Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/57499 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBECL

N° : 9

Assignation du : 04 Novembre 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 07 juillet 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La SCI [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS - #C1202

DEFENDERESSE

La société MODE ACTUELLE [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS - #C1373

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2021, la société SCI [Adresse 1] a donné à bail dérogatoire à la société MODE ACTUELLE des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de 36 mois, moyennant un loyer annuel de 26.400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte à effets du 1er mars 2024 au 28 février 2026, les parties ont signé un nouveau « bail dérogatoire », portant sur le même local, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 8 septembre 2025, à la société MODE ACTUELLE, pour une somme de 27.697,40 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er septembre 2025.

Par acte du 4 novembre 2025, la société SCI [Adresse 1] a fait assigner la société MODE ACTUELLE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société MODE ACTUELLE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société MODE ACTUELLE à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 31.876,88 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 27.697,40 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- condamner la société MODE ACTUELLE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 30% et augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société MODE ACTUELLE au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des mesures conservatoires.

L’affaire a été renvoyée à 3 reprises ; les parties ont tenté une mesure de médiation qui n’a pas abouti.

À l’audience du 11 juin 2026, par conclusions déposées et soutenues, la société SCI [Adresse 1] a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 65.312,82 euros, et en s’opposant à l’octroi de tout délai de paiement et à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

La société MODE ACTUELLE était représentée. Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, elle a demandé du juge de : Rejeter les demandes de la société SCI [Adresse 1] en raison de contestations sérieuses,Condamner la société SCI DU PASSAGE à payer la somme provisionnelle de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour ses préjudices,A titre subsidiaire, accorder à la défenderesse la suspension de la clause résolutoire pour 5 mois,Condamner la société SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I - Sur les demandes principales en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en fixation d’une indemnité d'occupation

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, il existe une difficulté relative au statut juridique du bail. En effet le contrat qui lie actuellement les parties est un bail dérogatoire, qui a pris fin le 28 février 2026. Le commandement de payer délivré le 8 septembre 2025, sur lequel la bailleresse fonde sa demande, vise expressément ce bail dérogatoire et les dispositions du code civil afférentes, et pas les dispositions du code de commerce. Or il existe une contestation sérieuse sur la qualification de ce bail, qui a suivi un premier bail dérogatoire de trois années. Le juge du fond est saisi de cette difficulté depuis l’assignation délivrée par la locataire, par acte du 16 mars 2026, qui demande notamment la requalification du bail en bail commercial, et le bénéfice du droit au maintien dans les lieux.

Par conséquent, outre le contexte particulier résultant de la délivrance du commandement de payer alors que le local venait de subir 3 dégâts des eaux en 4 mois, il existe une contestation sérieuse sur la qualification du bail, qui entraîne une contestation sérieuse sur la régularité et les effets du commandement de payer du 8 septembre 2025.

Les demandes principales en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en fixation d’une indemnité d'occupation seront donc rejetées.

II - Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SCI DU PASSAGE, l'obligation de la société MODE ACTUELLE, qui ne démontre être empêchée d’exploiter le local, au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 18 mai 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 65.312,82 euros (échéance du mois de juin 2026 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société MODE ACTUELLE, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III - Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts provisionnels

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

En l’espèce, la société MODE ACTUELLE produit, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts provisionnels, différents échanges entre les parties relatifs à des dégâts des eaux dans le local loué, ainsi que des constats par commissaire de justice.

Il ressort de ces pièces que le local a été affecté par 3 dégâts des eaux successifs en mai, juin et août 2025. La réalité de ces sinistres n’est pas contestée par la société SCI [Adresse 1], qui en conteste cependant l’ampleur. Un nouveau sinistre est intervenu en mai 2026. Il convient de relever que la société SCI DU PASSAGE ne conteste pas être propriétaire de tout l’immeuble dans le lequel se situe le local loué, de telle sorte qu’il n’y a pas de syndicat des copropriétaires.

Pour autant, les pièces produites sont insuffisantes tant pour retenir que la responsabilité de la bailleresse est, de façon non sérieusement contestable, engagée, que pour chiffrer les préjudices de la défenderesse.

La demande en dommages et intérêts provisionnels sera donc rejetée.

IV - Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MODE ACTUELLE, qui succombe à la demande en paiement, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Il convient cependant de relever que le coût de la saisie conservatoire ne constitue pas un dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile, de sorte qu'il ne peut être intégré dans lesdits dépens, étant par ailleurs rappelé qu'en application des dispositions de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur sauf décision contraire du juge.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes principales en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en fixation d’une indemnité d'occupation ;

Condamnons la société MODE ACTUELLE à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 65.312,82 euros au titre de l’arriéré locatif au 11 juin 2026, mois de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Rejetons la demande reconventionnelle en dommages et intérêts provisionnels ;

Condamnons la société MODE ACTUELLE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 07 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ