Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00384

JUGEMENT DU 26 Juin 2026

N° RC 25/03751

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

[N] [V]

ET :

[E] [Q]

Débats à l'audience du 26 Mars 2026

le

copie et grosse : à

copie : à

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 26 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [N] [V] né le 29 Janvier 1951 à [Localité 2] de nationalité Française, domicilié : chez SAS OFFICE ALLIANCE, [Adresse 2] représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [E] [Q], demeurant [Adresse 3] non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 11 décembre 2024, à effet du 6 décembre 2024, M. [N] [V] représenté par son mandataire FONCIA VAL DE [Localité 3], a donné à bail à Mme [E] [Q], un bien immobilier situé à [Adresse 4], [Adresse 5] avec garage [Adresse 6], pour un loyer mensuel révisable de 530 euros payable d’avance, outre 130 euros de charges forfaitaires.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M.[N] [V] a fait signifier à Mme [E] [Q], le 3 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et a signalé la situation à la CCAPEX le 4 avril 2025.

Arguant du défaut de règlement des causes du commandement, il a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 14 août 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire - constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 juin 2025, - ordonner l’expulsion de Mme [E] [Q] devenue sans droit ni titre avec toutes les conséquences de droit; - obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2.309,38 € au titre des loyers et charges impayés au jour du jeu de la clause résolutoire outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charge soit 660 euros à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu'à libération parfaite et effective des lieux, - et une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, le M. [W] [V] fait valoir que Mme [E] [Q] n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 mars 2026, M. [W] [V] représenté par son conseil a maintenu ses demande en actualisant sa créance à 8.469,61 euros arrêtée au 17 mars 2026.

Mme [E] [Q] ne comparait pas et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier ne figure pas au dossier.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [N] [V] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, le M. [W] [V] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant : - le bail conclu le 11 décembre 2024, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers 6 semaines après un commandement de payer, - le chemin de preuve de la signature électronique - le commandement de payer visant cette clause, signifié le 3 avril 2025 à Mme [E] [Q], pour une somme de 2.309,38 euros en principal. - un décompte de créance actualisé.

Il en ressort du décompte que le commandement est demeuré infructueux pendant plus 6 semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 15 mai 2025.

En s'abstenant de comparaître, Mme [E] [Q] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. A défaut de règlment du loyer courant, l'expulsion de Mme [E] [Q], devenu occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 7] avec garage ouvrant [Adresse 6], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Au regard du décompte de créance produit à l’audience, Mme [E] [Q] est redevable des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [E] [Q] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [N] [V], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer revalorisé et des charges au jour de l'assignation soit 664,62 euros jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

Mme [E] [Q], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il convient d'en déduire les frais compris dans les dépens qui seront envisagés ci-dessous soit 153,00 € + 156,00 €.

Mme [E] [Q] sera en conséquence condamnée à payer à M. [N] [V] la somme de 8.160,61 euros échéance de mars 2026 comprise.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [V] , Mme [E] [Q] sera condamnée à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 11 décembre 2024 entre M. [N] [V] et Mme [E] [Q], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7] avec garage [Adresse 6], sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

CONSTATE que Mme [E] [Q] est depuis cette date occupante sans droit ni titre dudit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [Q] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] à verser à M. [W] [V] la somme de huit mille cent soixante euros et soixante et un centimes ( 8.160,61 euros) au titre des loyers et indemnité d'occupation dus, échéance de mars 2026 comprise.

CONDAMNE Mme [E] [Q] à verser à M. [N] [V] à compter du 1er avril 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges actualisés soit six cent soixante quatre euros et soixante deux centimes (664,62 euros) et ce jusqu'à la libération complète et définitive des lieux. CONDAMNE Mme [E] [Q] à verser à M. [N] [V] la somme de huit cent euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,