Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00658 N° RG 26/00438 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIYW

Mme [Z] [S]

C/ M. [K] [F] Mme [Q] [X] épouse [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [S] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [F] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparant

Madame [Q] [X] épouse [F] [Adresse 4] [Localité 3]

comparante et assistée de son fils, Monsieur [F] [Y]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Copie délivrée le : à : Monsieur [K] [F] + Madame [Q] [X] épouse [F]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2018, la Société civile immobilière du BAC, aux droits de laquelle vient Madame [Z] [S], a donné à bail à Monsieur [K] [F] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 500,00 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte du 23 août 2018, Madame [Q] [F] s'est portée caution des engagements de Monsieur [K] [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, Madame [Z] [S] a fait signifier à Monsieur [K] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.410,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [Q] [F], en date du 6 novembre 2025.

Par notification électronique du 5 novembre 2025, Madame [Z] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date des 14 et 19 janvier 2026, Madame [Z] [S] a fait assigner respectivement Monsieur [K] [F] et Madame [Q] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [Q] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.660,71 euros au titre de la dette locative arrêtée au 06 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025 sur la somme de 2.410,71 euros, et de l’assignation pour le surplus,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 04 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire l’exécution provisoire du jugement à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 21 janvier 2026.

À l'audience du 15 avril 2026, Madame [Z] [S], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.384,62 euros arrêtée au 7 avril 2026, loyer du mois d’avril 2026 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [F] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 novembre 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Q] [F] explique s’être portée caution des engagements locatifs de son fils, mais ne plus avoir de contacts avec ce dernier.

Monsieur [K] [F], régulièrement assigné, à l'étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [Q] [F] assignée à personne a comparu à l’audience, et Monsieur [K] [F] assigné à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et n’était pas représenté. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Madame [Z] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 3 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 avril 2026 que Madame [Z] [S] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 5.384,62 euros, au titre des sommes dues au 7 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2025 sur la somme de 2410,71 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 07 juillet 2018, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 novembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 05 janvier 2026 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 juillet 2018 à compter du 6 janvier 2026.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [F] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 janvier 2026, Monsieur [K] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [F] à son paiement à compter de 6 janvier 2026, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l'encontre de Madame [Q] [F] :

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Madame [Q] [F] s'est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par le locataire, pour la durée du bail initial et le cas échéant de deux renouvellements, dans la limite de 3.480 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 3 novembre 2025 a été régulièrement dénoncé à Madame [Q] [F] le 6 novembre 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Q] [F] à payer la somme de 3.480 euros au bailleur, celle-ci étant tenue solidairement avec le locataire

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [K] [F] et Madame [Q] [F] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 03 novembre 2025.

En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [K] [F] et Madame [Q] [F] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Madame [Z] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 juillet 2018 entre la Société civile immobilière du BAC, aux droits de laquelle vient Madame [Z] [S], d'une part, et Monsieur [K] [F] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 6 janvier 2026,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [K] [F] à compter du 6 janvier 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 5.384,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 avril 2026 échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2025 sur la somme de 2410,71 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [S] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 06 janvier 2026, date de résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [Q] [F] solidairement avec Monsieur [K] [F], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur arrêtées au 7 avril 2026, soit la somme de 3.480 euros ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [F] et Madame [Q] [F] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [F] et Madame [Q] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 novembre 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE