Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 25/02131 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NOGV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES 19/21 Quai d’Austerlitz 75013 PARIS Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substitué par Maître Patrick ALBERT,avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [J] [H] 84 Rue Jeanne d’Arc 76000 ROUEN non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 22 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2024, Monsieur [K] [Y] a donné à bail à Madame [J] [H] un logement situé 84, rue Jeanne d'Arc, (76000) ROUEN, moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros, outre une provision sur charges de 45 euros.

Par acte du 26 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des engagements locatifs de Madame [J] [H].

Un commandement de payer la somme en principal de 3 326,01 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois de juillet 2025 a été signifié à la locataire le 6 août 2025.

Par notification électronique du 6 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte du 7 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de : -A titre principal, constater acquise la clause résolutoire ; -A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; -Ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; -Condamner Madame [J] [H] au paiement de la somme de 4 656,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 août 2025 sur la somme de 3 326,01 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; -Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; -Condamner Madame [J] [H] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; -Condamner Madame [J] [H] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Madame [J] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ; -Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 13 novembre 2025.

À l’audience du 22 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d’expulsion dès lors que la locataire a quitté les lieux loués le 23 février 2026.

Elle maintient ses autres demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 7 936,25 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [H], citée par procès-verbal remise a étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [J] [H], citée par procès-verbal remise a étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l'action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d'éviter l'accroissement de la dette.

Au demeurant, l'article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre Monsieur [K] [Y] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion et l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 août 2025,, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le13 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Dès lors, la demande est recevable.

Sur le fond

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, toutefois, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

De plus, le commandement de payer délivré le 6 août 2025 a prévu un délai de deux mois pour régulariser la situation d’impayés de loyers.

Le délai de deux mois étant plus favorable que le délai de six semaines prévu par la loi, il y a lieu de retenir ce délai.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 6 octobre 2025, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 décembre 2024 à la date du 7 octobre 2025.

Sur la demande d’expulsion

Il convient de constater le désistement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion dès lors que Madame [J] [H] a quitté les lieux loués le 23 février 2026.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 15 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 7 936,25 euros.

Madame [J] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner à payer la somme de 7 936,25 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025 pour la somme de 3 326,01 euros et à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [H], qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 décembre 2024 entre Monsieur [K] [Y] d'une part, et Madame [J] [H] d'autre part, concernant les locaux situés 84, rue Jeanne d'Arc, (76000) ROUEN, sont réunies à la date du 7 octobre 2025 ;

CONSTATE le désistement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 936,25 euros, au titre des loyers et charges, arrêtée à la date du 15 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 août 2025 sur la somme de 3 326,01 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 août 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE