Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

Min N° 26/00652 N° RG 25/05525 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGOF

M. [Q] [V]

C/ S.C.I. [H] HORIZON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [V] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Me Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [H] HORIZON [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me Gilles BRUNNER, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gilles BRUNNER

Copie délivrée le : à : Me Jean-françois GREZE

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2023, Monsieur [Q] [V] a pris en location un logement de type T1, sis [Adresse 3] 77450 MONTRY, dans le cadre d’un contrat de bail conclu avec la Société civile immobilière (la SCI) [H] HORIZON. Par jugement en date du 08 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint à la SCI [H] HORIZON de produire à Monsieur [Q] [V] le diagnostic de performance énergétique sous astreinte, et l’a condamnée au paiement de la somme de 987 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire. Monsieur [Q] [V] a tenté de régler à l’amiable le différend l’opposant à la SCI [H] HORIZON par le biais d’une conciliation de justice, qui a abouti à l’établissement d’un constat d’échec le 15 mai 2025. Par requête en date du 22 mai 2025, Monsieur [Q] [V] a saisi le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir condamner la Société civile immobilière [H] Horizon à lui payer la somme de 329 euros en principal, et la somme de 945 euros à titre de dommages et intérêts, en raison des préjudices subis. A l’audience du 15 avril 2026, Monsieur [Q] [V], représenté et se référant aux conclusions qu’il dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de : Constater le caractère indécent du logement situé [Adresse 4] loué par la SCI [H] HORIZON suivant contrat de bail en date du 29 juillet 2023,Dire que le jugement sera en conséquence transmis au représentant de l’Etat dans le département de la Seine et Marne,Condamner la SCI [H] HORIZON à procéder aux travaux d’isolation thermique du mur de la salle de douche donnant sur rue, du mur de la cuisine donnant sur couloir, et du mur de la pièce principale donnant sur cour, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé ce délai d’un mois, et pendant une durée de deux mois, Condamner la SCI [H] HORIZON à payer à Monsieur [Q] [V] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Condamner la SCI [H] HORIZON à payer à Monsieur [Q] [V] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral,Condamner la SCI [H] HORIZON aux entiers dépens,Rejeter l’ensemble des demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires de la SCI [H] HORIZON,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. La SCI [H] HORIZON représentée et se référant aux conclusions qu’elle dépose demande au juge des contentieux de la protection de débouter le demandeur de toutes ses fins et conclusions, et de le condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive, la somme de 88,83 euros au titre de sa quote-part de taxes d’ordures ménagères, à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Il sera renvoyé aux écritures des parties, déposées à l’audience, pour un exposé littéral de leurs moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Les parties ont été informées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Monsieur [Q] [V] et la SCI [H] HORIZON, régulièrement convoqués, étaient représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant rendue en dernier ressort, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation sous astreinte Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…).

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante (…). Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Ces obligations à la charge du bailleur forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. L’article 20-1 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des 1er et 2ème alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours…. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des 1er et 2ème alinéa de l’article 6….

L’article 9 du code de procédure civile impose à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.

En l’espèce, Monsieur [Q] [V] produit aux débats un rapport d’information émis par la police municipale de la commune de [Localité 3] en date du 09 janvier 2024 qui constate « une mauvaise isolation de la porte d’entrée principale, ainsi que de la fenêtre donnant sur la [Adresse 5] qui laissent passer un courant d’air permanent », « un jour entre le seuil et la porte d’entrée », et qui souligne « qu’après quelques instants passés dans la pièce principale il est ressenti un courant d’air froid constant dans la pièce ». Il est conclu dans ledit rapport que le logement occupé par Monsieur [Q] [V] ne respecte pas les dispositions réglementaires relatives au logement décent. Monsieur [Q] [V] produit un rapport d’information émis par les mêmes services de police municipale de la commune de [Localité 3] en date du 02 octobre 2025, reprenant les déclarations du demandeur selon lequel des travaux d’isolation ont été réalisés par le bailleur dans la pièce à vivre, mais que le mur de la salle de bain donnant sur la rue, et le mur de la cuisine donnant sur le couloir de l’immeuble n’ont pas été isolés. Il est observé visuellement par les services de police une absence de matériaux isolants dans la composition du mur.

Dans un rapport d’information en date du 26 mars 2026 émis par les services de police municipale de la commune de [Localité 3], il est observé une remontée d’air froid et d’humidité depuis la cave, car « le portail de celle-ci est ajouré et permet à l’air de circuler librement dans le studio ». Il est également constaté des fils électriques à nu qui augmentent des risques de courts-circuits ou de dégradations électriques. Il est conclu que le logement occupé par Monsieur [Q] [V] apparaît ne pas respecter les dispositions réglementaires relatives aux caractéristiques du logement décent.

Monsieur [Q] [V] produit également des attestations de témoins, mais qui ne seront pas prises en compte car pour l’une constitue une reproduction d’échanges de courriers électroniques, et pour l’autre une photocopie d’un courrier, qui ne permettent pas de confirmer l’identité de leurs auteurs.

La SCI [H] HORIZON produit un dossier de diagnostics techniques du logement occupé par Monsieur [Q] [V], qui classe en catégorie « E » la performance énergétique et climatique du logement, relève une performance « moyenne » de l’isolation du logement, et une « bonne » isolation des murs.

Elle produit également une facture justifiant de la réalisation de travaux de menuiserie dans le logement occupé par Monsieur [Q] [V], ainsi qu’un courrier en date du 24 mars 2025 adressé au demandeur, faisant état du versement de la somme à laquelle elle avait été condamnée par jugement en date du 08 octobre 2024 en réparation du préjudice subi par le locataire, de la réalisation des travaux dans le logement, et d’une indemnisation pour compenser l’inoccupation du logement durant la période d’exécution des travaux.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que les rapports d’information des services de police municipale de la commune de [Localité 3], s’ils concluent à un logement indécent occupé par le demandeur, soulignent également l’absence de compétences techniques en matière de bâtiment de leurs rédacteurs, et précisent qu’il se limite à retranscrire les déclarations du locataire, des constatations visuelles et sonores, et des photographies prises sur place.

En outre, s’il est relevé dans le dossier de diagnostics techniques du logement une performance moyenne d’isolation, pour laquelle il est démontré que des travaux ont été réalisés par la bailleresse pour y remédier, cela ne suffit pas à démontrer le caractère indécent du logement.

Enfin, la transmission du suivi de consommation électrique du locataire qui informe d’une consommation supérieure à des foyers similaires, et laisse apparaître une consommation évolutive en fonction des différentes saisons de l’année, ne permet pas là non plus d’étayer le moyen soulevé du caractère indécent du logement.

En conséquence, Monsieur [Q] [V] échoue à démontrer le caractère indécent du logement et il sera débouté de sa demande de condamnation de la bailleresse à la réalisation de travaux d’isolation des murs du logement sis [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 6].

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation. Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. En l’espèce, le caractère indécent du logement situé [Adresse 4] loué par la SCI [H] HORIZON à Monsieur [Q] [V] n’a pas été démontré. Ainsi Monsieur [Q] [V] ne rapporte pas la preuve d’un non-respect de son obligation contractuelle par la bailleresse qui serait la conséquence directe des préjudices allégués. En conséquence, il convient de le débouter de ses demandes sur ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il est constant que l'exercice du droit d'agir en justice ne dégénère en abus que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, aucun élément objectif ne permet de caractériser un abus de la part de Monsieur [Q] [V] dans la présente instance, lequel a pu se considérer légitime à faire valoir ses droits de locataire en justice. En conséquence, il convient de débouter la SCI [H] HORIZON de sa demande sur ce chef.

Sur la demande de condamnation au paiement de la quote-part de la taxe d’ordures ménagères

L’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée….Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.

En l’espèce si la SCI [H] HORIZON sollicite la condamnation de Monsieur [Q] [V] pour la régularisation de sa quote-part de la taxe d’ordures ménagères, et produit pour en justifier les taxes foncières de la propriété sis [Adresse 4], elle n’apporte aucun élément permettant de confirmer l’évaluation de la quote-part du logement occupé par le demandeur.

En conséquence la SCI [H] HORIZON sera déboutée de sa demande sur ce chef. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [V] succombant en la cause sera condamné aux dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI [H] HORIZON les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE Monsieur [Q] [V] de sa demande de condamnation de la Société civile immobilière [H] HORIZON à la réalisation de travaux d’isolation des murs du logement sis [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 6] ; DEBOUTE Monsieur [Q] [V] de ses demandes de condamnation à des dommages et intérêts; DEBOUTE la Société civile immobilière [H] HORIZON de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive ; DEBOUTE la Société civile immobilière [H] HORIZON de sa demande de condamnation au paiement de la quote-part de la taxe d’ordures ménagères ; DEBOUTE la Société civile immobilière [H] HORIZON de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [Q] [V] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE