Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

30 Juin 2026

AFFAIRE : [F] [T] , [J] [S]

C/ [E] [B] , [L] [K] épouse [B]

N° RG 24/01778 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HTZR

Assignation :19 Juillet 2024

Ordonnance de Clôture : 06 Janvier 2026

Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [T] né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [J] [S] née le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [B] né le [Date naissance 3] 1938 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 2] Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [L] [K] épouse [B] née le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 2] Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau D’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 Janvier 2026,

Composition du Tribunal : Président : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats : Dany BAREL Greffier lors du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28/04/2026. A cette date le délibéré a été prorogé au 30 Juin 2026

JUGEMENT du 30 Juin 2026 rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile) par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, contradictoire signé par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, et par Valérie PELLEREAU, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [T] et Mme [J] [S] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] (Maine-et-[Localité 7]).

Celle-ci est mitoyenne de celle située au [Adresse 2], construite en 2018 par une tierce personne à la procédure, et rachetée suivant acte authentique de vente du 24 mai 2019 par M. [E] [B] et Mme [L] [K] épouse [B].

Ayant constaté des remontées d’humidité au niveau de leur W.-C. et d’un pan de mur de leur salon, provoquant l’apparition de moisissures, après la construction de la maison voisine, M. [T] et Mme [S] ont missionné la société Partech Services aux fins de recherche de fuite.

Cette dernière ayant retenu des défauts d’évacuation des eaux pluviales de la cour et d’étanchéité de la dalle de béton du patio intérieur de la maison des époux [B], une expertise a été diligentée par la Garantie mutuelle des fonctionnaires (GMF) ès qualités d’assureur de M. [T] et Mme [S].

Des mises en demeure d’avoir à réaliser les travaux nécessaires ont été adressées par la GMF aux époux [B] en date des 14 juin 2021, 7 juillet 2021, et 6 septembre 2021, suivi d’un courrier, daté du 27 septembre 2021, envoyé à ces derniers par le conseil du couple [Q], sans suite donnée à ces démarches par les époux [B].

Suivant une assignation en référé délivrée le 29 mars 2022, M. [T] et Mme [S] les ont, dans ces circonstances, attrait devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 28 avril 2022, ledit juge des référés a fait droit à cette demande et, notamment, désigné Mme [D] [A], expert près la cour d’appel d’[Localité 8], pour y procéder.

Mme [A] a déposé son rapport d’expertise le 3 juillet 2024.

Par acte signifié à personne par commissaire de justice le 19 juillet 2024, M. [T] et Mme [S] ont attrait, au fond, les époux [B] par devant ce tribunal, duquel ils sollicitent la condamnation solidaire des époux [B] à leur payer la somme de 14 000 euros au titre de l’augmentation du coût des travaux d’aménagement projetés depuis 2019 et celle de 10 000 euros au titre de la perte de jouissance des parties qu’ils auraient pu aménager depuis lors, outre celle de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de la procédure de « référé-expertise » et celui de l’expertise elle-même.

Par conclusions faisant suite à cette assignation, signifiées par le biais du réseau informatique sécurisé destiné à la communication électronique des avocats le 7 juillet 2025, M. [T] et Mme [S] ont développé leurs demandes aux fins de voir le tribunal : condamner sous astreinte les époux [B] à procéder à l'exécution des travaux prévus par l'expert, à la page 14 de son rapport, selon le devis de l'entreprise Marolleau ;dire que cette astreinte courra à compter d'un délai d'un mois après la signification du jugement à intervenir ;condamner solidairement les époux [B] à leur payer les sommes de :6 116,88 euros toutes taxes comprises (TTC), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande, au titre du piquetage de l’enduit monocouche du mur avec pose d’un enduit à la chaux ;3 767,32 euros TTC, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande, au titre de la reprise des embellissements du mur atteint par les désordres ;14 000 euros au titre de l'augmentation du coût des travaux projetés par eux depuis 2019 ; 10 000 euros au titre de la perte de jouissance des parties qu'ils auraient pu aménager depuis 2019 ;10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût de la procédure de référé expertise et le coût de l'expertise elle-même.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, et les dispositions de l’article 1253 du code civil, pour invoquer la responsabilité de plein droit des propriétaires actuels du bien voisin du leur, quand bien même les travaux à l’origine des désordres ont été faits par le propriétaire précédent. Concernant l’évaluation des travaux de reprise, ils réfutent la pertinence du devis établi par la société Bordeau Couverture excipé par les défendeurs qui, selon eux sous-évalué, émane qui plus est d’une société reconnue par ces derniers au cours de l’expertise comme ayant elle-même été à l’origine de travaux défectueux réalisés sur leur propriété. Ils estiment, par ailleurs, avoir dûment justifié leur demande liée au surcoût des matériaux. S’agissant du préjudice invoqué au titre de la perte de jouissance, ils expliquent avoir été privés de plusieurs pièces situées à l’étage de leur maison, les désagréments liés aux désordres les ayant empêchés d’engager les travaux d’aménagement qu’ils projetaient dans leurs combles. Ils invoquent, également, avoir subi une perte financière liée à l’augmentation du coût des travaux à engager pour les aménagements ainsi projetés. Par conclusions en défense signifiées par voie électronique le 11 juin 2025, les défendeurs demandent, quant à eux, au tribunal, à titre principal, de rejeter les demandes des requérants, et, à titre subsidiaire, de retenir les seuls montants chiffrés par l’expert judiciaire au titre du préjudice matériel et de rejeter toute demande complémentaire, sollicitant, du reste, leur condamnation aux dépens et le rejet exprès du prononcé de l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Au soutien de leurs prétentions, les époux [B] contestent toute responsabilité dans le trouble anormal de voisinage dénoncé par les demandeurs, considérant que cette responsabilité n’est pas la leur en qualité de nouveaux propriétaires du bien immobilier litigieux. À titre subsidiaire, ils dénient tout fondement à la demande de majoration du coût des matériaux comme à celle relative à un préjudice de jouissance. Ainsi, ils demandent au tribunal de s’en tenir aux chiffrages retenus par l’expert judiciaire pour un montant total de 12 951 euros TTC. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la responsabilité des époux [B] dans les désordres subis par les demandeurs Il ressort notamment des dispositions de l’article 1253 du code civil que le propriétaire actuel d’un bien immobilier étant à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte dans le fonds voisin, même si ces troubles résultent de travaux réalisés par un précédent propriétaire.

Cette responsabilité civile extracontractuelle permet, indépendamment de toute faute, à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble.

Celle-ci n'est toutefois pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature à l’exception de celles de nature agricole, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée.

Les juges du fond apprécient souverainement l’anormalité des troubles du voisinage en fonction des circonstances de temps et de lieu.

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que les désordres d’humidité constatés chez M. [T] et Mme [S] « sont localisés au niveau du mur situé en limite de propriété et plus particulièrement au droit du patio de la maison » des époux [B], avec des traces d’infiltrations présentes au droit des murs du W.-C. et du séjour du domicile des demandeurs.

L’expert conclut que les infiltrations constatées proviennent de malfaçons dans les travaux réalisés, le piège à eau n’ayant pas été réalisé dans les travaux comme prévu sur les plans. Elle précise qu’ainsi, lors de pluies importantes, l’eau s’infiltre en pied du mur de M. [T] et Mme [S], et que ce phénomène est aggravé par l’enduit monocouche mise en œuvre sur le mur en schiste de leur maison. Selon son analyse, les désordres ont donc deux origines : la mauvaise gestion des eaux pluviales et l’enduit monocouche mise en œuvre. Ils rendent, en tout état de cause, l’immeuble impropre à sa destination

Ce rapport d’expertise judiciaire ne fait que faire écho à celui établi par la GMF, assureur les demandeurs, le 21 avril 2021, avec un taux d’humidité relevé au niveau du W.-C. de l’ordre de 90 %, « symptomatique d’une fuite/infiltration », comme à celui dressé par la société Partech Services.

Au vu de ce qui précède, il est établi que les infiltrations, sources de traces d’humidité sur le mur du W.-C. et du séjour des demandeurs, sont constitutives d’un trouble anormal de voisinage, l’expert ayant précisément relevé que celles-ci rendaient l’ouvrage impropre à sa destination. La responsabilité des époux [B] étant de droit, celle-ci ne peut, de ce fait, qu’être engagée, laquelle implique la réparation intégrale des dommages subis par les demandeurs.

Sur le chiffrage des préjudices subis par les demandeurs Il est à rappeler qu’en vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

Par ailleurs, il résulte des deux premiers alinéas de l’article 12 du code de procédure civile que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur les travaux de reprise des désordres Sans qu’il n’y ait lieu de rappeler la teneur susmentionnée de l’article 1253 du code civil donnant droit à réparation du trouble anormal de voisinage subi par la victime, l’article 1231-7 du même code prescrit, par ailleurs, qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En l’espèce, pour remédier aux désordres subis par les demandeurs, l’expert préconise la mise en œuvre d’une étanchéité avec le relevé sur toute la terrasse du patio des époux [B], le piquetage de l’enduit monocouche et la mise en œuvre d’un enduit à la chaux au droit du mur de la maision de M. [T] et Mme [S], et la reprise des embellissements chez ces derniers.

L’expert estime que les devis proposés, qu’elle a considérés conformes aux travaux préconisés, doivent donner lieu à la prise en compte d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 10 %, inclus au demeurant dans les montants débattus au cours des réunions d’expertise.

Au vu de ce qui précède, deux sortes de travaux reprise doivent, donc, être réalisés : Sur les travaux devant être réalisés au domicile des défendeurs Il résulte des conclusions de l’expert que le tribunal fait siennes, que des travaux visant la mise en œuvre d’une « étanchéité avec relevé sur toute la terrasse du patio » des époux [B] est à ordonner.

Si les défendeurs font valoir un devis émanant de l’entreprise Bordeau Couverture, les demandeurs dénoncent le manque de garantie pouvant être attachée à la qualité des prestations de ladite entreprise. Or force est de constater que cette entreprise est précisément intervenue, en 2018, lors de la construction de la maison des époux [B] par la précédente propriétaire, pour le lot couverture étanchéité, au vu de la facture produite par les défendeurs eux-mêmes en leur pièce n° 5. Compte tenu précisément de la nature des désordres retenus par l’expert et des travaux de reprise à réaliser, ordonner qu’il soit recouru à cette entreprise ne paraîtrait, dès lors, aucunement pertinent.

Dans la mesure où l’expert judiciaire a considéré conforme tant ce devis-ci que celui présenté par les demandeurs, émanant de la société Marolleau Couverture, les époux [B] se verront condamnés in solidum à faire réaliser les travaux préconisés par l’experte par cette société selon des modalités précisées au dispositif du présent jugement.

S’agissant d’une condamnation à une obligation de faire, le montant du devis de cette société tel qu’arrêté en 2023 par l’experte au regard de l’actualisation des coûts de la construction par l’Institut national de la statistique et des études économiques est sans incidence dans le cas présent, les époux [B] se devant de recourir à la société Marolleau Couverture indépendamment de la nouvelle actualisation du devis, le cas échéant à la hausse, que celle-ci pourrait lui présenter.

En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de faire du prononcé d’une astreinte.

Sur les travaux à réaliser au domicile des demandeurs Les travaux de reprise consistant dans le piquetage de l’enduit monocouche et la mise en œuvre d’un enduit à la chaux au droit du mur de M. [T] et Mme [S] et la reprise des embellissements du mur intérieur de leur maison, dégradé par les infiltrations, dont la nécessité n’est pas contestable ni contestée, sont arrêtés, en leurs montants respectifs, à hauteur des devis validés par l’experte judiciaire, ayant du reste reçu l’aval des défendeurs aux termes de leurs prétentions formulées à titre subsidiaire.

Les époux [B] seront ainsi condamnés in solidum à payer aux intéressés, à ce titre, les sommes précisées au dispositif du présent jugement, lesquelles porteront intérêts au taux légal courant à compter du prononcé du présent jugement, en application de l'article 1231-7 du code civil.

2.2 Sur les préjudices de jouissance et financier invoqués par les demandeurs

Le principe de réparation intégrale impose, par ailleurs, de condamner les époux [B] à réparer les préjudices subséquents aux infiltrations subies par les demandeurs.

Ces derniers justifient, en leurs pièces n° 11 et 12, avoir, dès le mois de juillet 2019, recouru à l’agence 3D architecte pour un projet d’aménagement de leurs combles. Ils exposent avoir dû les différer compte tenu de la procédure en cours quant aux désordres d’infiltration subis, ce qui les a privés depuis lors, soit depuis à présent huit années, d’une extension certaine de leur surface habitable, telle qu’il l’avait projetée.

Ainsi, le préjudice de jouissance apparaissant établi, celui-ci devra être réparé par les défendeurs à hauteur de la somme sollicitée de 10 000 euros.

S’agissant du préjudice financier invoqué, M. [T] et Mme [S] produisent le devis établi par l’agence 3D architecte le 10 juillet 2019 pour une somme totale de 56 977,62 euros TTC, et un actualisé établi par la même agence en date du 2 février 2023, chiffrant les mêmes prestations à la somme de 70 923,89 euros, soit une différence de 13 946,27 euros liée à l’augmentation du coût des matériaux et des travaux de manière plus générale. Ladite somme ne pouvant être laissée à la charge des demandeurs sera mise à celle des époux [B], responsables in solidum des désordres dont ceux-ci ont subi les conséquences dommageables en ce compris le retard d’aménagement de leurs combles et le surcoût conjoncturel des travaux en étant découlé. 3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l'article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant ce faisant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Enfin, aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Les deux premiers alinéas de l’article 514-1 du même code permettent au juge, d’office ou à la demande d’une partie, d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, les époux [B], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire confiée à Mme [D] [A]. L’équité commande, par ailleurs, de faire droit à la demande formée par les demandeurs au titre des frais irrépétibles à hauteur de 3 000 euros et de rejeter celle formée par les défendeurs. Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter d’office l’exécution provisoire de droit de ladite décision, en dépit de la demande en ce sens par les défendeurs, les demandeurs subissant, depuis 2019, les désordres précédemment décrits et qualifiés.

PAR CES MOTIFS : LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [E] [B] et Mme [L] [K] épouse [B] à faire procéder aux travaux d’étanchéité avec relevé sur toute la terrasse du patio de leur maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6] (Maine-et-[Localité 7]), par la SARL Marolleau Couverture, conformément aux modalités techniques prévues par l'expertise judiciaire réalisée par Mme [D] [A] le 3 juillet 2024 ;

DIT que M. [E] [B] et Mme [L] [K] épouse [B] devront missionner à cette fin la SARL Marolleau Couverture dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir lesdites obligations de faire du prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [L] [K] épouse [B] à payer à M. [F] [T] et Mme [J] [S] : les sommes suivantes à valoir sur les travaux de reprise des dommages matériels subis du fait des désordres d’infiltration, lesquelles porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement : 6 116,88 euros TTC au titre des travaux de piquetage de l’enduit monocouche du mur litigieux avec pose d’un enduit à la chaux ;3 767,32 euros TTC au titre de la reprise des embellissements du mur atteint par les désordres ;les sommes suivantes en réparation des préjudices subséquents aux désordres d’infiltration : 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;13 946,27 euros TTC au titre de l'augmentation du coût des travaux projetés pour l’aménagement des combles de leur maison d’habitation ; CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [L] [K] aux dépens qui comprendront le coût de la procédure de référé – expertise et celui de l'expertise judiciaire confiée à Mme [D] [A] ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [L] [K] épouse [B] à payer à M. [F] [T] et Mme [J] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [E] [B] et Mme [L] [K] épouse [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution, de plein droit, à titre provisoire de la présente décision. Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, assistée de Valérie PELLEREAU, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT