Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 25/02235 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NPPP

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026

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DEMANDERESSE :

SA SEMVIT 9 Impasse COUFFON BP 28 76580 LE TRAIT Représentant : Maître Carole BONVOISIN de la SELARL BESTAUX BONVOISIN MATRAY, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [U] [O] 19 rue des Essarts Bâtiment Loire - Apt 40 76530 GRAND-COURONNE comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 22 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2022, avec prise d’effet au 25 mars 2022, la SA SEMVIT a donné à bail à Monsieur [U] [O] un logement situé 19 rue des Essarts, bâtiment Loire, Appt. 40, GRAND-COURONNE (76530), moyennant un loyer mensuel initial de 340,02 euros, outre une provision sur charges de 118,52 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 6 401,85 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 2 juillet 2025.

Par saisine électronique du 22 septembre 2025 reçue le 26 septembre 2025, la SA SEMVIT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Maritime (CCAPEX) pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [U] [O].

Par acte du 5 novembre 2025, la SA SEMVIT a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : -Juger recevables et bien fondés les demandes, fins et conclusions de la SA SEMVIT, et d’y faire droit ; -Constater la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ; -Condamner Monsieur [U] [O] à payer la somme de 5 520,85 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au mois d’octobre 2025, assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers en date du 2 juillet 2025 ; -Condamner Monsieur [U] [O] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et aux charges, outre revalorisation, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération complète des lieux, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ; -Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [U] [O] ainsi que de tout occupant de son chef du logement, dès que le délai sera expiré et avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; -Dire que faute pour Monsieur [U] [O] de le faire, la SA SEMVIT pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et éventuellement de déménageurs ; -Condamner Monsieur [U] [O], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers signifié le 2 juillet 2025, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture ; -Condamner Monsieur [U] [O] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; -Condamner Monsieur [U] [O] à payer la somme de 2 000 euros en dommages et intérêts au titre de l’article 1231-1 du Code civil.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 28 novembre 2025. À l’audience du 22 mai 2026, la SA SEMVIT, représentée par son conseil, se rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 926,84 euros arrêtée au 19 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Elle précise qu’au jour de l’audience, il y a une reprise de versement intégral du loyer courant par Monsieur [U] [O], et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiements, ni à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [O], comparant en personne, reconnaît la dette, et précise le montant de ses ressources, pour un montant de 1 650 euros par mois. Il explique avoir 2 enfants, et que ses APL sont suspendus.

Monsieur [U] [O] sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, en plus du loyer et la suspension de la clause résolutoire insérée au contrat de location.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

La SA SEMVIT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 28 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Toutefois, il apparaît que la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025 et ce, contrairement aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA SEMVIT aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

La demande d’expulsion de Monsieur [U] [O] et de condamnation à une indemnité d’occupation deviennent alors sans objet.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA SEMVIT verse aux débats un décompte arrêté au 19 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 5 926,84 euros après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 732,75 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais de pénalité d’enquête d’un montant total de 30,48 euros.

Sur les frais de pénalité d’enquête

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées. Il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Monsieur [U] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA SEMVIT la somme de 5 896,36 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 10 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de troi sannées, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locatire en situation de régler sa dette locative. Il ressort du dernier décompte versé que Monsieur [U] [O] a repris le paiement du loyer courant. Monsieur [U] [O] demande à bénéficier de délais de paiement. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Compte du fait que la demand de résiliation du bail de la SA SEMVIT est irrecevable, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de suspension de la clause résolutoire formée par Monsieur [U] [O].

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA SEMVIT

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le compte locataire de Monsieur [U] [O] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, la SA SEMVIT ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

La SA SEMVIT sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [O] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [O] à payer à la SA SEMVIT la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA SEMVIT irrecevable en sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer à la SA SEMVIT la somme de 5 896,36 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 10 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [U] [O] à s’acquitter de cette somme en 35 versements de 150 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DÉBOUTE la SA SEMVIT de sa demande de dommages intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025, de la signification de l’assignation du 5 novembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer à la SA SEMVIT la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE