Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06872 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGTN

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/07/2026

S.A. D’HLM [Localité 3]

C/

Madame [M] [Q]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - l’ASSOCIATION LEGITIA - [M] [Q] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [Q] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 5] non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

La société 10001 VIES HABITAT loue à Madame [M] [Q] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la société 10001 VIES HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 302,29 € au titre des loyers et charges échus impayés.

Les impayés de loyer ont été signalés le 25 novembre 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, la société 10001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [M] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 2 860,30 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 302,29 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 420 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 12 mai 2025. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 9 octobre 2025.

L'affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026, lors de laquelle les deux parties ont comparu. Elle a fait l’objet d’un renvoi en vue d’un éventuel désistement, la dette locative étant en cours d’apurement.

A l’audience du 12 mai 2025, la société 10001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 1 070,09 €, au titre des loyers et charges échus au 29 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Elle précise qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de février 2026.

Madame [M] [Q] est absente.

L’affaire est mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 novembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société 10001 VIES HABITAT verse aux débats le décompte des loyers et charges, l’existence d’un bail n’étant pas contesté par la défenderesse, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 29 avril 2026, la dette locative de Madame [M] [Q] s’élève à la somme de 1 001,51 € (soit la somme de 1 070,09 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 68,58 € euros correspondant aux frais de « pénalité enquête ressources », la bailleresse ne justifiant pas de l'envoi au locataire d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant diminué depuis la délivrance du commandement de payer.

- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir. En l’espèce, la société [Localité 3] indique que Madame [M] [Q] est locataire depuis 2018. Le décompte produit permet d’établir que les premiers impayés de loyers sont intervenus en 2024, et que la locataire n’est jamais demeurée plus de trois mois sans faire des versements, certes irréguliers et insuffisants à apurer sa dette. Au jour de l’audience, le montant de sa dette locative représente deux mois de loyers impayés. Ce manquement à l’obligation de paiement du loyer ne revêt pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. En conséquence, la société [Localité 3] sera déboutée de ce chef de demande, et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [Q] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, à l’exclusion des frais de commandement de payer, n’étant pas strictement nécessaires à la demande en résiliation de bail.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société 10001 VIES HABITAT et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Madame [M] [Q] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [Q] à verser à la société 10001 VIES HABITAT la somme de 1 001,51 € (décompte arrêté au 29 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la société 10001 VIES HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] à verser à la société 10001 VIES HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] aux entiers dépens de la présente instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.