Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 07 Juillet 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

Office Public de l’Habitat - HABITAT 44 -EPIC [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par Me Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [C] [I] [V] [E] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2]

Non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Fanny LE MEUR GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mai 2026 date des débats : 28 Mai 2026 délibéré au : 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 26/00830 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ONTA

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Me BOULANGER + CCC au défendeur +préfecture EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 avril 2015, l’EPIC HABITAT 44 a consenti à Madame [C] [I] [V] [E] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 399.66 euros.

Le 16 décembre 2025, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 2238.09 euros au titre de loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2026, le bailleur a fait assigner Madame [C] [I] [V] [E] à comparaître devant le Tribunal de céans aux fins de : - recevoir HABITAT 44 en ses demandes, les dires bien fondées ; - Constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 17 février 2026 ; - subsidiairement, la prononcer pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ; - Ordonner l’expulsion de Madame [C] [I] [V] [E] et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; - la condamner au paiement de la somme de 2575.16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l'assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ; - Condamner Madame [C] [I] [V] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 537.81 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ; - Dire et juger que, en application de l'article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d'une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ; - Condamner Madame [C] [I] [V] [E] au paiement d’une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 139.62 euros ; - Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l'article 514 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 mai 2026, l'affaire a été retenue et plaidée.

L’EPIC HABITAT 44, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance.

Madame [C] [I] [V] [E] bien que régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu, n'est pas représentée et n'a pas fait connaître les motifs de son absence.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’EPIC HABITAT 44 justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet et un décompte des sommes dues.

En l'espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, le 23 février 2026, 06 semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « II-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. IV.- Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

En l'espèce, le bailleur produit aux débats un courrier au service de CCAPEX en date du 19 septembre 2025, soit deux mois avant la date de l'assignation.

En conséquence, l’EPIC HABITAT 44 sera dit recevable en son action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 16 décembre 2025 à la locataire. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 17 février 2026 par les effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la clause résolutoire

Sur l'expulsion

Il est établi que les loyers n'ont pas été régularisés depuis le commandement de payer ni depuis l'assignation.

De surcroît, la locataire ne s'est pas présentée à l'audience et n'a indiqué aucun élément propre à expliquer son attitude.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [I] [V] [E] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en l'absence de justification de la demande de réduction du délai légal, et ce sur le fondement de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution du logement sis [Adresse 5], à [Localité 3].

Il est rappelé qu'au besoin, l'expulsion se fera avec le concours de la force publique ; et en application de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, la remise des meubles se trouvant dans le logement se fera aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci devra désigner, et à défaut, sur place ou dans un autre lieu approprié.

Sur l'indemnité d'occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux. Ainsi, elle est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les locaux loués, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Elle sera fixée à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme 468.75 euros selon décompte produit, auquel s'ajoutent les charges récupérables et ce à compter de la résiliation du bail.

Par conséquent, Madame [C] [I] [V] [E] sera condamnée à verser la somme mensuelle de 468.75 euros, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, outre les charges récupérables, à compter du 17 février 2026 au titre de l'indemnité d'occupation et jusqu’au moment où elle aura rendu les lieux libres de toute occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et indemnités d'occupation

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la locataire est tenue de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 17 février 2026.

Il ressort du décompte de loyers tenu par le bailleur que le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés s’élève à la somme de 3447.83 euros.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Il n’est pas justifié en défense de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans ce décompte.

En conséquence, Madame [C] [I] [V] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 3447.83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 avril 2026 terme d’avril 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Succombante à l’instance, Madame [C] [I] [V] [E] sera condamnée aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, Madame [C] [I] [V] [E] sera également condamnée à payer à l’EPIC HABITAT 44 la somme de 400 euros sur ce fondement

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT l’EPIC HABITAT 44 recevable en son action ;

CONSTATE que le bail conclu entre l’EPIC HABITAT 44 et Madame [C] [I] [V] [E] a été résilié le 17 février 2026 par les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE que Madame [C] [I] [V] [E] devra libérer les lieux sis [Adresse 5], à [Localité 3], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant ; qu’à défaut, le défendeur pourra y être contraint, ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [I] [V] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation de 468.75 euros, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, à laquelle s'ajoutent les charges récupérables, à compter du 17 février 2026 et jusqu’au moment où elle aura rendu les lieux libres de toute occupation ;

CONDAMNE Madame [C] [I] [V] [E] à payer à l’EPIC HABITAT 44 la somme de 3447.83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 30 avril 2026 terme d’avril 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [I] [V] [E] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [C] [I] [V] [E] à payer à l’EPIC HABITAT 44 la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet de [Localité 4]-Atlantique.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE N. DEPIERROIS Fanny LE MEUR