Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Juillet 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [T] [Adresse 1] [Localité 1]

comparant en personne D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [S] [Adresse 2] [Localité 2]

comparante en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Fanny LE MEUR GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mai 2026 date des débats : 28 Mai 2026 délibéré au : 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 26/01298 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OQJK

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à CCC à + préfecture Copie dossier

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 01 juillet 2024, Monsieur [Y] [T] a consenti à Madame [E] [S] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 1100 euros.

Le 18 juillet 2025, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 4300 euros au titre de loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 2025, le bailleur a fait assigner Madame [E] [S] à comparaître devant le Tribunal de céans pour : - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes - constater la résiliation du bail litigieux intervenu le 19/09/2025 - subsidiairement, prononcer la résiliation du bail - ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] et de tout occupant de son chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique - fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 19/09/2025 ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dus en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus. - condamner Madame [E] [S] à lui verser la somme de 2813,02 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 octobre 2025 - condamner Madame [E] [S] à lui payer l’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter du 19/09/2025 et ce jusqu’à la libération définitive des lieux - condamner Madame [E] [S] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile - la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 26 mars 2026, Monsieur [Y] [T] n’a pas comparu et le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a ordonné la caducité.

Madame [E] [S] s’est présentée à cette audience du 26 mars 2026 et indiqué qu’elle s’engageait à rembourser les sommes dès la vente d’une maison.

Monsieur [Y] [T] a sollicité le relevé de caducité.

Les parties ont été reconvoquées à l’audience du 28 mai 2026.

A l’audience du 28 mai 2026, l'affaire a été retenue et plaidée.

Monsieur [Y] [T] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance. Le bailleur s’oppose à toute demande de délai en indiquant qu’au regard des ressources actuelles de la locataire, elle ne peut pas rester dans le logement. Il rappelle que les ressources initiales étaient beaucoup plus importantes.

Madame [E] [S] a comparu. Elle a indiqué vouloir rester dans le logement du fait de la scolarisation de son enfant ainé, qu’elle précise avoir dû mettre fin à son activité professionnelle et avoir 1000 euros par mois de ressources mais qu’elle vend actuellement un bien immobilier qui lui permettra d’obtenir un capital de 48000 euros. 2

L'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

Monsieur [Y] [T] a communiqué, comme autorisé par la juridiction, un nouveau décompte de la dette locative.

Madame [E] [S] n’a pas communiqué, telle qu’autorisée, le justificatif de la vente du bien immobilier et de l’apurement de la dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Monsieur [Y] [T] justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet et un décompte des sommes dues.

En l'espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, le 31 octobre 2025, 06 semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bailleur produit aux débats un courrier au service de CCAPEX en date du 21 juillet 2025, soit deux mois avant la date de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [Y] [T] sera dit recevable en son action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 18 juillet 2025 à la locataire. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 19 septembre 2025 par les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et indemnités d'occupation

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la locataire est tenue de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 19 septembre 2025.

Il ressort du décompte de loyers tenu par le bailleur que le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés s’élève à la somme de 5775,02 euros.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Il n’est pas justifié en défense de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans ce décompte.

En conséquence, Madame [E] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 5775,02 euros, au titre des loyers, chargés et indemnités d’occupation, somme arrêtée au 24 juin 2026 terme de juin 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délai

En vertu de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, V. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application de l'article 24-VI de la loi susmentionnée, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si cette suspension est sollicitée par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Or, il ressort du décompte que Madame [E] [S] a repris partiellement les paiements. Toutefois, il ressort des débats que les revenus de la locataire s’élèvent à 1000 euros par mois outre l’APL qui est de 445 euros. En outre, celle-ci s’était engagée à rembourser la somme de loyer impayé avant la fin du mois de juin en raison de la vente d’un bien immobilier.

Toutefois, celle-ci n’a pas démontrée avoir respecté cet engagement. Enfin, il ressort du décompte que le loyer de juin n’a pas été versé, excepté l’APL.

Le bailleur s’oppose à toute demande de délai avec suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, au regard du montant de la dette locative, de l’impossibilité pour la locataire de payer le loyer courant et en l’absence d’apurement de la dette locative, la demande de délai de paiement de Madame [E] [S] est rejetée.

Sur les conséquences de la clause résolutoire

Sur l'expulsion

Il est établi que les loyers n'ont pas été régularisés depuis le commandement de payer ni depuis l'assignation.

La demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire a été rejetée.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en l'absence de justification de la demande de réduction du délai légal, et ce sur le fondement de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Il est rappelé qu'au besoin, l'expulsion se fera avec le concours de la force publique ; et en application de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, la remise des meubles se trouvant dans le logement se fera aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci devra désigner, et à défaut, sur place ou dans un autre lieu approprié.

Sur l'indemnité d'occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux. Ainsi, elle est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les locaux loués, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Elle sera fixée à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme 1100 euros selon décompte produit, et ce à compter de la résiliation du bail.

Par conséquent, Madame [E] [S] sera condamnée à verser la somme mensuelle de 1100 euros à compter du 19 septembre 2025 au titre de l'indemnité d'occupation et jusqu’au moment où elle aura rendu les lieux libres de toute occupation.

Sur les autres demandes

Succombante à l’instance, Madame [E] [S] sera condamnée aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, Madame [E] [S] sera également condamnée à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 500 euros sur ce fondement

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT Monsieur [Y] [T] recevable en son action ;

CONSTATE que le bail conclu entre Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [S] a été résilié le 19 septembre 2025 par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 5775,02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 24 juin 2026 terme de juin 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de délai de paiement de Madame [E] [S] ;

ORDONNE que Madame [E] [S] devra libérer les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 3], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant ; qu’à défaut, le défendeur pourra y être contraint, ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1100 euros, à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’au moment où elle aura rendu les lieux libres de toute occupation ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet de [Localité 5]-Atlantique.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE N. DEPIERROIS F. LE MEUR