Demande en réparation des dommages causés par d'autres faits personnels

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux Affaire : N° RG 24/06793 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-H2QI

HAS/EB

JUGEMENT DU SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

Madame [L] [E] [Y] demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Doriane LALANDE, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [W] [J] demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [F] [X] demeurant [Adresse 3]

défaillants

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 24 février 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026 puis prorogée au 23 juin 2026 et au 07 juillet 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA

GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats

Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 07 Juillet 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [L] [E] [Y] expose qu’en 2017, elle a souhaité procéder à l’acquisition de son premier bien immobilier destiné à devenir sa résidence principale ; que ses amis, Monsieur [S] [W] [J] et Madame [A] [F] [X], lui ont proposé la vente d’une maison située [Adresse 4] à [Localité 1].

Une promesse de vente notariée a été signée le 31 août 2017, mentionnant que les seuls travaux réalisés par les vendeurs consistaient en la « reconstruction de la véranda en dur avec pose d’une nouvelle toiture sur tout le bâtiment ». Les documents d’urbanisme annexés à la promesse ne révélaient, selon les termes de l’acte, aucun élément susceptible de déprécier le bien ou d’en affecter l’usage.

Sur la base de ces informations, Madame [Y] a confirmé son intention d’acquérir le bien. L’acte authentique de vente a été signé le 31 octobre 2017, pour un prix de 100 000 euros, entièrement payé.

Un courriel du service urbanisme de la mairie de [Localité 1], daté du 16 septembre 2017, a été annexé à l’acte, précisant notamment que « Les travaux effectués n’ont jamais été régularisés et semblent insusceptibles d’être régularisés (…) La parcelle n’est pas constructible (…) Cette parcelle ne peut donc qu’être vendue en l’état sans possibilité de modification ».

Madame [Y] indique n’avoir pas été informée de la portée exacte de ces indications et qu’elle a cru qu’elles concernaient uniquement les travaux déclarés par les vendeurs.

Après l’acquisition, Madame [Y] a constaté que la construction était dans un état gravement détérioré, sans rapport avec les déclarations des vendeurs.

Le 1er décembre 2017, l’entreprise BURIN PENET, mandatée par la demanderesse pour effectuer des travaux de rénovation, a relevé de nombreux désordres notamment fissures importantes, absence de chainages, murs inclinés, absence de fondations sous l’extension, dallage non conforme, déstabilisation générale de la structure, travaux récents destinés à masquer les désordres. L’entreprise conclut que « Au vu des manquements importants aux règles de construction, cet ouvrage est susceptible de s’effondrer à tout moment (…) voué à la destruction ».

Par constat de commissaire de justice en date du 8 décembre 2017, Maître [N] confirme la présence des fissures ouvertes, l’affaissement du sol et de la structure, l’humidité, les moisissures et le poteau menaçant de tomber.

Monsieur [J] et Madame [X], vendeurs, n’ayant pas répondu aux demandes d’informations de l’acheteuse Madame [Y], celle-ci les a assignés en référé aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 6 juillet 2018, le tribunal a désigné Monsieur [C] en qualité d’expert judiciaire. Celui-ci a réalisé son rapport le 2 mars 2019.

Il décrit une construction en déstabilisation avancée, présentant un délabrement important, dépourvue de fondations conformes, affectée de nombreuses non-conformités, notamment électriques.

L’expert mentionne que « L’état d’insalubrité et de solidité (…) rend impossible son habitabilité et constitue un péril pour ses occupants ». Le bien est, selon lui, voué à la démolition. L’expert fait état d’une responsabilité partagée, estimant que Madame [Y] ne pouvait ignorer l’état du bien, et il considère qu’elle n’aurait pas été lésée au regard du prix d’acquisition.

Madame [Y] conteste ces conclusions.

Par exploit du 14 novembre 2024, Madame [L] [E] [Y] a fait délivrer une assignation devant cette juridiction à Monsieur [S] [W] [J] et Madame [A] [F] [X].

Elle demande au tribunal de :

- La recevoir et la déclarer bien fondée en ses demandes, - Condamner in solidum Madame [A] [X] et Monsieur [S] [J] au paiement de la somme de 100.000 euros en réparation du préjudice matériel subi, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - Condamner in solidum Madame [A] [X] et Monsieur [S] [J] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - Condamner in solidum Madame [A] [X] et Monsieur [S] [J] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile, - Condamner in solidum Madame [A] [X] et Monsieur [S] [J] aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat ainsi que les frais d’expertise.

Au soutien de ces prétentions, Madame [Y] se fonde sur les dispositions des articles 1112-1, 1130, 1131, 1137, 1641, 1645,1240 et 1241 du code civil.

Elle allègue que les vendeurs ont dissimulé volontairement l’état réel du bien par des travaux de « cache-misère » ; qu’ils ont manqué à leur devoir d’information, notamment sur l’irrégularité urbanistique et l’impossibilité de régularisation. Elle souligne qu’elle a été gravement trompée sur la consistance du bien.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [J] et Madame [X] n’ont pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation précitée valant conclusions, pour ce qui concerne l’exposé détaillé des prétentions et moyens de la partie demanderesse.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fautes supposées commises par Monsieur [J] et Madame [X] et la responsabilité alléguée

Dol et devoir d’information

L’article 1137 du code civil définit le dol comme des manœuvres, mensonges ou dissimulations intentionnelles portant sur une information déterminante. L’article 1112-1 du même code impose au vendeur un devoir d’information sur les éléments déterminants du contrat pour le consentement de l’autre partie.

La jurisprudence retient le dol en cas de dissimulation de désordres graves, même visibles partiellement, ou d’informations incomplètes sur leur importance.

Garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu des défauts cachés rendant la chose impropre à son usage.

L’article 1645 du même code fait peser sur le vendeur de mauvaise foi la réparation intégrale du préjudice.

La clause d’exclusion de garantie est inopposable lorsque le vendeur connaissait les vices.

Responsabilité délictuelle

L’article 1240 du code civil impose la réparation intégrale du dommage causé par une faute.

Sur les éléments relatifs aux vendeurs

Il ressort des pièces de la procédure, tout d’abord, que les vendeurs avaient connaissance de l’état structurel gravement défectueux de la maison, des travaux non régularisés et de l’absence de conformité urbanistique.

Ensuite, les travaux réalisés par Monsieur [J], professionnel du bâtiment, dépassaient ceux déclarés dans l’acte notarié et présentaient des non-conformités structurelles et techniques ; ces travaux étaient, en sus, dangereux (rapport électricité) et destinés à masquer les désordres.

En outre, les vendeurs ont affirmé que seuls des travaux de véranda avaient été réalisés, ce qui n’est conforme à la réalité ; ils n’ont pas informé l’acquéreur de l’absence de fondations, de la déstabilisation de la structure, ni de l’état d’insalubrité ; ils n’ont pas non plus révélé les informations déterminantes contenues dans le courriel de la mairie de [Localité 1], pourtant annexé à l’acte.

Les éléments dissimulés étaient déterminants. L’expert conclut que le bien est impropre à l’habitation et voué à la démolition.

Les informations relatives à l’état réel de la construction et à la situation urbanistique n’ont donc pas été communiquées de manière complète à l’acquéreur.

Ces éléments caractérisent une dissimulation portant sur des informations déterminantes au sens des articles 1137 et 1112-1 du code civil. Dès lors, les vendeurs ont commis une réticence dolosive, et la clause de non-garantie est inopposable, les vendeurs ayant eu pleine connaissance des vices.

Les désordres constatés par l’entreprise BURIN PENET, le constat du commissaire de justice et l’expertise judiciaire révèlent des défauts rendant le bien impropre à l’habitation.

Les vendeurs ayant eu connaissance de ces éléments, la clause de non-garantie ne peut recevoir application, pour cette raison aussi.

Sur la responsabilité de l’acquéreur

L’expert a retenu une part de responsabilité de la demanderesse à raison de défauts visibles.

Toutefois, les désordres structurels majeurs (absence de fondations, déstabilisation, toiture non conforme) étaient invisibles pour un profane ; la demanderesse était âgée de 23 ans, inexpérimentée ; les vendeurs étaient des amis, renforçant la confiance ; les travaux de maquillage rendaient les défauts indécelables. Dès lors, il n’est pas établi que Madame [Y] disposait d’informations lui permettant d’apprécier l’état réel du bien.

Il s’ensuit que la responsabilité de la demanderesse n’est pas établie.

Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

Madame [Y] a payé la somme de 108 900 euros pour un bien impropre à l’habitation, voué à la destruction, situé sur une parcelle non constructible.

Par ailleurs, elle a dû louer un logement pour un montant total de 46 080 euros.

Elle justifie d’un préjudice matériel de 100 000 euros, incluant la réduction du prix du bien, le préjudice de jouissance et les frais liés à l’état du bien.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [A] [X] au paiement de la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice matériel subi par Madame [Y], avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur le préjudice moral

Madame [Y] a été abusée par des amis ; elle a investi toutes ses économies. Elle a incontestablement subi une situation anxiogène durable. Dès lors, le préjudice moral est établi et il est en lien direct avec le comportement de Monsieur [J] et Madame [X].

Le tribunal évalue la réparation de ce préjudice à la somme de 10 000 euros.

En conséquence, Monsieur [J] et Madame [X] seront condamnés in solidum à payer à Madame [Y] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les dépens

Selon les termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] et Madame [X] sont les parties perdantes du litige.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat ainsi que les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenus aux dépens et succombant en la présente instance, Monsieur [J] et Madame [X] seront donc condamnés in solidum à payer à Madame [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune circonstance de droit ou de fait ne justifie que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

En conséquence, l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

Sur les autres demandes

Il convient de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [J] et Madame [A] [F] [X] à payer à Madame [L] [E] [Y] la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date de l’assignation,

Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [J] et Madame [A] [F] [X] à payer à Madame [L] [E] [Y] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date de l’assignation,

Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [J] et Madame [A] [F] [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat ainsi que les frais d’expertise,

Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [J] et Madame [A] [F] [X] à payer à Madame [L] [E] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

Rejette le surplus des demandes,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT