Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Min N° 26/00668 N° RG 26/00943 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKEE

M. [U] [S]

C/ Société OPH PAYS DE [Localité 1] HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [S] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Me Angélique WEBER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Société OPH PAYS DE [Localité 1] HABITAT [Adresse 3] [Localité 2]

représenté par Me René DECLER,avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Me René DECLER

Copie délivrée le : à : Me Angélique WEBER

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 juillet 2018, l’office public de l’Habitat (l'OPH) Pays de [Localité 1] Habitat a donné à bail à Madame [U] [S] un appartement situé [Adresse 1] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 340,15 euros. La locataire se plaignant de problèmes d’humidité et de moisissures dans le logement a fait assigner l'OPH Pays de Meaux Habitat devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de : Ordonner l’injonction de travaux de remise en état du logement à la charge du bailleur,Ordonner la réduction du loyer à hauteur de 50%,Condamner l'OPH Pays de [Localité 1] Habitat à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner l'OPH Pays de [Localité 1] Habitat aux entiers dépens. A l’audience du 15 avril 2026, Madame [U] [S], représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et fait valoir que la bailleresse n’a pas répondu à son obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent, conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 2 du Décret du 30 janvier 2002, car le logement loué présente des problèmes d’humidité en raison d’un défaut d’isolation avec l’apparition de traces de moisissure dans les chambres. Elle indique qu’après avoir alerté la bailleresse sur les défauts constatés dans le logement, de simples travaux de peinture ont été effectués, qui n’ont pas permis de remédier à la situation. Elle considère que le logement loué est insalubre, et que des travaux doivent être réalisés. Elle souligne ne pas pouvoir jouir du logement normalement et sereinement, qu’elle subit un trouble manifestement illicite de jouissance, et explique que les propositions de relogement qui lui ont été faîtes ne correspondent pas à la composition de sa famille. Elle sollicite une réduction du montant du loyer au regard du nombre d’années que perdure le problème d’humidité dans le logement, et sollicite la réparation de son préjudice caractérisé par les problèmes de santé de ses enfants causés par l’humidité du logement, et la contraignant à engager des frais. L'OPH Pays de [Localité 1] Habitat représentée, se réfère aux conclusions déposées à l’audience, et demande au Juge des contentieux de la protection de débouter Madame [U] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et de la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la procédure. Il soutient en défense que la demanderesse ne produit aucun élément probant à l’appui de ses demandes, que les photographies ne permettent pas de connaître les circonstances de lieu et de temps où elles ont été prises, et que les demandes de travaux sollicitées par la demanderesse ne sont étayées par aucun constat de commissaire de justice. Il souligne qu’au moment de l’entrée dans les lieux en 2018 le logement donné en location, situé en rez-de-chaussé, était neuf, qu’un dégât des eaux est survenu dans le logement situé au-dessus, mais la demanderesse n’a effectué aucune déclaration de sinistre auprès de son assureur, et a refusé l’accès au logement aux entreprises mandatées pour effectuer des travaux de réfection de la salle-de-bain. Il ajoute que la demanderesse ne démontre pas que la moitié du logement est inhabitable pour solliciter la réduction du loyer de 50%, que l’attestation médicale produite, ainsi que la déclaration de main courante ne contiennent que des dires rapportés par la locataire, et qu’elle ne justifie pas d’un préjudice distinct de son trouble de jouissance à l’appui de sa demande de dommages et intérêts. Il précise que deux propositions de relogement de type F4 ont été faîtes à la locataire, qui réside actuellement dans un appartement de type F3. Les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, l'OPH Pays de [Localité 1] Habitat régulièrement assigné à l’étude du commissiare de justice, était représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la demande d’injonction de travaux et de réduction du loyer Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…).

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante (…). Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Ces obligations à la charge du bailleur forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.

En l’espèce, Madame [U] [S] produit un état des lieux entrant dans le logement en date du 18 juillet 2018, mentionnant un état neuf des murs dans toutes les pièces du logement et un bon état des sols. Elle produit des photographies de traces d’humidité et de moisissures sur des murs, la reproduction d’échanges par messages faisant état de problèmes dans le logement signalés par la locataire, ainsi qu’un courrier du bailleur l'OPH Pays de [Localité 1] Habitat en date du 20 novembre 2024, évoquant le refus par la locataire des deux propositions de relogement. Cependant ces éléments ne permettent pas de démontrer la réalité des désordres signalés dans le logement par la locataire, dont les photographies produites ne sont pas horodatées et ne permettent pas de situer les pièces, voire même le logement dans lequel elles ont été prises. En l’absence de constat par un commissaire de justice ou d’un rapport d’intervention par les services de la mairie ou de l’[Etablissement 1] régionale de santé, les éléments produits ne permettent pas de caractériser l’indécence ou l’insalubrité du logement allégués. En outre, si la demanderesse produit une attestation dans laquelle sa sœur témoigne d’un logement insalubre qui présente des fuites dans la salle de bain et les toilettes, il est démontré que le bailleur a fait intervenir une entreprise afin de procéder à des travaux de réfection de la salle de bain de la locataire à laquelle elle s’est opposée. De même elle a refusé les propositions de relogement faîte par l'OPH Pays de [Localité 1] Habitat sans justifier d’un motif légitime. En conséquence Madame [U] [S] échoue à démontrer le caractère indécent du logement et elle sera déboutée de sa demande d’injonction à des réparations et de réduction du montant du loyer. Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation. Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. En l’espèce, le caractère indécent du logement situé [Adresse 1] [Localité 2] loué par l'OPH Pays de [Localité 1] Habitat à Madame [U] [S] n’a pas été démontré. Ainsi Madame [U] [S] ne rapporte pas la preuve d’un non-respect de son obligation contractuelle par le bailleur qui serait la conséquence directe du préjudice allégué. En conséquence, il convient de la débouter de sa demande sur ce chef. Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [S] succombant en la cause sera condamnée aux dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'OPH Pays de [Localité 1] Habitat les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE Madame [U] [S] de sa demande de condamnation de l’Office public de l’Habitat Pays de [Localité 1] Habitat à l’exécution de travaux de remise en état du logement sis [Adresse 1] [Localité 2] ; DEBOUTE Madame [U] [S] de sa demande de réduction du montant du loyer ; DEBOUTE Madame [U] [S] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ; DEBOUTE l’Office public de l’Habitat Pays de [Localité 1] Habitat de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Madame [U] [S] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE