Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01433 - N° Portalis DB2Z-W-B7K-IJOJ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/07/2026

Société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droit de la SCI Ile de France Patrimoine et EFIDIS

C/

Monsieur [V] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELARL KACEM ET CHAPULUT - [V] [O]

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droit de la SCI Ile de France Patrimoine et EFIDIS [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Julie ROCQUET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [O] [Adresse 3] [Localité 4] comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2002, la société CDC HABITAT SOCIAL a loué à Monsieur [V] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 940,03 €, provision pour charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7 521,76 € au titre des loyers et charges échus impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 12238,50 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 7521,76 €,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 800 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 31 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 mai 2026.

A cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 8 218,02 €, au titre des loyers et charges échus au 6 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle précise que le locataire a quitté les lieux le 29 janvier 2026.

Monsieur [V] [O] comparaît.

Il conteste le montant de la dette locative sur les points suivants :

- la déduction du dépôt des garanties n’a été opérée par le bailleur qu’à hauteur d’un mois de loyer, alors qu’il a versé deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie, conformément au bail, - sur l’application du SLS, il avait sollicité une réévaluation du loyer tenant compte de la baisse de ses ressources, sans obtenir de réponse.

Il sollicite par ailleurs l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 250 €. Il indique, et en justifie, avoir déménagé [Localité 6], dans un logement pour lequel il paye un loyer de 800 €. Il indique, et en justifie, être retraité, et percevoir une pension de retraite mensuelle s’élevant à 3 500 €.

L’affaire est mise en délibéré au 9 juillet 2026.

Par une note en délibéré autorisée par le juge, la société CDC HABITAT SOCIAL, par l’intermédiaire de son avocat, formule les observations suivantes :

Sur le dépôt de garantie  Il ressort du contrat de location du 23 décembre 2002 que Monsieur [O] a versé la somme de 1.861,76€ au titre du dépôt de garantie. D’après le décompte ci-joint que la somme de 1.344,73€ lui a été remboursée le 31 octobre 2008 au titre du dépôt de garantie, ce dernier ne s’élevant plus qu’à la somme de 517,03€. C’est donc la bonne somme qui a été déduite au titre du solde locatif dans la liquidation définitive.

Sur le recalcul du loyer  Monsieur [O] était informé par courrier du 08 janvier 2025 du montant du SLS facturé à compter du mois de janvier 2025 à hauteur de 964,86€, au regard de ses ressources et en application des dispositions réglementaires. Ce SLS est nécessairement appliqué avec un décalage, dans la mesure où il est calculé sur la base des documents transmis fin 2024 dans le cadre de l’enquête SLS, et notamment l’avis d’imposition établi en 2024 sur les revenus de 2023. Il ressort des pièces produites par Monsieur [O] que ses ressources dépassaient largement les plafonds, justifiant l’application du surloyer (cf. pièce adverse n°9). En tout état de cause, Monsieur [O] ne justifie pas de demande adressée au bailleur pour une révision du montant de son loyer, outre son courriel du 29 décembre 2025 dans lequel il fait état d’une telle demande qu’il aurait formulée, sans en apporter la preuve (cf. pièce adverse n°30). Le SLS appliqué en janvier 2026 a d’ailleurs été remboursé, comme cela ressort du décompte arrêté au 12 mai 2026 ci-joint. Enfin, ma cliente s’oppose à la demande de Monsieur [O] tendant à obtenir des délais de paiement à hauteur de 250€ par mois, au regard des ressources de ce dernier et du montant du solde locatif. Elle ne serait cependant pas opposée à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 800€ par mois.

  MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 31 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

- Sur l’application du supplément de loyer de solidarité

En application de l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. 

En l’espèce, la bailleresse verse les pièces justifiant de l’application d’un supplément de loyer pour l’année 2025, en considération des ressources dont a justifié le locataire fin 2024.

Le locataire soutient, sans en justifier, avoir sollicité une nouvelle évaluation de ce supplément de loyer.

Dès lors, les conditions légales étant réunies pour l’application de ce supplément de loyer, il n’y a pas lieu de le retrancher du décompte produit.

- Sur la déduction du dépôt de garantie

Il ressort des pièces produites par la société CDC HABITAT SOCIAL que la somme conservée au titre du dépôt de garantie, à la suite d’un remboursement partiel intervenu le 31 octobre 2008, s’élevait à la somme de 517,03 €, déduite du décompte produit par le bailleur.

Il ressort donc des pièces fournies qu'au 6 février 2026, la dette locative de Monsieur [V] [O] s’élève à la somme de 7 901,51 € (soit la somme de 8 218,02 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 316,51 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 juillet 2025 pour la somme de 7 521,76 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge   Compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [V] [O] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 15 mensualités de 500 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 30 de chaque mois.   Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Monsieur [V] [O] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus, la créance sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 décembre 2002 unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 septembre 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de Monsieur [V] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Monsieur [V] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [O] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL et de la condamnation aux dépens du défendeur, Monsieur [V] [O] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7 901,51 € (décompte arrêté au 6 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 11 juillet 2025 sur la somme de 7 521,76 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [V] [O] à s’acquitter de cette somme en 15 mensualités de 500 € chacune et une 16e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2002 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Monsieur [V] [O], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 12 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.