Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01441 - N° Portalis DB2Z-W-B7K-ILAK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/07/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [B] [N] Monsieur [F] [O] Madame [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [B] [N] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [O] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Madame [Z] [N] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 5] non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2020, la société Trois moulins habitat a loué à M. [F] [O] et Mme [B] [N], qui se sont engagés solidairement, [G] Di -1478058868Art., 14 des CG un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 585,01 euros outre 83,67 euros de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2021, la société Trois moulins habitat a également loué à M. [F] [O] et Mme [B] [N], qui se sont engagés solidairement[G] [I]., 16 , un emplacement de stationnement situé [Adresse 6] (n° 0336-94-9423) - [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 29,16 euros hors charges.

Par courriers en date du 15 décembre 2022 et 15 juin 2025, Mme [Z] [N], sœur de Mme [B] [N], a sollicité auprès de la bailleresse le transfert des baux à son nom, en indiquant avoir été hébergée avec ses deux enfants à la suite de son divorce, et être demeurée dans le logement à la suite du départ de M. [F] [O] et Mme [B] [N]. Cette dernière a également sollicité par courrier en date du 19 juin 2024 le transfert des baux au nom de Mme [Z] [N].

Par courrier en date du 2 janvier 2023, la bailleresse a refusé le transfert du bail.

Par courriers du 2 janvier 2023, 14 mai 2024 et 18 juin 2025, la bailleresse a mis en demeure M. [F] [O] et Mme [B] [N] de justifier de l’occupation du logement à titre de résidence principale et de l’absence de sous-location, outre la restitution du logement.

Par procès-verbal de constat en date du 26 novembre 2025, le commissaire de justice mandaté à cet effet a recueilli les déclarations de Mme [Z] [N], laquelle a indiqué occuper le logement et l’emplacement de stationnement avec ses deux enfants. Elle a précisé que M. [F] [O] et Mme [B] [N] ne vivent plus dans les lieux depuis plusieurs mois, qu’elle va quitter le logement dans un ou deux mois et prendre attache avec la bailleresse pour restituer les clés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, la société Trois moulins habitat a fait assigner M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire des baux pour défaut d’occupation à titre de résidence principale et cession/sous-location illicite,juger que Mme [Z] [N] occupe sans droit ni titre le logement et l’emplacement de stationnement,ordonner l’expulsion de M. [F] [O] et Mme [B] [N] et de tous occupants de leur chef, en ce compris Mme [Z] [N] et tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;autoriser la bailleresse à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] conformément à l’article L.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;condamner solidairement, subsidiairement in solidum, M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] à payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs, condamner solidairement, subsidiairement in solidum, M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] à payer la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;condamner solidairement, subsidiairement in solidum, M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat et de la présente assignation.. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 mai 2026.

A cette audience, la société Trois moulins habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Cités par actes délivrés à l'étude de commissaire de justice, M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée[G] DiDemande en résiliation n’étant pas motivée par existence d’une dette locative pas de c° de recevabilité CCAPEX et préfet : IV. - Les II (CCAPEX) et III (Préfet) sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. .

I. Sur la résiliation judiciaire pour défaut d'occupation des preneurs et cession illicite du droit au bail

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective [G] Di3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-23.621 et 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-10.899.

+ articles L.442-3-5, L.442-6, R 353-37 et R.641-1 du CCH

du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En vertu de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. L’article 14 énumère les conditions légales d’un transfert de bail.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, applicable en vertu de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitationDUNDAR Di« I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. » , n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 et notamment ceux :

qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge.qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ;qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois. Le contrat de bail litigieux du 4 décembre 2020 stipule en son article 1er que la location est consentie à titre exclusif d’habitation et de résidence principale. Son article 2 précise que le preneur perdra son droit au maintien dans les lieux en cas d’inoccupation du logement pendant plus de quatre mois par an, sauf dérogation dans les cas mentionnés à l’article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948. Enfin, ses articles 8 et 13 prévoient que le preneur ne peut ni céder le bail, ni le sous-louer même à titre gratuit, en tout ou partie, sauf dérogations prévues à l’article L. 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’à défaut le preneur pourra faire l’objet de poursuites en vue de la fixation de dommages et intérêts, et/ou d’une résiliation judiciaire du bail.

Le contrat de stationnement, lequel comporte également une interdiction de sous-location, cession et échange, est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Il résulte des pièces versées par la société Trois moulins habitat, et notamment des courriers émanant des défenderesses et du procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice, que la demanderesse rapporte la preuve de l'inoccupation personnelle de M. [F] [O] et Mme [B] [N] du logement et de l’emplacement de stationnement qu'ils ont pris à bail et de leur occupation par Mme [Z] [N] et ses deux enfants.

Par conséquent, les preneurs ne satisfont pas à la condition légale et contractuelle d’occupation personnelle des lieux, lesquels sont occupés par des tiers, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave à leurs obligations pour justifier la résiliation judiciaire du bail à leurs torts exclusifs. II. Sur l'expulsion des défendeurs et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

L’expulsion de M. [F] [O], Mme [B] [N] mais également de Mme [Z] [N], occupante sans droit ni titre sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026, la dernière échéance réglée étant celle du mois de février 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [O] et Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Trois moulins habitat et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 décembre 2020 entre la société Trois moulins habitat, d'une part, et M. [F] [O] et Mme [B] [N], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 18 novembre 2021 entre la société Trois moulins habitat, d'une part, et M. [F] [O] et Mme [B] [N], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 6] (n° 0336-94-9423) - [Localité 6] [Adresse 7] ;

CONSTATE que Mme [Z] [N] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 5] et de l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 6] (n° 0336-94-9423) - [Localité 5],

ORDONNE en conséquence à M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Trois moulins habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [O] et Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] in solidum à verser à la société Trois moulins habitat une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société Trois moulins habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [F] [O], Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] in solidum à verser à la société Trois moulins habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [O] et Mme [B] [N] et Mme [Z] [N] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.