur demande de provision ;

AUTORISONS Monsieur [H] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] à suspendre le paiement des loyers et charges dus à la SCI FONGOR jusqu’à ce que cette dernière leur permette à nouveau de jouir paisiblement des lieux loués en toute sécurité ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

Mais dès à présent, par provision,

ORDONNONS une mesure d'expertise et désignons pour y procéder Monsieur [D] [Y], expert inscrit auprès de la Cour d’appel de [Localité 7], demeurant en cette qualité [Adresse 8], Tél : [XXXXXXXX01], Mèl : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :

- Se rendre sur les lieux, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée,

- Définir la chronologie des différentes interventions survenues sur le bâtiment litigieux au [Adresse 9], depuis l’effondrement d’un mur,

- Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires l'accomplissement de sa mission tels que devis, contrat, marché d'entreprises, descriptif, attestations d'assurances, procès-verbaux de réception, déclarations de sinistres, arrêté de catastrophe naturelle, constats de commissaire de Justice, expertises amiables, etc, et entendre, si besoin est, tous sachants.

- Visiter l'immeuble, décrire les désordres et en déterminer la nature exacte, l’étendue et l'origine ; ainsi que les conséquences et leur évolution prévisible.

- Préciser, dans la mesure du possible, la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes (date des premières manifestations, causes et conséquences, aggravation éventuelle).

- Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté.

- En rechercher précisément les causes et origines et rassembler tous les éléments techniques de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues.

- Indiquer pour chaque désordres les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut être attendu ou quant à la conformité du produit à sa destination.

- Préconiser les solutions propres à remédier aux désordres constatés et chiffrer le coût des remises en état nécessaires à une réparation pérenne et durable, de façon à ce que ces désordres ne se reproduisent plus conformément à la jurisprudence en la matière.

- Indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties ou en cas de carence en proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage et en préciser leur durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécuter ;

- Préciser et chiffrer tous chefs de préjudices qui pourraient être invoqués, et induits des travaux de reprises des désordres ; ainsi que les préjudices subis par les parties des suites de l’effondrement et ses conséquences sur l’exploitation des lieux,

- En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre ou le demandeur ou par les entreprises qualifiées de son choix sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

- Donner tous les éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non-conformités, vices de construction, etc.) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

- D’une façon générale, répondre aux dires et observations des parties qui seront annexés au rapport ;

DISONS que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du Code de procédure civile, qu'il pourra entendre toutes personnes, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport.

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport dans un délai maximum de trois mois, les parties ayant un délai de 21 jours pour y faire des observations auxquelles réponse sera faite.

DISONS que l'expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au Greffe dans un délai de six mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée), après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause.

FIXONS l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 5 000 € qui sera consignée par moitié par la partie demanderesse qui y a intérêt dans un délai d’un mois à compter de la présente décision.

PRECISONS qu’à défaut de consignation par l’une des parties, la partie la plus diligente pourra se substituer à l’autre afin que les opérations d’expertises puissent avoir lieu.

DISONS qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l'expert sera caduque.

DISONS que lors de la première réunion l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

DISONS qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au Juge chargé du contrôle de l'expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire.

DISONS que l'expert tiendra le Juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente.

DISONS qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile.

DISONS que l'expert déposera son rapport dans l'hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation.

RAPPELONS que les délais fixés à l'expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu'à défaut il pourra être fait application de l'article 235 alinéa 2 du Code de procédure civile.

DISONS qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il l’adressera au magistrat taxateur.

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l'ordonnance de taxe.

DISONS qu'à défaut d'observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet.

DISONS que chacune des parties conservera, en l’état, la charge de ses frais irrépétibles.

DISONS que les dépens suivront le sort du principal mais qu'à défaut d'assignation après expertise ou de transaction à leur sujet ils resteront à la charge des parties demanderesses.

La Greffière Le Juge des Référés

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes en exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal judiciaire d’y tenir la main.

A tous commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, Nous, Greffier, avons signé les présentes.