Demande en paiement des charges ou des contributions

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00183 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M2TK

AFFAIRE : S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] C/ [O], [Y]

Le : 09 Juillet 2026

Copie exécutoire et copie à :

la SELARL LX [Localité 1]-[Localité 2]

Copie à :

Monsieur [J] [U] [O] Madame [D] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 09 JUILLET 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 2], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [J] [U] [O] né le 01 Janvier 1982 à [Localité 3] D'IVOIRE, demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [D] [Y] née le 20 Mai 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 20 Janvier 2026 pour l’audience des référés du 12 Mars 2026 ;

A l’audience publique du 12 Mars 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 30 Avril 2026 puis prorogé au 11 juin 2026 et au 09 Juillet 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [O] et Mme [D] [Y] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 4].

Par courrier recommandé du 28 octobre 2025, délivré le 5 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’acquitter la somme de 6.554,60€ au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés le 4 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société Citya Dauphiné, a fait assigner M. [N] [O] et Mme [D] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire des sommes de : - 6.669,86 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, - 800 € pour résistance abusive, - 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités, - le tout avec capitalisation des intérêts.

M. [N] [O] et Mme [D] [Y] ont fait l’objet de procès-verbaux de vaines recherches. Ils n’ont pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- Le relevé de propriété de M. [N] [O] et Mme [D] [Y] établissant qu’ils sont propriétaires indivis des lots 1 et 2 de l’immeuble, - Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2024 comportant approbation des comptes pour les exercices clos au 30 septembre 2022 et au 30 septembre 2023, et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, - Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juillet 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2024, modification du budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, - La mise en demeure du 28 octobre 2025, - Un extrait de compte arrêté au 1er décembre 2025 et un autre actualisé au 10 mars 2026, - Le contrat de syndic en vigueur du 13 décembre 2024 au 31 mars 2026.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 30 septembre des années 2022 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2024/2025 et 2025/2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date de la mise en demeure du 28 octobre 2025, M. [N] [O] et Mme [D] [Y] étaient redevables de la somme de 6 029,00 € au titre des charges et provisions échues (comprenant l’appel de fonds n° 1 2025/2026 et après déduction de la totalité des frais qui ne sont pas des charges). Cet arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, de sorte que les appels de charges et fonds de travaux n° 2, 3 et 4 de l’exercice 2025/2026 sont devenus exigibles en application de l’article 19-2 précité. Néanmoins, ces sommes ne sont pas réclamées par le syndicat des copropriétaires qui se contente de demander l’appel de fonds n° 2 de cet exercice, devenu exigible à la date de l’assignation pour 162,50 + 8,13 € = 170,63 €. Selon le relevé de compte arrêté au 10 mars 2026 (sommes dues au jour de l’assignation), il convient de déduire des sommes dues la régularisation des charges de l’exercice clos au 30 septembre 2025 soit une somme de 33,31 €.

Les défendeurs sont donc redevables au titre des charges et provisions arrêtés au 10 mars 2026, d’une somme totale de : 6 029,00 + 170,63 - 33,31 = 6 166,32 €.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le relevé de compte de charges des défendeurs contient des frais de mise en demeure du 13 octobre 2023 (40 €) et de transmission du dossier à l’avocat (397,16 €) datés du 23 novembre 2023 qui ne sont pas justifiés et seront écartés.

La somme de 480 € intitulée « contentieux » à la date du 24 octobre 2025 n’est pas justifiée par des diligences exceptionnelles comme requis par l’article 9 du contrat de syndic, et la mise en demeure sera retenue pour la seule somme prévue au contrat de syndic de 45,60 €, les « honoraires avocats » comptés pour 115,26 € n’étant pas justifiés.

Aussi, les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 et justifiés seront retenus pour la seule somme de 45,60 €.

Dans ces conditions, M. [N] [O] et Mme [D] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 166,32 € au titre de l’arriéré des charges échues et des provisions devenues exigibles au jour de l’assignation (incluant l’appel n° 2 de l’exercice 2025/2026), et de 45,60 € au titre des frais nécessaires, soit un total de 6 211,92 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025 pour la somme de 6 029,00 € et à compter du 4 février 2026 pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de M. [N] [O] et Mme [D] [Y], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

M. [N] [O] et Mme [D] [Y], qui perdent le procès, supporteront les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner M. [N] [O] et Mme [D] [Y] à lui verser la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 4501 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [N] [O] et Mme [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, Citya Dauphiné, les sommes de : - 6 166,32 € au titre de l’arriéré des charges échues et des provisions devenues exigibles au jour de l’assignation (incluant l’appel n° 2 de l’exercice 2025/2026), - 45,60 € au titre des frais nécessaires déjà exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme totale de 6 211,92 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025 pour la somme de 6 029,00 € et à compter du 4 février 2026 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, Citya Dauphiné, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne in solidum M. [N] [O] et Mme [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, Citya Dauphiné, la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [N] [O] et Mme [D] [Y] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD