Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 25/01187 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QW6F

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Juillet 2026

FE Délivrées le :

__________________ ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immo bilier « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet CENTURY 21 CAPITOLE IMMOBILIER (SAS) Société par actions simplifiée au capital de 1.360.800,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 389 999 194

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 205 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 28 Mai 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [T] est propriétaire des lots 48, 92, 116 et 143 dépendant de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 1].

Par assignation en date du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet CENTURY 21 CAPITOLE, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal : Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

- condamner M. [U] [T] au paiement d’une somme de 5.792,65 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner M. [U] [T] au paiement d’une somme de 4.600,00 euros à titre de dommages et intérêts, - rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée, - condamner M. [U] [T] à lui verser une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [U] [T], bien que régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 28 mai 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit au soutien de ses prétentions : - le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété, - le contrat de syndic, - les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025, - les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 12 avril 2023 et 22 avril 2024, - un décompte des charges réclamées arrêté au 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5.792,65 euros. Cependant, ce décompte comporte des sommes (1.060,00 €) qui seront examinées au titre des frais de recouvrement. Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’élève à la somme de 4.732,65 euros (5.792,65 € – 1.060,00 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, pour la période du du 1er avril 2022 (appel de fonds 2eme trimestre 2022) au 1er janvier 2025 (appel de fonds 1er trimestre 2025) inclus. Cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [U] [T] a déjà été condamné par jugement du tribunal de proximité de Longjumeau du 9 janvier 2023, au titre des charges de copropriété dues au 17 février 2022, appel du 1er trimestre 2022 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [U] [T] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 500,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la somme de 1.060,00 € au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants : - provision huissier (250,00 €) + honoraires avocat (360,00 €), qui ne constituent pas des frais nécessaires tels que définis par le texte susvisé, - honoraires syndic contentieux, dès lors que les prestations effectuées par le syndic constituent des actes d'administration élémentaire de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base, et qu’il ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle, - mise en demeure 7 décembre 2023 (120,00 €) en l’absence de justificatif d’envoi de ce courrier, Cependant, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] justifie de l’envoi de la mise en demeure du 22 août 2023. En conséquence, M. [U] [T] sera condamné à lui payer la somme de 30,00 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles M. [U] [T], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance.

M. [U] [T] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

  PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,   CONDAMNE M. [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4.732,65 euros (quatre-mille-sept-cent-trente-deux euros et soixante-cinq centimes), au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, pour la période du du 1er avril 2022 (appel de fonds 2eme trimestre 2022) au 1er janvier 2025 (appel de fonds 1er trimestre 2025) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, et ce, jusqu’à parfait paiement 

DIT que les intérêts produits depuis le 17 février 2025 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière 

CONDAMNE M. [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 500,00 euros (cinq-cents euros) à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE M. [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 30,00 euros (trente euros) au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE M. [U] [T] aux dépens ;

CONDAMNE M. [U] [T] à verser une somme de 1.200,00 euros (mille-deux-cents euros) au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,