Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 1]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00123 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T6BZ

JUGEMENT

N° B 26/00269

DU : 19 Juin 2026

[K] [G]

C/

[Z] [Y]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 19 Juin 2026

à

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 19 Juin 2026, le Tribunal de proximité de MURET,

Sous la présidence de Florence CROUZATIER-DURAND, Juge, Magistrat(e) à titre temporaire au Tribunal de proximité de Muret, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté(e) de Dominique ROZES Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [K] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Z] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Alain DAHAN, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 15 janvier 2019, Madame [Z] [Y] et Monsieur [R] [Y] ont donné à bail à Madame [K] [N] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Le 20 janvier 2023, Madame [K] [N] a quitté les lieux. Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le même jour. Madame [Z] [Y] a refusé de restituer l'intégralité de la caution à la locataire.

Le 8 novembre 2023, un constat d'échec de tentative de conciliation a été dressé par Monsieur [W], conciliateur de justice.

Par acte en date du 5 avril 2024, Madame [K] [G] a assigné Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de Toulouse qui s'est déclaré incompétent par jugement du 13 novembre 2024, et qui a transmis le dossier au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal de MURET.

Le 31 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MURET était ainsi saisi par Madame [K] [G] afin que le juge condamne Madame [Z] [Y] au paiement de la somme de 520€ en restitution du dépôt de garantie, 1.872€ au titre des pénalités de retard et 430€ à titre de provisions sur charges non justifiées. Elle sollicite également la somme de 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire était appelée à plaider à l'audience du 10 avril 2026.

A l'audience du 10 avril 2026, Madame [K] [G], représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle fait valoir que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué dans les temps et qu'elle n'y a pas renoncé. Elle conteste les modalités de calcul des provisions sur charges. Elle se fonde sur la loi du 6 juillet 1989 et elle produit à l'appui de ses demandes le contrat de location, les états des lieux, les quittances de loyer, des mises en demeure et divers échanges de courriers et SMS.

Madame [Z] [Y], assignée à étude, était représentée par son conseil. Elle demande au juge de débouter Madame [K] [G] de ses demandes et de juger que le dépôt de garantie ne devait pas être restitué. Elle sollicite que Madame [K] [G] soit condamnée au paiement de la somme de 51,04€ de charges locatives, la somme de 408,65€ de frais de remplacement de la VMC, la somme de 488,40€ de frais de remplacement du radiateur outre la somme de 545€ pour les travaux nécessaires constatés lors de l'état des lieux de sortie. Elle sollicite de plus la somme de 2.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive, 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle fait valoir que Madame [K] [G] est de mauvaise foi, que l'état des lieux de sortie révèle de multiples dégradations dans le logement (salle de bain, cuisine, salon, système de chauffage). Elle précise le détail des charges, notamment s'agissant de l'eau, telles que relevées par un compteur d'eau propre à la locataire. Elle produit le bail, les états des lieux, le décompte détaillé des charges, des échanges de courriers et SMS, des photos ainsi que des devis et factures. Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens à leur soutien.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l'article 1728 du Code civil, " Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ".

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; … ".

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : " Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ".

Il n'est pas contesté que Madame [K] [G] a versé un dépôt de garantie d'un montant de 520€ à Madame [Z] [Y] à l'entrée dans les lieux (pièce n°1). Il n'est pas non plus contesté par les parties que l'intégralité des loyers a été versée et ce de manière régulière.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur a l'obligation de restituer le montant de la caution dans un délai maximum de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire. Le bailleur peut effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, en cas d'impayés de loyers ou de charges, ou s'il doit effectuer des travaux de remise en état du logement dans l'hypothèse où des dégradations sont constatées, néanmoins toute retenue sur caution doit être dûment justifiée. Les états des lieux d'entrée et de sortie, accompagnées de photos, sont recevables à titre de preuves. Pour évaluer le montant de la retenue au moment de la restitution du dépôt de garantie, le propriétaire doit faire réaliser des devis ou produire des factures. A défaut de restitution de la caution locative dans les délais légaux, le bailleur doit payer des intérêts de retard.

En l'espèce, les états des lieux d'entrée et de sortie, établis sur un document unique, sont produits par les parties. Le tribunal relèvera que le document, ainsi produit par les parties, n'est pas identique, il ne comporte pas le même nombre de pages (pièce n°2 de chaque partie). Le tribunal retiendra les dégradations à la charge de la locataire relevées dans le couloir (salpêtre sur le seuil, radiateur posé au sol), dans la pièce à vivre (radiateur rayé), des moisissures consécutives à un dégât des eaux dans la chambre 2, le dysfonctionnement de la VMC dans la salle de bain, la prise du lave-vaisselle hors d'usage dans la cuisine, les stores poussiéreux à l'extérieur et l'absence d'attestation d'entretien de la chaudière.

Madame [Z] [Y] produit des devis et factures (pièces n°15, n°16, n°17) correspondant aux dégradations relevées dans l'état des lieux de sortie. Madame [K] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 1.442,05€ au titre de la réparation des dégradations locatives. La somme de 520€ versée à titre de dépôt de garantie sera déduite de ce montant initial de sorte que Madame [K] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 922,05€ au titre de la réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

De plus, Madame [Z] [Y] produit un décompte des charges locatives et les factures détaillés faisant état de la somme de 51,04€ due par Madame [K] [G] (pièce n°3 et pièce n°12). Madame [K] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 51,04€ au titre de la régularisation sur charges, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les demandes de Madame [Z] [Y] au titre de la procédure abusive seront rejetées comme insuffisamment fondées.

Les autres demandes des parties seront rejetées.

Madame [K] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance. Pour les mêmes raisons, elle sera condamnée à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 1.800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTONS Madame [K] [G] de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 922,05€ à titre de réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 51,04€ au titre de la régularisation sur charges, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 1.800€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] aux dépens ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE