Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00620 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJPM

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/07/2026

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

Madame [P] [Q] Monsieur [H] [Q]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELARL KACEM ET CHAPULUT - [P] [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Julie ROCQUET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [P] [Q] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] comparante en personne

Monsieur [H] [Q] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29DUNDAR Di 669416591Assignation indique 26/07/23 mais dernière signature =29/07/23 juillet 2023, la société CDC Habitat a loué à M. [H] [Q] et Mme [P] [Q], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 654,12 euros outre 193,99 euros de provision pour charges.

En vertu d'un contrat ayant pris effet le[W] [G]’ai enlevé « passé par acte sous seing privé » Contrat non daté, non signé mais accessoire du bail d’habitation – Apparaît aussi dans l’état des lieux d’entrée 21 août 2023, la société CDC Habitat a également loué à M. [H] [Q] et Mme [P] [Q], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement n° 2046 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 50,00 euros outre 6,94 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, la société CDC Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 000 euros au titre des loyers et charges échus au 20 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, la société CDC Habitat a fait assigner M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,faire application pour le sort des meubles trouvés dans les lieux des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 5 763,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 20 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 mai 2026.

A cette audience, la société CDC Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 6 331,43 euros, au titre des loyers et charges échus au 11 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. Elle précise que les locataires ont repris le paiement du loyer et indique ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement.

Mme [P] [Q] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200 euros. Elle indique que ses ressources sont actuellement constituées d’allocations d’aide au retour à l’emploi (ARE) pour 1 580 euros. Elle précise que M. [H] [Q] n’occupe plus le logement depuis deux ans.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 26 mars 2026 du diagnostic social et financier concernant Mme [P] [Q], qui fait notamment état de la possibilité d’une demande au titre du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

Cité par acte délivré à l'étude de commissaire de justice, M. [H] [Q] est absent.

L’affaire est mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 octobre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la société CDC Habitat verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 11 mai 2026, la dette locative de M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] s’élève à la somme de 6 131,43 euros (soit la somme de 6 331,43 euros réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 536,78 eurosDUNDAR DiFrais ctx le 03/12/2024=160.49 Frais ctx le 05/06/2025=157.81 Frais ctx le 16/03/2026=204.97 Frais de rejet prélèvement le 20/08/25=13.51 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient de condamner M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] un échelonnement de la dette sur une durée de 31 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les contrats en date des 29 juillet 2023 et à effet du 21 août 2023 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 7 et 8 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois aprèsDUNDAR DiACR parking 2 mois aussi donc j’ai adapté un peu un commandement de payer resté infructueux et qu’en cas de résiliation du bail principal du logement pour quelque cause que ce soit, le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement, accessoire du premier, sera automatiquement résilié à la même date d’effet.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 23 juillet 2025.

- Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande de la locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société CDC Habitat les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] à verser à la société CDC Habitat la somme de 6 131,43 euros (décompte arrêté au 11 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter présent jugement ;

AUTORISE M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 30 mensualités de 200 euros chacune et une 31e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2023 entre la société CDC Habitat, d'une part, et M. [H] [Q] et Mme [P] [Q], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le à effet du 21 août 2023 entre la société CDC Habitat, d'une part, et M. [H] [Q] et Mme [P] [Q], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement n° 2046 situé au [Adresse 5], [Adresse 6] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] soient condamnés solidairement à verser à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [H] [Q] et Mme [P] [Q] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.