Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 09 JUILLET 2026

N° RG 23/04720 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQAV Code NAC : 71F TLF

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [N] [Z] né le 18 Juin 1947 à [Localité 1] (08), demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [M] [J] épouse [Z] née le 11 Octobre 1945 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Laurent PIERRE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 4], et plus précisément en son agence [Adresse 5], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

ACTE INITIAL du 10 Août 2023 reçu au greffe le 25 Août 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Mai 2026, Monsieur JOLY Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 09 Juillet 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Monsieur LE FRIANT, Vice-Président Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] sont propriétaires des lots n°204 et 625 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] dans la résidence L’OREE D’[Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3], ci-après le syndicat, est représenté par la société IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE, en qualité de syndic.

Le 13 juin 2023, celui-ci a convoqué une assemblée générale au cours de laquelle a été adoptée une résolution n°21 ainsi libellé « A la demande de M. [D], propriétaire du lot n°114 au dernier étage de l’escalier n°2, autorisation de conserver le brise vues (sic) installé sur son balcon […] L’assemblée générale connaissance prise de la demande de M. [D], propriétaire du lot n°114 au dernier étage de l’escalier n°2 après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation, décide d’autoriser M. [D] à conserver le brise vue blanc installé sur son balcon selon photo jointe à la convocation. En cas de cession du logement M. [D] s’engage à procéder à l’enlèvement immédiat de ce brise vues (sic) car la présente autorisation n’est ni cessible, ni transmissible et résulte de la seule volonté du syndicat».

La résolution n’a pas été adoptée dans le cadre d’un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution a été adoptée au cours d’un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dans le cadre d’une résolution 21.1.

Par acte du 10 août 2023, Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] ont fait assigner le syndicat devant la présente juridiction aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions 21 et 21.1 de l’assemblée générale du 13 juin 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2025, Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu les dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Vu le Code Civil et de Procédure Civile,

- dire Monsieur et Madame [Z] recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence,

- prononcer l’annulation des résolutions n°21 et 21.1 de l’assemblée générale du 13 juin 2023,

- condamner [Localité 5] DES COPROPRIETAIRES Résidence « L’OREE D’[Localité 4]», située [Adresse 7], représenté par son syndic de copropriété, le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 6] à verser à Mr et Mme [Z] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,

- condamner [Localité 5] DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8]», située [Adresse 7], représenté par son syndic de copropriété, le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 3] IDF aux entiers dépens d'instance en ce compris les exécutions de la décision à intervenir, lesquels pourront être recouvrés directement par Me PIERRE avocat aux offres de droit,

- débouter [Localité 5] DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8]», située [Adresse 7], représenté par son syndic de copropriété, le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 6] de toutes ses demandes.

Ils font valoir que : - manifestement, l'aménagement de Monsieur [D] est en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété, - étant seul à maintenir un brise-vue sur l'ensemble immobilier, celui-ci dénote clairement et rompt l'harmonie de l'immeuble, - ils rapportent la preuve d’un préjudice personnel, - il est contraire à l'intérêt collectif de créer une dysharmonie dans l'ensemble immobilier constituant la copropriété puisque cela dévalorise la valeur vénale de l'ensemble des appartements.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2025, le syndicat demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées aux débats,

- juger Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] mal fondés en leur demande d’annulation des résolutions n°21 et 21.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2023.

En conséquence,

- débouter Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

- condamner solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] [Localité 4] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- condamner solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] aux entiers dépens

Il fait valoir que : - rien ne permet d’établir que l’autorisation de pose de brise-vue accordée à Monsieur [D] brise l’harmonie de l’ensemble immobilier, - aucun abus de majorité n’est établi, - les consorts [Z] échouent à rapporter la preuve d’un préjudice personnel.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 13 juin 2023

La résolution querellée n’ayant pas été adoptée, Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] ne pourront qu’être déboutés de leur demande d’annulation d’une résolution rejetée à laquelle ils se sont opposés.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21.1 de l’assemblée générale du 13 juin 2023

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [...] "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

L’article 25-1 de la même loi prévoit que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

L’article 8 de la même loi ajoute qu’ “un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation”.

L’article 26 de la même loi précise que “sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :[...]

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes “.

Il résulte de la combinaison de ces textes que l'assemblée générale ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci (C.cass., 3e Civ., 10 octobre 2007, n° 06-17.932).

En l’espèce, aux termes de l’article 11 du règlement de copropriété invoqué par les demandeurs, « les portes d’entrée des logements, les fenêtres et fermetures extérieures, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. [...] Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble ».

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 février 2025 que celui-ci constate “la présence d’un brise-vue de couleur blanc clair se trouvant au troisième étage du bâtiment n°2. Ce brise-vue se compose de deux panneaux et d’un troisième panneau en retour. La couleur du brise-vue tranche avec la façade de couleur crème du bâtiment 2”.

Sont jointes à ce constat des photographies dont il ressort que le brise-vue ne correspond à aucun autre aménagement extérieur de l’immeuble de sorte qu’il rompt manifestement l’harmonie de l’immeuble.

L’installation d’un brise-vue excède les modifications susceptibles de recevoir une autorisation aux termes du premier alinéa de l’article 11 du règlement précité. Au surplus, dès lors que cette installation porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble, elle entre dans le principe général d’interdiction prévu au second alinéa précité de l’article 11.

Par conséquent, l’assemblée générale n’ayant pas procédé à la modification préalable du règlement de copropriété pour prévoir la possibilité d’autoriser de tels aménagements, la résolution querellée doit être annulée.

Sur les autres demandes

Sur la dispense de participation aux frais

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs n’ayant pas, au surplus, fait de demande particulière sur ce point.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat qui succombe sera condamné aux dépens avec droit de recouvrement au profit de Me Laurent PIERRE.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat sera condamné à payer aux demandeurs la somme qu'il est équitable de fixer à 3.000 euros au titre des frais exposés pour la défense de ses droits.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Prononce l’annulation de la résolution n° 21.1 de l’assemblée générale du 13 juin 2023 du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 11] [Localité 7] [Adresse 12] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice aux dépens avec droit de recouvrement au profit de Me Laurent PIERRE ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] du surplus de leurs prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à dispenser Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [J] épouse [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 JUILLET 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT