Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [T]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10372 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJYY

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 09 juillet 2026

DEMANDERESSE CDC HABITAT Société dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 007

DÉFENDERESSE Madame [N] [T] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 mai 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10372 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJYY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2019, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] - à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 804,77 euros et d’une provision pour charges de 274,37 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.610,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [N] [T] le 24 juillet 2025.

Par assignation du 6 novembre 2025, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [T], voir statuer sr le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorée de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−4.896,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025,−700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 30 janvier 2026 et un renvoi a été ordonné. À l'audience de renvoi du 5 mai 2026, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société CDC HABITAT précise qu’un FSL a été accordée à la locataire et considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique enfin que l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] a été vendu à la société CDC HABITAT SOCIAL LE 30 décembre 2025.

Mme [N] [T] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, qu’elle occupe avec 3 de ses enfants, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. En effet, la défenderesse travaille comme aide-soignante et perçoit chaque mois avec les aides sociales, 2.600 euros. Sa situation administrative a été régularisée et elle attend maintenant d’être titularisée sur le poste qu’elle occupe depuis de nombreuses années.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4.610,43 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 avril 2026, Mme [N] [T] lui devait la somme de 3.577,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer de 10% le montant de cette indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juillet 2019 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Mme [N] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] - à [Localité 1] est résilié depuis le 25 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3.577,63 euros (trois mille cinq cent soixante-dix-sept euros et soixante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 avril 2026,

AUTORISE Mme [N] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 septembre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [N] [T] sera condamnée à verser à titre de provision à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la société CDC HABITAT pour le surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2025 et celui de l'assignation du 6 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge