Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00670 N° RG 26/01110 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEK2I

S.C.I. SAMARIE

C/ M. [H] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAMARIE [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Caroline GRIMA, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Caroline GRIMA

Copie délivrée le : à : Monsieur [H] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2024, la Société civile immobilière (la SCI SAMARIE) a donné à bail à Monsieur [H] [E] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 522,00 euros, et 28 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la SCI SAMARIE a fait signifier à Monsieur [H] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1650,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 juillet 2025, la SCI SAMARIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, la SCI SAMARIE a fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion sans délai, de Monsieur [H] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, condamner Monsieur [H] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.658,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 décembre 2025, avec intérêts produits par chacune des échéances impayées, conformément à l’article 1231-6 du code civil,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 526,55 euros, outre revalorisation légale, jusqu’à libération effective des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts, en faisant application de l’article 1343-2 du code civil,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 03 juillet 2025, rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 17 février 2026.

À l'audience du 15 avril 2026, la SCI SAMARIE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.326,69 euros arrêtée au 1er avril 2026, loyer du mois d’avril 2026 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 juillet 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [E], régulièrement assigné à l'étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [H] [E] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI SAMARIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI SAMARIE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 3 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2026 que la SCI SAMARIE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [E] à payer à la SCI SAMARIE la somme de 3.326,69 euros, au titre des sommes dues au 1er avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2025 sur la somme de 1650 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 octobre 2024 à compter du 15 août 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

En conséquence, il convient de débouter la SCI SAMARIE de sa demande sur ce chef.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [E] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 août 2025, Monsieur [H] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [E] à son paiement à compter de 15 août 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce les conditions d’application de la capitalisation des intérêts ne sont pas réunies. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la SCI SAMARIE.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [E] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 03 juillet 2025.

En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [E] à payer à la SCI SAMARIE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière SAMARIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 octobre 2024 entre la Société civile immobilière SAMARIE d'une part, et Monsieur [H] [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 août 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la Société civile immobilière SAMARIE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [H] [E] à compter du 15 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à la Société civile immobilière SAMARIE la somme de 3.326,69 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er avril 2026 échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2025 sur la somme de 1650 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à la Société civile immobilière SAMARIE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 15 août 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la Société civile immobilière SAMARIE de sa demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à la Société civile immobilière SAMARIE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 juillet 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE