Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02500 - N° Portalis DB2Z-W-B7K-IJQ4

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/07/2026

S.A. MON LOGIS SA [Adresse 2]

C/

Madame [I] [J] Monsieur [V] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître Burak KURT - [I] [J] - [V] [J]

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. MON LOGIS SA [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Burak KURT, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [I] [J] [Adresse 4] [Localité 4] comparante en personne

Monsieur [V] [J] [Adresse 4] [Localité 4] représenté par Mme [I] [J], munie d’un pouvoir

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 février 2025, la société d'HLM Mon logis a loué à M. [V] [J] et Mme [I] [J], qui se sont engagés solidairementDUNDAR Di -1478058953Art., 14 § congé et solidarité p., 16 , un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 828,24 euros outre 72,32 euros de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 février 2025, la société d'HLM Mon logis a également loué à M. [V] [J] et Mme [I] [J] un emplacement de stationnement[E] [L] n’a que les conditions générales et pas les conditions particulières ni l’adresse mais au décompte on a bien le loyer de parking et pas de clause de solidarité situé à la même adresse[E] DiCf., commandement de payer indique que c’est à la même adresse .

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, la société d'HLM Mon logis a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 882,90 euros au titre des loyers et charges échus au 12 février 2025, terme du mois d'août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, la société d'HLM Mon logis a fait assigner M. [V] [J] et Mme [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours du commissaire de police et de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 7 049,83 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2025, terme du mois d'octobre 2025 inclus avec intérêts de droit,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges légalement applicables et indexables selon les critères légaux d’augmentation, ceci à compter de la décision à intervenir jusqu'au jour de l’expulsion effective,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 30 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 mai 2026.

A cette audience, la société d'HLM Mon logis, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 12 304,24 euros, au titre des loyers et charges échus au 30 avril 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus.

Mme [I] [J] comparaît munie d’un pouvoir pour représenter M. [V] [J]. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais indique avoir procédé à un règlement de 956,92 euros le 31 mars 2026.

Elle indique être autoentrepreneur et être dans l’attente de nouvelles d’un nouveau client. Elle précise que M. [V] [J] travaille et perçoit un revenu mensuel d’environ 1 100 euros, et qu’ils ont 2 enfants à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 septembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 30 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société d'HLM Mon logis verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 30 avril 2026, la dette locative de M. [V] [J] et Mme [I] [J] s’élève à la somme de 12 304,24DUNDAR [N] échéances dépassent un peu mais on n’a pas le détail… Et sinon aucun frais n’apparait… euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d'avril 2026 inclus. Il convient de condamner M. [V] [J] et Mme [I] [J] solidairement [E] [S] de solidarité pour le parking, mais le décompte ne permet pas de distinguer le loyer du logement et du parking, rien n’a été contesté à l’audience, les locataires semblent mariés, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse (220 et 1751 CC) et cf., possible application de la théorie de l’accessoire, le contrat principal, bail logement comportant une clause de solidarité. au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 septembre 2025 pour la somme de 4 882,90 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les contrats en date du 7 février 2025 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 11 et 10 des conditions générales qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 30 octobre 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris et la situation financière de M. [V] [J] et Mme [I] [J] ne leur permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de M. [V] [J] et Mme [I] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [V] [J] et Mme [I] [J] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [J] et Mme [I] [J] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des situations financières respectives des parties, il ne sera pas fait application de ces dispositions.[E] [Q] importante à voir même si pas d’infos sur les ressources, sauf M. qui perçoit 1 100euros/mois, ni raisons des impayés…

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [J] et Mme [I] [J] à verser à la société d'HLM Mon logis la somme de 12 304,24 euros (décompte arrêté au 30 avril 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 4 882,90 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2025 entre la société d'HLM Mon logis, d'une part, et M. [V] [J] et Mme [I] [J], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] - [Localité 5] sont réunies à la date du 30 octobre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2025 entre la société d'HLM Mon logis, d'une part, et M. [V] [J] et Mme [I] [J], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 6] - [Localité 5] sont réunies à la date du 30 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [J] et Mme [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [J] et Mme [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'HLM Mon logis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [J] et Mme [I] [J] solidairement à verser à la société d'HLM Mon logis une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [V] [J] et Mme [I] [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.